يمنح القانون رقم 9 لسنة 2020 العائلة أداةً لا توفّرها الشيوع العادي: عقد الملكية العائلية. له ستة شروط صحة، ومدة قصوى خمس عشرة سنة قابلة للتجديد للمدة نفسها، ويُعيَّن المدير بقرار شركاء يملكون ثلثي الملكية على الأقل، وتُعرض الحصة أولاً على الشركاء — ولا تنتقل إلى غيرهم إلا بموافقة من يملكون 51% فأكثر. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 9 لسنة 2020 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل ترتيب يُقيَّم بمستنداته.
تقوم الملكية المشتركة داخل العائلة عادةً على الثقة، وتنهار عند أول خلاف: أحدهم يريد البيع، وثانٍ التأجير، وثالث لا يمكن الوصول إليه. وفي دبي لهذا الأمر أداة قانونية مستقلّة.
الوثيقة هي Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 13 أغسطس 2020.
ستة شروط لصحّة العقد
تعدّد المادة 6 متطلّبات عقد الملكية العائلية:
«1. All parties to the contract must be members of a single Family; 2. All parties to the contract must be engaged together in business or have a common interest; 3. The share of each Partner must be determined in the Family Property Contract; 4. The parties to the Family Property Contract must own, or have the right to dispose of, the property; 5. The Family Property Contract must be attested by a Notary Public; 6. The Family Property Contract must not conflict with public order.»
«1. أن يكون جميع أطراف العقد من أفراد عائلة واحدة؛ 2. أن يمارس الأطراف عملاً مشتركاً أو تجمعهم مصلحة مشتركة؛ 3. أن تكون حصة كل شريك محدّدة في العقد؛ 4. أن يكون الأطراف مالكين للمال محلّ العقد أو ذوي حق في التصرّف فيه؛ 5. أن يكون العقد موثّقاً لدى الكاتب العدل؛ 6. ألّا يخالف العقد النظام العام.» — القانون رقم (9) لسنة 2020، المادة 6
الشرط الثاني أكثر ما يُغفل: القرابة وحدها لا تكفي، إذ يشترط القانون عملاً مشتركاً أو مصلحة مشتركة. والشرط الثالث عملي بالقدر نفسه: حصة كل شريك محدّدة في العقد لا مفترضة.
المدة: خمس عشرة سنة ولا تأبيد
المادة 8(أ):
«The term of a Family Property Contract will be determined by agreement of the Partners, but may not exceed fifteen (15) years. The contract may be renewed unanimously by the Partners for the term they agree upon, provided that this term does not exceed fifteen (15) years.»
«تُحدَّد مدة عقد الملكية العائلية باتفاق الشركاء على ألّا تتجاوز خمس عشرة (15) سنة. ويجوز تجديد العقد بإجماع الشركاء للمدة التي يتفقون عليها بشرط ألّا تتجاوز خمس عشرة (15) سنة.»
أمران محدّدان: سقف خمس عشرة سنة والإجماع عند التجديد. فالبناء لا يُنشأ «إلى الأبد»: كل خمس عشرة سنة تعاود العائلة الاتفاق، ويكفي شريك واحد معترض لوقفه.
الإدارة: الثلثان لا النصف
المادة 16(أ) في تعيين المدير:
«appointed pursuant to a resolution of a number of Partners who own at least two-thirds (2/3) of the Family Property»
«يُعيَّن بقرار من شركاء يملكون ما لا يقلّ عن ثلثي (2/3) الملكية العائلية»
والمادة 21 تعكس الترتيب في العزل: يُعزل المدير في الحالات الواردة في العقد بالطريقة والأغلبية ذاتها التي عُيّن بها.
لاحظ الفارق عن الشيوع العادي: العتبة ليست «أكثر من النصف» بل الثلثان، وهي واحدة عند الدخول والخروج. فأقلية بثلث تعطّل تغيير المدير.
الحصة: للشركاء أولاً
تُقرّ المادة 13(ب) حقّ الأولوية: على الشريك الراغب في التصرّف بحصته أن يعرضها أولاً على بقية الشركاء، مع استثناءات منصوص عليها لصالح الزوج أو قريب الدرجة الأولى أو شركاء بعينهم.
وتضع المادة 13(ج) حاجزاً ثانياً: لا يجوز لشريك ولا لوارث التصرّف بحصته لغير الشركاء دون موافقة مسبقة من شركاء يملكون ما لا يقلّ عن 51% من الملكية العائلية. ولا ننقل هنا الاقتباس الإنجليزي حرفياً: ففي المقتطف الذي وصلنا من البوّابة خطأ مطبعي في كلمة واحدة، ونقل نصّ مشوّه على أنّه حرفي غير جائز — الأرقام والمعنى تحقّقنا منهما، وإملاء المصدر لا.
والصياغة تشمل الوارث أيضاً. وهذا جوهر الأداة للعائلة: لا يمكن أن تصل الحصة فجأة إلى غريب، لا في حياة الشريك ولا بعدها، دون رضا أغلبية مالكة.
ثلاث عتبات في جدول
| التصرّف | الأغلبية المطلوبة | المادة |
|---|---|---|
| تعيين المدير | الثلثان فأكثر | 16(أ) |
| عزل المدير | كما في التعيين | 21 |
| التصرّف بالحصة لغير الشركاء | 51% فأكثر | 13(ج) |
| تجديد العقد | بالإجماع | 8(أ) |
ثلاث عتبات لثلاثة قرارات ليست تهاوناً بل بناءً: الإدارة اليومية لأغلبية مؤهّلة، وخروج الحصة إلى غريب لأغلبية بسيطة مريحة، وتمديد البناء نفسه للجميع.
بماذا يختلف عن الشيوع العادي
الشيوع العادي في دبي يجري على القواعد العامة: الحق يثبته القيد وكل تغيير فيه يُسجَّل — لماذا السجل وحده. والعقد العائلي لا يلغي ذلك بل يُبنى فوقه: يقيّد الشركاء بالتزامات في المدة والإدارة والخروج.
ويجب تمييزه عن الهبة لقريب الدرجة الأولى — تصرّف واحد بنقل الملكية برسم خاص لا نظام ملكية مشتركة: التفصيل. وعن انتقال الإرث الذي يسير بترتيبه: كيف ينتقل السند بعد الوفاة.
ما لا نزعمه هنا
- أنّ القانون قائم بلا تعديل. فقد أدخل عليه القانون رقم 21 لسنة 2024 تعديلات؛ ولم نفحص نصّه فلا نقول أيّ المواد مسّها.
- أي أثر ضريبي أو تأشيري. لا يرد في نصّ القانون ولا نستنبطه.
- إجراء التوثيق لدى الكاتب العدل ورسومه. المادة 6 تشترط التوثيق؛ أمّا الإجراء والكلفة فمن أدوات أخرى.
- أنّ الأداة تحمي من الدائنين. لا يرد هذا في المواد التي عرضناها ولا نقوله.
المصادر
- Law No. (9) of 2020 Regulating Family Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 6 (شروط الصحة الستة)، المادة 8(أ) (مدة تصل إلى خمس عشرة سنة والتجديد بالإجماع)، المادة 13(ب) (عرض الحصة على الشركاء)، المادة 13(ج) (موافقة مالكي 51% فأكثر لانتقال الحصة إلى غريب ومنهم الوارث)، المادة 16(أ) (تعيين المدير بثلثي الملكية)، المادة 21 (العزل بالأغلبية ذاتها). تاريخ الصدور 13 أغسطس 2020.
