2019年第6号法律给业主两项长度不同的保证：自竣工证书之日起十年，针对主体结构部分的缺陷；自单元交付之日起一年，针对有缺陷的安装工程。并且补上一条签字前值得知道的规定：与该条相抵触的约定无效。此外还有建筑物的强制保险、结构改动的程序，以及管理公司的银行保函。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2019年第6号法律的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体缺陷以该楼盘自身文件为准。
迪拜开发商的质保通常被一句话概括：「十年」。实际上是两项保证，长度不同、起算日不同、覆盖对象也不同。而该条末尾还有一条规定，使任何以约定绕开它的努力都归于无效。
文件是 2019年第（6）号法律《关于迪拜酋长国共有不动产的所有权》，于2019年9月4日颁布。同一部法律下的物业服务费与所有权边界，我们已另文解读。
是两项保证，不是一项
第40条把两者分开：
| 覆盖对象 | 期限 | 起算日 |
|---|---|---|
| 物业主体结构部分的缺陷 | 10年 | 取得项目竣工证书之日 |
| 有缺陷的安装工程：机电工程、给排水安装及类似设施 | 1年 | 单元交付业主之日 |
第b款堵住了延迟收房的漏洞：业主若因任何理由拒不接收单元，一年期即自开发商取得项目竣工证书之日起算。为拉长质保而拖延收房没有意义——计时早已开始。
第a款载明，该责任的适用「以1985年第5号联邦法律关于承包合同的规定为准」。我们在此不解读也不转述该联邦文本——法律中提到了它，应另行查阅。
值得把第40条读到最后的那一条
第c款：本法的任何规定均不排除或减损业主依其他立法对开发商所享有的任何权利或保证。也就是说，这两个期限是下限，而非上限。
以及第d款：
"An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void."
「本法生效后订立、且以任何方式与本条规定相抵触的约定，均视为无效。」 — 2019年第（6）号法律第40条第d款
「以任何方式」既涵盖直接缩短期限，也涵盖诸如买方放弃索赔之类的迂回安排。在这种条款上签字，并不能使其有效。
建筑物保险是义务，不是选项
第41条同时课以管理方三项义务：为物业投保，保单须涵盖因火灾、损坏或任何原因导致的毁损之维护与重建；就居住人或第三人所受损害与人身伤害的责任投保；且物业保险的受益人须为管理方本身。
第c款回答了随之而来的问题：业主应付的保费依与保险公司订立的合同计算，并计入物业服务费。它不应在服务费之外另列一项。
结构改动：三项批准，而非一项
第39条措辞严格：在不妨碍本酋长国现行建筑法规的前提下，居住人对其单元的结构或外观、或对物业任何部分作出实质性改动，须先取得主开发商、土地局与主管机关的批准。三者齐备，而非其一。
违反者应自费按主开发商或 RERA 规定的方式，修复因其改动所致的任何损害。若其不为，RERA 或主开发商可指定其他单位实施，并由其承担费用。
第d款另加一条共同生活规则：居住人及其访客使用共有部分须限于其预定用途，且不得妨碍他人使用的权利、不得干扰他人，亦不得危及他人或物业的安全。哪些属于共有部分、哪些属于你的住宅，见另文。
管理公司以什么担责
法律在此搭了三级结构。
银行保函（第36条）。 管理方须就其所管理的全部共有物业，向土地局提供金额由土地局确定的银行保函，作为因管理方不作为或过失致共有部分受损时的修复担保。若发生损害而管理方未在 RERA 指定期限内修复，RERA 可指定其他单位实施，并自银行保函中扣除费用。
责令施工（第35条）。 若 RERA 认定共有部分未获妥善维护、或未保持良好、清洁、可用的状态，即向管理方送达书面通知，载明所需工程及其起止日期。管理方未履行的，RERA 可指定其他单位实施，并将费用记入服务费账户或使用费账户。
更换管理方（第38条）。 RERA 认为管理公司不称职或无力履职的，可指定接替者——但须履行四步：将违规情形告知业主委员会并征询其意见；向该公司送达书面警告列明其错误，该公司可于送达之日起14日内答复；指定认可审计事务所审计服务费账户及其对已核准预算的遵守情况；给予该公司自 RERA 指定决定之日起30日的移交期限。被替换公司因其行为造成的损害由其承担，并自其银行保函中扣除。
此外，第34条要求管理方每六个月向 RERA 提交关于物业管理与已实施维护工程的定期报告，并应要求提供费用收支情况。
纠纷去哪里
第42条没有留下法院选择的余地：
"the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law"
「租赁纠纷解决中心对涉及本法所定权利义务的一切纠纷与争议，享有专属管辖权。」 — 2019年第（6）号法律第42条
该机构名称听来与租赁相关，但此处的管辖更宽：依本法产生的业主纠纷同样归其受理。该中心的构造见我们对2013年第26号法令的解读。
⚠️ 关于第44条的罚款，以及我们所不知道的
第44条给出一个区间：罚款不低于一百万迪拉姆；一年内重复同一违规的，罚款加倍，但不得超过二百万迪拉姆。这是法律本身的数字，我们照其文本引述。
我们无法说明的是：具体哪种行为对应哪一档罚款。同条第b款将违规行为清单及各自罚款交由执行委员会主席的单独决议规定。我们未读过该决议，因此既不把违规与金额对应，也不断言这些罚款在实务中如何适用。
本文不主张什么
- 1985年第5号联邦法律关于承包合同的内容。 第40条将其列为框架；其自身条款我们不予引用。
- 哪一档罚款对应哪种违规。 那是我们未读过的执行委员会单独决议。
- 管理方银行保函的金额。 由土地局确定，法律中并无数字。
- 十年期限在实务中的适用。 争议情形下何为「主体结构部分」的缺陷，由鉴定意见认定，而非由条文认定。
- 2019年之后的修正。 我们读的是门户所公布的文本。
来源
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第34条（管理方合同与半年度报告）、第35条（RERA责令施工并将费用记入费用账户）、第36条（向土地局提供的银行保函及从中扣款）、第38条（更换管理公司：告知委员会、14日答复、审计、30日移交）、第39条（实质性改动的三项批准、损害责任、共有部分使用规则）、第40条（主体结构十年、安装工程一年、拒不接收时的起算、其他立法所赋权利的保留、抵触约定无效）、第41条（物业与责任的强制保险、保费计入服务费）、第42条（租赁纠纷解决中心的专属管辖）、第44条（罚款不低于1,000,000迪拉姆、重复加倍、上限2,000,000迪拉姆；违规清单由单独决议规定）。颁布于2019年9月4日。
