قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ به مالک دو تضمین با مدتهای متفاوت میدهد: ده سال از تاریخ گواهی اتمام برای عیوب بخشهای سازهای، و یک سال از تاریخ تحویل واحد برای تأسیسات معیوب. و حکمی میافزاید که دانستنش پیش از امضا ارزش دارد: هر توافقی مغایر این ماده باطل است. افزون بر این: بیمهٔ اجباری ساختمان، آیین تغییرات سازهای، و ضمانتنامهٔ بانکی شرکت مدیریت.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۹ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر حکم و در پایان مقاله آمده است. درگاه یادآور میشود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر عیب بر پایهٔ مدارک همان ساختمان سنجیده میشود.
تضمین سازنده در دبی معمولاً با یک عبارت خلاصه میشود: «ده سال». در واقع دو تضمین هست، با مدتهای متفاوت، از دو تاریخ متفاوت و بر چیزهای متفاوت. و در پایان همان ماده حکمی نشسته که هر تلاش برای توافق خلاف آن را بیاثر میکند.
سند عبارت است از Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai که در ۴ سپتامبر ۲۰۱۹ صادر شد. دربارهٔ شارژ خدمات و مرز مالکیت در همین قانون جداگانه نوشتهایم.
دو تضمین، نه یکی
مادهٔ ۴۰ آنها را از هم جدا میکند:
| چه چیزی پوشش دارد | مدت | از چه تاریخی |
|---|---|---|
| عیوب بخشهای سازهای ملک | ۱۰ سال | تاریخ دریافت گواهی اتمام پروژه |
| تأسیسات معیوب: کارهای مکانیکی و برقی، لولهکشی بهداشتی و فاضلاب و مانند آن | ۱ سال | تاریخ تحویل واحد به مالک |
بند «ب» راه گریز از تحویل دیرهنگام را میبندد: اگر مالک به هر دلیل از تحویل گرفتن واحد خودداری کند، مدت یکساله از تاریخ دریافت گواهی اتمام پروژه توسط سازنده آغاز میشود. پس کش دادن تحویل برای طولانی کردن تضمین سودی ندارد — ساعت از پیش کار میکند.
بند «الف» یادآور میشود که این مسئولیت «با رعایت احکام قراردادهای پیمانکاری» در قانون فدرال شمارهٔ ۵ سال ۱۹۸۵ جاری است. ما آن متن فدرال را اینجا بررسی و بازگو نمیکنیم — در قانون نام برده شده و باید جداگانه خوانده شود.
حکمی که خواندن مادهٔ ۴۰ تا آخر را ارزشمند میکند
بند «ج»: هیچچیز در این قانون حقوق یا تضمینهایی را که قوانین دیگر برای مالکان در برابر سازندگان مقرر کردهاند از میان نمیبرد و نمیکاهد. یعنی این دو مدت کفاند نه سقف.
و بند «د»:
«An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void.»
«هر توافقی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون منعقد شود و به هر شکلی با مفاد این ماده مغایر باشد، باطل تلقی میشود.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۴۰(د)
«به هر شکلی» هم کوتاه کردن مستقیم مدت را میپوشاند و هم ترفندهایی مثل صرفنظر خریدار از مطالبات را. امضا پای چنین بندی آن را نجات نمیدهد.
بیمهٔ ساختمان تکلیف است نه اختیار
مادهٔ ۴۱ سه تکلیف را همزمان بر نهاد مدیریت میگذارد: بیمهٔ ملک با بیمهنامهای که نگهداری و بازسازی آن را در صورت آتشسوزی، خسارت یا نابودی به هر دلیل پوشش دهد؛ بیمهٔ مسئولیت در برابر خسارت و صدمات بدنی وارد بر ساکنان یا اشخاص ثالث؛ و ذینفع بیمهٔ ملک باید خود نهاد مدیریت باشد.
بند «ج» به پرسش بعدی پاسخ میدهد: حق بیمهٔ قابل پرداخت مالکان بر پایهٔ قراردادهای منعقده با شرکتهای بیمه محاسبه و در شارژ خدمات گنجانده میشود. نباید بهصورت ردیفی جداگانه روی شارژ ظاهر شود.
تغییرات سازهای: سه تأیید، نه یکی
مادهٔ ۳۹ سختگیرانه است: بدون خدشه به قوانین ساختمانی جاری، ساکن تنها پس از گرفتن تأیید سازندهٔ اصلی، ادارهٔ اراضی و مرجع صالح میتواند تغییرات اساسی در سازه یا نمای بیرونی واحدش یا در هر بخشی از ملک ایجاد کند. هر سه با هم، نه یکی از آنها.
متخلف باید به هزینهٔ خود و به شیوهای که سازندهٔ اصلی یا نهاد ناظر تعیین میکند، هر خسارت ناشی از تغییراتش را جبران کند. اگر نکند، نهاد ناظر یا سازندهٔ اصلی میتواند نهاد دیگری را بگمارد و هزینهها را بر او تحمیل کند.
بند «د» قاعدهای برای زندگی جمعی میافزاید: ساکن و مهمانانش باید بخشهای مشترک را تنها برای هدف تعیینشده و بهگونهای به کار برند که حق دیگران را در استفاده خدشهدار نکند، مزاحمشان نشود و ایمنی آنان یا ملک را به خطر نیندازد. اینکه چه چیزی بخش مشترک است و چه چیزی متعلق به آپارتمان شما، جداگانه آمده است.
شرکت مدیریت با چه پاسخگوست
قانون اینجا سه پله میسازد.
ضمانتنامهٔ بانکی (مادهٔ ۳۶). نهاد مدیریت باید ضمانتنامهٔ بانکی به سود ادارهٔ اراضی و به مبلغی که آن اداره تعیین میکند، برای همهٔ املاک زیر مدیریتش بسپارد. این ضمانت وثیقهٔ جبران هر خسارتی است که بر اثر ترک فعل یا سهلانگاری نهاد مدیریت به بخشهای مشترک وارد شود. اگر خسارت رخ دهد و نهاد مدیریت در مهلت تعیینشدهٔ ناظر آن را جبران نکند، ناظر میتواند نهاد دیگری را بگمارد و هزینهها را از ضمانتنامه کسر کند.
دستور انجام کار (مادهٔ ۳۵). اگر برای نهاد ناظر ثابت شود که بخشهای مشترک بهدرستی نگهداری نمیشود یا در وضع خوب، تمیز و قابل استفاده نگه داشته نشده، اخطاری کتبی به نهاد مدیریت میفرستد که کارهای لازم و تاریخ آغاز و پایان آنها را معیّن میکند. اگر انجام نشود، ناظر میتواند نهاد دیگری را بگمارد و هزینهها را به حساب شارژ خدمات یا حساب هزینهٔ استفاده منظور کند.
جایگزینی مدیر (مادهٔ ۳۸). اگر نهاد ناظر شرکت مدیریت را ناتوان یا فاقد صلاحیت بداند، میتواند جایگزین بگمارد — اما باید چهار گام را طی کند: آگاه کردن کمیتهٔ مالکان از تخلفات و جویا شدن نظر آن؛ ابلاغ هشدار کتبی با شرح خطاها که شرکت میتواند ظرف ۱۴ روز به آن پاسخ دهد؛ گماردن مؤسسهٔ حسابرسی معتمد برای حسابرسی حساب شارژ خدمات و پایبندی به بودجهٔ مصوّب؛ و دادن مهلت به شرکت برای تحویل مدیریت به جایگزین ظرف ۳۰ روز از تاریخ تصمیم ناظر. خسارت ناشی از اقدامات شرکت جایگزینشده بر عهدهٔ اوست و از ضمانتنامهٔ بانکیاش کسر میشود.
جدا از این، مادهٔ ۳۴ نهاد مدیریت را مکلف میکند هر شش ماه گزارش دورهای مدیریت و کارهای نگهداری را به ناظر بدهد و در صورت درخواست، صورت درآمد و هزینهٔ شارژها را ارائه کند.
اختلاف کجا میرود
مادهٔ ۴۲ جایی برای انتخاب مرجع نمیگذارد:
«the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law»
«مرکز حل اختلافات اجاره بهطور انحصاری صالح است به رسیدگی و تعیین تکلیف همهٔ اختلافات مربوط به حقوق و تکالیف مقرر در این قانون.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۹، مادهٔ ۴۲
نام این نهاد بوی اجاره میدهد، اما صلاحیتش اینجا گستردهتر است: اختلاف مالکان بر پایهٔ این قانون هم به همانجا میرود. سازوکار مرکز از متن فرمان شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۱۳ بررسی شده است.
⚠️ دربارهٔ جریمههای مادهٔ ۴۴ و آنچه از آنها نمیدانیم
مادهٔ ۴۴ بازهای میگوید: جریمهٔ دستکم یک میلیون درهم، که با تکرار همان تخلف ظرف یک سال دو برابر میشود، اما نباید از دو میلیون درهم بگذرد. اینها اعداد خود قانوناند و ما آنها را بهعنوان متن آن میآوریم.
آنچه نمیتوانیم بگوییم این است که کدام عمل کدام جریمه را در پی دارد. بند «ب» همان ماده، تعیین فهرست تخلفات و جریمهٔ هر یک را به تصمیم جداگانهٔ رئیس شورای اجرایی واگذار کرده است. آن تصمیم را نخواندهایم، پس نه تخلف را به مبلغ میچسبانیم و نه دربارهٔ اجرای عملیشان ادعایی میکنیم.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- مفاد قانون فدرال شمارهٔ ۵ سال ۱۹۸۵ دربارهٔ قراردادهای پیمانکاری. در مادهٔ ۴۰ بهعنوان چارچوب نام برده شده و ما احکامش را نقل نمیکنیم.
- تطبیق جریمهها با تخلفات. این تصمیم جداگانهٔ شورای اجرایی است که نخواندهایم.
- مبلغ ضمانتنامهٔ بانکی نهاد مدیریت. ادارهٔ اراضی آن را تعیین میکند و در قانون عددی نیست.
- اجرای عملی مهلت دهساله. اینکه در مورد اختلافی چه چیزی عیب «بخش سازهای» است با کارشناسی تعیین میشود نه با متن.
- اصلاحات پس از ۲۰۱۹. متن را همانگونه که درگاه منتشر کرده خواندهایم.
منابع
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۳۴ (قراردادهای نهاد مدیریت و گزارش ششماهه)، مادهٔ ۳۵ (اخطار ناظر برای انجام کار و منظور کردن هزینه به حساب شارژ)، مادهٔ ۳۶ (ضمانتنامهٔ بانکی به سود ادارهٔ اراضی و کسر از آن)، مادهٔ ۳۸ (جایگزینی شرکت مدیریت: آگاه کردن کمیته، ۱۴ روز پاسخ، حسابرسی، ۳۰ روز تحویل)، مادهٔ ۳۹ (سه تأیید برای تغییرات اساسی، مسئولیت خسارت، قواعد استفاده از بخشهای مشترک)، مادهٔ ۴۰ (ده سال برای بخشهای سازهای، یک سال برای تأسیسات، آغاز مهلت در صورت خودداری از تحویل، بقای حقوق مقرر در قوانین دیگر، بطلان توافق مغایر)، مادهٔ ۴۱ (بیمهٔ اجباری ملک و مسئولیت، گنجاندن حق بیمه در شارژ)، مادهٔ ۴۲ (صلاحیت انحصاری مرکز حل اختلافات اجاره)، مادهٔ ۴۴ (جریمهٔ دستکم ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم، دو برابر در تکرار، سقف ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم؛ فهرست تخلفات با تصمیم جداگانه). صادر در ۴ سپتامبر ۲۰۱۹.
