عشر سنوات على الهيكل وسنة على التمديدات: مسؤولية المطوّر بعد التسليم

تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 6 لسنة 2019 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل عيب يُقيَّم بمستندات عقاره.

يُختصر ضمان المطوّر في دبي عادةً بعبارة واحدة: «عشر سنوات». والحقيقة أنّ الضمانتين اثنتان، مدّتاهما مختلفتان، وتُحسبان من تاريخين مختلفين وتغطّيان أشياء مختلفة. وفي آخر المادة حكم يُبطل أي محاولة للاتفاق على خلاف ذلك.

الوثيقة هي Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai، الصادر في 4 سبتمبر 2019. وقد كتبنا عن رسوم الخدمات وحدود الملكية في القانون نفسه على حدة.

ضمانتان لا ضمانة واحدة

تفصل المادة 40 بينهما:

ما يُغطّى	المدة	تُحسب من
عيوب الأجزاء الإنشائية للعقار	10 سنوات	تاريخ الحصول على شهادة إنجاز المشروع
التمديدات المعيبة: الأعمال الميكانيكية والكهربائية والتمديدات الصحية والصرف وما شابهها	سنة واحدة	تاريخ تسليم الوحدة إلى المالك

ويسدّ البند «ب» ثغرة تأجيل الاستلام: إذا امتنع المالك لأي سبب عن استلام وحدته، بدأت مدة السنة من تاريخ حصول المطوّر على شهادة إنجاز المشروع. فتأخير الاستلام لإطالة الضمان لا يفيد — العدّاد يعمل أصلاً.

ويشير البند «أ» إلى أنّ المسؤولية تسري «مع مراعاة أحكام عقود المقاولة» في القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985. ولا نعرض ذلك النصّ الاتحادي هنا ولا نعيد صياغته — هو مذكور في القانون ويُقرأ على حدة.

الحكم الذي يجعل قراءة المادة 40 حتى آخرها مجدية

البند «ج»: لا شيء في هذا القانون يلغي أو ينتقص من أي حقوق أو ضمانات مقرّرة للملّاك في مواجهة المطوّرين بموجب أي تشريع آخر. أي أنّ المدّتين حدّ أدنى لا سقف.

والبند «د»:

«An agreement which is made after this Law comes into force and which contradicts, in any way, the provisions of this Article will be deemed null and void.»

«يُعدّ باطلاً كل اتفاق يُبرم بعد نفاذ هذا القانون ويخالف بأي صورة كانت أحكام هذه المادة.» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 40(د)

عبارة «بأي صورة كانت» تغطّي التقصير المباشر للمدة والالتفاف عليها بتنازل المشتري عن المطالبات. والتوقيع على بند كهذا لا ينقذه.

التأمين على العقار واجب لا خيار

تُلزم المادة 41 جهة الإدارة بثلاثة أمور معاً: التأمين على العقار بوثيقة تغطّي صيانته وإعادة بنائه في حال الحريق أو التلف أو الهلاك لأي سبب كان؛ والتأمين على المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق الشاغلين أو الغير؛ على أن يكون المستفيد من تأمين العقار هو جهة الإدارة نفسها.

ويجيب البند «ج» عن السؤال التالي مباشرة: تُحتسب أقساط التأمين الواجبة على الملّاك وفق عقود التأمين المبرمة مع شركات التأمين وتُدرَج ضمن رسوم الخدمات. فلا ينبغي أن تظهر بنداً مستقلاً فوق الرسم.

التعديلات الإنشائية: ثلاث موافقات لا واحدة

صيغت المادة 39 بحزم: مع عدم الإخلال بتشريعات البناء السارية، لا يجوز للشاغل إجراء تعديلات جوهرية على هيكل وحدته أو مظهرها الخارجي أو على أي جزء من العقار إلا بعد الحصول على موافقة المطوّر الرئيسي ودائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصّة. الثلاث مجتمعة لا أيّاً منها.

والمخالف ملزم بأن يزيل على نفقته وبالطريقة التي يحدّدها المطوّر الرئيسي أو المؤسسة أي ضرر ناشئ عن تعديلاته. فإن لم يفعل، جاز للمؤسسة أو للمطوّر الرئيسي تكليف جهة أخرى وتحميله التكاليف.

ويضيف البند «د» قاعدة للعِشرة: على الشاغل وضيوفه استعمال الأجزاء المشتركة في أغراضها فقط وعلى نحو لا يمسّ حقّ الآخرين في استعمالها ولا يزعجهم ولا يعرّض سلامتهم أو سلامة العقار للخطر. وما يُعدّ جزءاً مشتركاً وما يخصّ شقّتك مبسوط على حدة.

بمَ تُسأل شركة الإدارة

هنا يبني القانون ثلاث درجات.

الضمان المصرفي (المادة 36). على جهة الإدارة تقديم ضمان مصرفي لصالح الدائرة بالمبلغ الذي تحدّده، يشمل جميع العقارات التي تديرها. ويُحتفظ به تأميناً لإصلاح أي ضرر يلحق الأجزاء المشتركة بسبب إهمال جهة الإدارة أو تقصيرها. فإن وقع الضرر ولم تُصلحه في المهلة التي تحدّدها المؤسسة، جاز للمؤسسة تكليف جهة أخرى وخصم التكاليف من الضمان المصرفي.

الإنذار بالأعمال (المادة 35). إذا ثبت للمؤسسة أنّ الأجزاء المشتركة غير مصانة على الوجه المطلوب أو غير محفوظة بحالة جيدة ونظيفة وصالحة، وجّهت إلى جهة الإدارة إنذاراً كتابياً يحدّد الأعمال المطلوبة وتاريخَي بدئها وإنجازها. فإن لم تنفّذ، جاز للمؤسسة تكليف جهة أخرى وتحميل التكاليف على حساب رسوم الخدمات أو حساب رسوم الاستخدام.

استبدال جهة الإدارة (المادة 38). إذا رأت المؤسسة أنّ شركة الإدارة غير كفؤة أو غير قادرة، جاز لها تعيين بديلة — على أن تمرّ بأربع خطوات: إخطار لجنة الملّاك بالمخالفات واستطلاع رأيها؛ وتوجيه إنذار كتابي بأخطائها ويحقّ للشركة الردّ خلال 14 يوماً؛ وتعيين مكتب تدقيق معتمد لتدقيق حساب رسوم الخدمات ومدى التزامها بالموازنة المعتمدة؛ ومنحها مهلة لتسليم الإدارة إلى البديلة خلال 30 يوماً من تاريخ قرار التعيين. وتتحمّل الشركة المستبدَلة كلفة إصلاح الضرر الناشئ عن أفعالها، ويُخصم من ضمانها المصرفي.

وتوجب المادة 34 على جهة الإدارة أن تزوّد المؤسسة كل ستة أشهر بتقرير دوري عن إدارة العقار وأعمال الصيانة المنفّذة، وأن تقدّم عند الطلب بيانات إيرادات الرسوم ومصروفاتها.

إلى أين يذهب النزاع

لا تترك المادة 42 خياراً في الجهة:

«the RDSC will have the exclusive jurisdiction to hear and determine all disputes and disagreements related to the rights and obligations stipulated in this Law»

«يختصّ مركز فضّ المنازعات الإيجارية دون غيره بالنظر والفصل في جميع المنازعات والخلافات المتعلّقة بالحقوق والالتزامات المقرّرة في هذا القانون» — القانون رقم (6) لسنة 2019، المادة 42

واسم الجهة يوحي بالإيجار، لكنّ اختصاصها هنا أوسع: منازعات الملّاك بموجب هذا القانون تذهب إليها. وكيف يعمل المركز مبسوط من نصّ المرسوم رقم 26 لسنة 2013.

⚠️ عن غرامات المادة 44 وما لا نعرفه عنها

تذكر المادة 44 نطاقاً: غرامة لا تقلّ عن مليون درهم، وتتضاعف عند تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة، على ألّا تتجاوز مليونَي درهم. وهذه أرقام القانون نفسه وننقلها بوصفها نصّه.

وما لا نستطيع قوله: أي الأفعال تستوجب أي غرامة بعينها. فالبند «ب» من المادة ذاتها يحيل تحديد الأفعال المخالفة وغرامة كلٍّ منها إلى قرار مستقلّ من رئيس المجلس التنفيذي. ولم نقرأ ذلك القرار، فلا نقابل بين المخالفات والمبالغ ولا نزعم شيئاً عن تطبيقها عملياً.

ما لا نزعمه هنا

• مضمون القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 بشأن عقود المقاولة. ذُكر في المادة 40 إطاراً، ولا ننقل أحكامه.
• مقابلة الغرامات بالمخالفات. ذلك قرار مستقلّ للمجلس التنفيذي لم نقرأه.
• مبلغ الضمان المصرفي لجهة الإدارة. تحدّده الدائرة، ولا رقم له في القانون.
• تطبيق مدة العشر سنوات عملياً. ما يُعدّ عيباً في «الأجزاء الإنشائية» عند النزاع تحسمه الخبرة الفنية لا نصّ القانون.
• تعديلات القانون بعد 2019. قرأنا النصّ كما تنشره البوّابة.

المصادر

• Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 34 (عقود جهة الإدارة والتقرير نصف السنوي)، المادة 35 (إنذار المؤسسة بالأعمال وتحميل التكاليف على حساب الرسوم)، المادة 36 (الضمان المصرفي لصالح الدائرة والخصم منه)، المادة 38 (استبدال شركة الإدارة: إخطار اللجنة، 14 يوماً للردّ، تدقيق، 30 يوماً للتسليم)، المادة 39 (ثلاث موافقات للتعديلات الجوهرية والمسؤولية عن الضرر وقواعد استعمال الأجزاء المشتركة)، المادة 40 (عشر سنوات على الأجزاء الإنشائية، سنة على التمديدات، بدء المدة عند الامتناع عن الاستلام، بقاء الحقوق المقرّرة بتشريعات أخرى، بطلان الاتفاق المخالف)، المادة 41 (التأمين الإلزامي على العقار والمسؤولية وإدراج الأقساط في رسوم الخدمات)، المادة 42 (الاختصاص الحصري لمركز فضّ المنازعات الإيجارية)، المادة 44 (غرامة لا تقلّ عن 1,000,000 درهم، تتضاعف عند التكرار، بحدّ أقصى 2,000,000 درهم؛ وتحديد المخالفات بقرار مستقلّ). صدر في 4 سبتمبر 2019.