Доходность аренды Business Bay 2026 — данные DLD
Gross yield 7,9%, 13 360 сделок DLD. Медиана AED 2 801 000, PSF 2 526. Данные: июль 2026.
Business Bay — деловой квартал с прямым выходом на Sheikh Zayed Road и Canal, 10 минут от Downtown. Рынок апартаментов: 13 360 сделок за 12 месяцев, второй по объёму в Дубае среди апартаментных районов. Gross yield 7,9% при медиане цены 2,8M AED — рынок корпоративного арендного жилья с устойчивым спросом.
Ключевые показатели (июль 2026)
Gross yield
7,9%
Медиана цены
AED 2 801 000
Медиана PSF
AED 2 526
Медиана аренды/год
AED 122 925
Сделок за 12м
13 360
Цена YoY
+4,5%
Источник: DLD area_roi_summary, июль 2026. Взвешенные медианы по объёму сделок. Индивидуальный юнит может отличаться.
По типу юнита
| Тип | Цена AED | PSF AED | Сделок |
|---|---|---|---|
| Studio | 1 171 000 | 2 656 | 3 815 |
| 1BR | 1 928 000 | 2 336 | 4 494 |
| 2BR | 3 130 000 | 2 216 | 2 342 |
| 3BR | 5 583 000 | 2 193 | 597 |
Анализ доходности
Yield 7,9% держится за счёт корпоративных арендаторов: средняя аренда 1BR — около AED 107 000/год, что сопоставимо с Marina при схожей цене входа. Показатель PSF для Studio (2 656 AED/sqft) превышает 1BR (2 336) — небольшие юниты в Canal-зданиях торгуются с инвесторской премией. Аренда Studio в Canal-башнях может идти как сервисные апартаменты, поэтому ставки нестандартно высоки. При расчёте чистой доходности вычитайте service charge (AED 15–25/sqft в Canal-зданиях) и агентскую комиссию. Net yield реально 5,5–6,5%.
Риски
Два структурных риска. Первый: давление новых проектов. Строительный конвейер в Business Bay не останавливается — конкурирующие апартаменты повышают choice для арендаторов и могут сдерживать рост арендных ставок в среднесрочной перспективе. Второй: качество расположения внутри района неоднородно. Canal-view против sheikh-facing против внутреннего двора — разница в цене перепродажи 20–35%; при покупке без вида ликвидность ниже.
Частые вопросы
- Какой gross yield в Business Bay по данным DLD?
- По данным DLD за последние 12 месяцев взвешенный медианный gross yield в Business Bay составляет 7,9% для апартаментов. Расчёт основан на 13 360 реальных сделках.
- Какие типы арендаторов в Business Bay?
- Business Bay ориентирован на корпоративных экспатов: менеджеры среднего и высшего звена, финансисты, юристы. Canal-view юниты частично используются как сервисные апартаменты для краткосрочной аренды. Такая структура арендаторов обеспечивает низкую вакансию.
- Studio или 1BR выгоднее в Business Bay?
- Studio при медианной цене 1,17M AED и PSF 2 656 торгуется выше на единицу площади, чем 1BR (1,93M, PSF 2 336). Yield примерно одинаковый. Studio даёт более быстрый оборот аренды (краткосрочные и сервисные контракты), 1BR — более стабильного долгосрочного арендатора.
- Насколько влияет Canal view на цену и доходность?
- Canal-view юниты продаются на 20–35% дороже аналогов без вида. Но и арендные ставки выше на 15–20%. В итоге yield для Canal-view сопоставим или чуть ниже, зато существенно выше ликвидность перепродажи.
- Каков прогноз цен Business Bay на 2026–2027?
- По данным DLD, за последние 12 месяцев цены в Business Bay выросли на 4,5% YoY. Прогноз — умеренный рост 3–5% в год, сдерживаемый объёмом новых вводов. Для спекулятивных входов этот темп ниже, чем в Palm или Creek Harbour, но yield компенсирует умеренный capital gain.
أدوات لهذا الموضوع
قائمة مختارة تناسب حالتك
٣–٥ عقارات مع حساب عائد صادق مبني على بيانات دائرة الأراضي — مجاناً.