Le compte séquestre à Dubaï : comment la loi protège les fonds de l'acheteur

En 2008, une partie des acheteurs avait perdu leurs fonds dans des chantiers dubaïotes qui n'ont jamais été achevés. Dans la foulée, Dubaï a adopté une législation stricte sur le séquestre : désormais, vos versements ne peuvent physiquement parvenir au promoteur qu'en contrepartie d'un avancement réel et constaté du chantier.

Comment fonctionne le système RERA Escrow

Avant le lancement des ventes, chaque promoteur est tenu d'ouvrir un compte séquestre dédié auprès de l'un des 11 banques agréées RERA (Emirates NBD, ADCB, Mashreq, ENBD, FAB, entre autres). Ce compte est strictement lié au projet concerné et à son numéro d'enregistrement auprès du DLD.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter sur plan

• Projet enregistré auprès du RERA : numéro d'enregistrement mentionné dans la publicité et dans le contrat de vente (SPA).
• Compte séquestre ouvert : vérifiable sur rera.gov.ae ou via l'application Dubai REST.
• La banque séquestre est mentionnée dans le contrat (nom de la banque et numéro de compte)
• Le calendrier de paiement est conforme au tableau officiellement approuvé par le RERA.
• Les coordonnées de paiement incluent le nom du projet ainsi que son numéro d'enregistrement.

Trois zones de risque non couvertes par le compte séquestre

Le compte séquestre protège les fonds — mais pas tous les aspects de la transaction :

• Qualité de construction :Le RERA ne contrôle pas les finitions ni les matériaux. La description dans la brochure face à la réalité à la livraison — c'est une tout autre question.
• Dates de livraison :Des retards d'un à deux ans sont devenus monnaie courante. Le mécanisme de séquestre ne prévoit pas de pénalités à cet égard. Votre véritable protection réside dans la clause pénale pour retard inscrite dans le contrat de vente (SPA) — à négocier impérativement avant la signature.
• Modification du projet :Le promoteur peut modifier les plans d'étage ou les équipements dans les limites autorisées par le RERA. Lisez attentivement le contrat de vente (SPA).

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un compte séquestre à Dubaï ?

Le compte séquestre est un compte bancaire dédié, ouvert par le promoteur auprès d'une banque agréée RERA pour un projet spécifique. Tous les paiements des acheteurs liés à ce projet sont versés exclusivement sur ce compte. L'agent séquestre bancaire contrôle le déblocage des fonds au profit du promoteur et ne les transfère qu'après confirmation, par un inspecteur RERA, de l'achèvement d'une étape précise des travaux.

Comment vérifier le compte séquestre avant d'acheter ?

Sur le site de RERA (rera.gov.ae) ou via l'application Dubai REST, vous pouvez vérifier n'importe quel projet : saisissez le nom du projet ou son numéro d'enregistrement pour consulter le statut du compte séquestre, le pourcentage d'avancement des travaux actuel et la liste des échéanciers de paiement certifiés (payment schedule). Si le projet n'est pas enregistré ou si le compte est inactif, c'est un signal d'alarme.

Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite ?

Les fonds déposés sur le compte séquestre sont protégés : ils ne peuvent en aucun cas être utilisés pour rembourser les dettes du promoteur envers des tiers. En cas d'arrêt du projet, RERA désigne un administrateur judiciaire qui soit recrute un nouveau promoteur pour achever les travaux, soit organise le remboursement des acheteurs depuis le compte séquestre. Cette protection est garantie par la Loi 9/2009 sur le séquestre à Dubaï.

Est-il possible de payer directement le promoteur en contournant le compte séquestre ?

Non. Tout promoteur titulaire d'une licence RERA est tenu d'accepter les paiements UNIQUEMENT sur le compte séquestre enregistré. Si l'on vous demande de virer des fonds sur un compte personnel, celui d'une autre société, ou de régler en espèces — c'est une violation de la loi et une raison suffisante pour interrompre immédiatement la transaction. Toutes les coordonnées bancaires peuvent être vérifiées auprès de RERA.

À quelle étape le promoteur peut-il accéder aux fonds du compte séquestre ?

En vertu de la législation dubaïote, le promoteur ne peut percevoir depuis le compte séquestre que 5 % au stade initial (marketing et autorisations), puis respectivement 30-20-20-15-10 % à l'achèvement effectif de chaque étape structurelle (fondations, gros œuvre, façade, second œuvre, livraison). Le calendrier précis est validé par RERA et figure dans le contrat de vente (SPA).