حساب امانی (اسکرو) در دبی: چگونه قانون از پول خریدار حمایت میکند
RERA Escrow مکانیزمی اجباری برای تمام پروژههای پیشفروش است. نحوه عملکرد آن و مواردی که پیش از خرید باید بررسی کنید.
در سال ۲۰۰۸، بخشی از خریداران در پروژههای دبی که هرگز تکمیل نشدند، سرمایه خود را از دست دادند. پس از آن، دبی قوانین سختگیرانهای درباره حسابهای امانی تصویب کرد: اکنون وجوه شما بههیچوجه نمیتوانند پیش از پیشرفت واقعی عملیات ساختمانی به دست سازنده برسند.
نحوه عملکرد RERA Escrow
پیش از عرضه (لانچ)، هر سازنده موظف است یک حساب امانی (اسکرو) مجزا در یکی از ۱۱ بانک معتبر RERA (Emirates NBD، ADCB، Mashreq، ENBD، FAB و سایرین) افتتاح کند. این حساب منحصراً به پروژه خاص و شماره ثبت آن در اداره اراضی دبی (DLD) تعلق دارد.
نمودار جریان وجوه
نکاتی که پیش از خرید پیشفروش باید بدانید
- پروژه در RERA ثبت شده است: شماره ثبت در آگهی تبلیغاتی و در قرارداد خرید و فروش (SPA) درج میشود.
- حساب امانی (اسکرو) افتتاح شده: میتوانید آن را در rera.gov.ae یا اپلیکیشن Dubai REST تأیید کنید.
- بانک امانی در قرارداد مشخص شده است (نام بانک و شماره حساب)
- طرح پرداخت منطبق با جدول رسمی مصوب RERA است.
- مشخصات پرداخت شامل نام پروژه و شماره ثبت میشود.
سه حوزه ریسک که حساب امانی آنها را پوشش نمیدهد
حساب امانی از پول شما محافظت میکند — اما نه از همه جنبههای معامله:
- کیفیت ساختوساز:RERA بر تکمیل داخلی و مصالح ساختمانی نظارت ندارد. تفاوت میان آنچه در بروشور آمده و آنچه در زمان تحویل تحویل میشود، موضوع جداگانهای است.
- زمانبندی تحویل:تأخیرهای ۱ تا ۲ ساله امری رایج شده است. حساب امانی (اسکرو) برای این موضوع جریمهای در نظر نمیگیرد. راه محافظت شما، درج بند جریمه تأخیر در قرارداد خرید و فروش (SPA) است — پیش از امضا درباره آن مذاکره کنید.
- تغییرات پروژه:سازنده (توسعهدهنده) میتواند در چارچوب مجوزهای RERA، نقشه طبقه (پلان) یا امکانات رفاهی را تغییر دهد. قرارداد خرید و فروش (SPA) را با دقت مطالعه کنید.
سوالات متداول
- حساب امانی (اسکرو) در دبی چیست؟
- حساب امانی (اسکرو) یک حساب بانکی اختصاصی است که توسط سازنده (توسعهدهنده) در یکی از بانکهای دارای اعتبارنامه RERA برای پروژه مشخص افتتاح میشود. تمام پرداختهای خریداران این پروژه فقط به همین حساب واریز میگردد. بانک بهعنوان نماینده امانی، نظارت کامل بر پرداخت وجوه به سازنده دارد و تنها پس از تأیید تکمیل مرحله مشخصی از ساخت توسط بازرس RERA، وجه را آزاد میکند.
- چطور قبل از خرید، حساب امانی (اسکرو) را بررسی کنیم؟
- از طریق سایت RERA به آدرس rera.gov.ae یا اپلیکیشن Dubai REST میتوانید وضعیت هر پروژه را بررسی کنید: کافی است نام پروژه یا شماره ثبت را وارد کنید تا وضعیت حساب امانی (اسکرو)، درصد پیشرفت ساخت و جدول پرداختهای تأیید شده (payment schedule) را مشاهده نمایید. اگر پروژه ثبت نشده یا حساب آن فعال نباشد، این یک نشانه هشداردهنده جدی است.
- اگر سازنده ورشکست شود، پول چه سرنوشتی پیدا میکند؟
- وجوه موجود در حساب امانی (اسکرو) کاملاً محافظتشده هستند و نمیتوان از آنها برای تسویه بدهیهای سازنده به اشخاص ثالث استفاده کرد. در صورت توقف پروژه، RERA یک مدیر منتخب تعیین میکند که یا سازنده جدیدی برای تکمیل پروژه جذب میکند و یا وجوه را از طریق اسکرو به خریداران بازمیگرداند. این تضمین در قانون ۹/۲۰۰۹ دبی در خصوص حسابهای امانی بهصراحت آمده است.
- آیا میتوان مستقیم به سازنده پرداخت کرد و حساب امانی را دور زد؟
- خیر. هر سازنده دارای مجوز RERA موظف است پرداختها را فقط به حساب امانی (اسکرو) ثبتشده دریافت کند. اگر از شما خواسته شود وجه را به حساب شخصی، حساب شرکت دیگری یا بهصورت نقدی واریز کنید، این تخلف قانونی محسوب شده و باید فوراً معامله را متوقف کنید. اطلاعات حساب بانکی را میتوانید از طریق RERA راستیآزمایی کنید.
- سازنده در چه مرحلهای به وجوه حساب امانی دسترسی پیدا میکند؟
- طبق قانون دبی، سازنده میتواند در مرحله اولیه حداکثر 5% از حساب امانی (اسکرو) برداشت کند (هزینههای بازاریابی و مجوزها)، سپس بهترتیب 30-20-20-15-10% بر اساس تکمیل واقعی مراحل اجرایی (پیریزی، اسکلت، نما، کارهای داخلی، تحویل). جدول دقیق پرداخت به تأیید RERA میرسد و در قرارداد خرید و فروش (SPA) درج میگردد.
پیش از خرید، پروژه را با هم بررسی میکنیم
ثبت پروژه در RERA، وضعیت حساب امانی (اسکرو) و اعتبار سازنده (توسعهدهنده) را بررسی میکنیم — رایگان، پیش از امضای قرارداد.
Tools for this topic
A shortlist built for your case
3–5 properties with an honest DLD-based yield calculation — free, no middlemen.