Закон №6 от 2019 года проводит черту между вашей единицей и общим имуществом по пунктам: пол до основания балок, внутренние перегородки, окна и двери, санузлы и балконы — ваше; несущие конструкции, фасады, лестницы и лифты — общее. Парковочное место, закреплённое за квартирой, объявлено её НЕОТДЕЛИМОЙ частью: продать квартиру без него нельзя. А доля в общем имуществе принадлежит вам неделимо и считается по площади.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №6 от 2019 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный объект оценивается по своему плану и своим документам.
Вопрос «что именно моё» кажется очевидным ровно до первой протечки или первого спора о парковке. В Дубае граница между частным и общим проведена законом, причём по пунктам — и знать её полезно до того, как она понадобится.
Документ — Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, изданный 4 сентября 2019 года.
Что входит в вашу единицу
Статья 9 перечисляет составные части единицы — и делает это с оговоркой, которую нельзя пропускать: если иное не указано на плане объекта (Site Plan). То есть закон задаёт умолчание, а план конкретного здания может его изменить.
По умолчанию в единицу входят:
- полы, напольные материалы и их составляющие вплоть до основания балок, а также конструкции, поддерживающие пол;
- подвесные и иные потолки, элементы внутренней отделки, пространства между потолками, потолки над несущими стенами и конструкциями внутри единицы, а также стены, отделяющие единицу от других частей объекта, соседних единиц и общего имущества;
- внутренняя площадь, ненесущие внутренние стены и окружающие стены единицы;
- окна, стекло, элементы внутренних окон, системы освещения, двери, дверные коробки и всё оборудование и фурнитура, обслуживающие единицу;
- санузлы и другие неотъемлемые части единицы, включая балконы и иные относящиеся к собственнику вспомогательные части;
- относящиеся к единице объекты — сады, парковки, кладовые или комнаты сторожа, даже если они не примыкают к единице, при условии, что они к ней закреплены и их площадь не входит в чистую площадь единицы;
- внутренние коммуникации, обслуживающие единицу;
- оборудование и приспособления, установленные проживающим;
- дополнения, изменения и улучшения, вносимые в единицу со временем.
Обратите внимание на второй и третий пункты: ненесущие стены ваши, несущие — нет. Это и есть практический ответ на вопрос, что можно сносить при перепланировке, а что нельзя трогать в принципе.
Что является общим имуществом
Статья 7 перечисляет общее имущество, и перечень открытый («включая, но не ограничиваясь»). В здании это: несущие конструкции — основные опоры, фундаменты, колонны, несущие стены, перекрытия, балки перекрытий, лестницы, лестничные клетки, фасады и кровли; пороги, холлы, проезды парковки, входы, аварийные выходы и окна в наружных стенах; комнаты сторожей, рекреационные объекты и оборудование, бассейны, сады, кладовые, офисы и парковочные места для управляющего, комитета собственников или посетителей; оборудование и системы основных коммуникаций — генераторы, освещение, газ, холодная и горячая вода, отопление и охлаждение, кондиционирование, сбор и обработка отходов; лифты, баки, трубы, дымоходы, вентиляция, компрессоры; водопровод, канализация, газопроводы, электрические и телекоммуникационные сети, обслуживающие более одной единицы; приборы учёта коммунальных услуг; любые части за границами единиц, необходимые для существования, обслуживания, безопасности или эксплуатации объекта.
У земельного участка общим имуществом названы дороги, кольцевые развязки, перекрёстки, дорожки, бордюры, разделительные полосы, путепроводы и дренажные системы, а также — если иное не указано на плане — озёра, пруды, каналы, парки, фонтаны и прочие водные объекты с их оборудованием.
Три пункта здесь отмечены оговоркой «если иное не указано на плане». Это значит, что план объекта — документ, который стоит смотреть, а не только договор.
Парковка: норма, которую стоит знать до сделки
Статья 10 сформулирована жёстче остальных:
«The car parks allocated or designated to a Unit under the legislation applicable by the Competent Authority will be deemed an integral part of the Unit, and may not be separated, or sold independently, from that Unit.»
«Парковочные места, выделенные или закреплённые за единицей согласно законодательству, применяемому компетентным органом, считаются неотъемлемой частью единицы и не могут быть отделены от неё или проданы отдельно.» — Law No. (6) of 2019, Article 10(a)
И далее два практических следствия. Застройщик обязан регистрировать единицы вместе с закреплёнными за ними парковочными местами на имя собственников; и в любом случае единица не может быть продана или отчуждена без закреплённых за ней парковок. Купить дополнительные места можно — но только те, что являются избыточными сверх мест, закреплённых за всеми единицами объекта; случаи такой покупки определяет генеральный директор.
Ту же норму с другой стороны мы встречали в подзаконном акте об off-plan: там парковка прямо названа среди объектов, которые застройщик обязан зарегистрировать на покупателя — разбор регламента 6/2010.
Доля в общем имуществе
Статья 11: собственник — а в отношении непроданных единиц застройщик — владеет неделимой долей в общем имуществе. Доля определяется по отношению площади единицы к общей площади объекта.
Слово «неделимая» здесь рабочее: долю нельзя выделить в натуре и нельзя продать отдельно от квартиры. Из той же логики вырастает и запрет статьи 17: общее имущество ни при каких обстоятельствах не может быть обращено в частную собственность, разделено или отчуждено — целиком или частично — отдельно от единиц, к которым оно относится, без предварительного одобрения Земельного департамента и компетентного органа.
Та же доля определяет и размер вашего сервисного сбора — как именно, разобрано отдельно.
Распоряжение единицей и раздел
Статья 12: собственник вправе продать или иным законным способом распорядиться своей единицей, а также заложить её любому банку или финансовой организации, лицензированной в эмирате. Как устроен сам залог, разбирает закон об ипотеке №14 от 2008 года.
Статья 13: единица, принадлежащая двум и более лицам, не может быть разделена между ними, если такой раздел не разрешён декларацией мастер-комьюнити, не получено одобрение Земельного департамента и не выданы необходимые разрешения компетентного органа. Три условия сразу, а не на выбор.
Преимущественное право сособственника
Статьи 14 и 15 описывают механизм, о котором редко думают при покупке доли.
Сособственник единицы имеет преимущественное право выкупить долю другого сособственника, если та предлагается к продаже лицу, не являющемуся собственником. Если правом пользуются несколько, каждый выкупает пропорционально своей доле. Право не возникает при продаже восходящим и нисходящим родственникам, супругу, родственникам до четвёртой степени и свойственникам до второй степени.
Порядок в статье 15 строгий:
| Шаг | Срок и форма |
|---|---|
| продавец извещает сособственников через нотариуса — с именем и адресом покупателя и условиями сделки | форма обязательна |
| сособственники вправе согласиться на эти условия | 30 дней с получения уведомления; молчание — право утрачено |
| согласившийся извещает продавца через нотариуса и завершает оформление в Земельном департаменте | 10 рабочих дней с даты истечения срока уведомления |
Право нельзя разделить: оно осуществляется или отклоняется целиком; отказ одного переходит к остальным пропорционально их долям. И отдельная защита: если сделка с третьим лицом окажется на условиях более выгодных, чем указанные в уведомлении, сособственники вправе обратиться в Центр разрешения арендных споров с требованием о возмещении причинённого ущерба. Как устроен этот орган — отдельно.
Если вы сдаёте квартиру
Статья 16: сдавать единицу можно, но собственник и арендатор оба остаются обязанными соблюдать устав, декларацию мастер-комьюнити и регламент управления зданием. И ключевое: если в договоре аренды не указано иное, сервисные сборы платит собственник, и он не освобождается от этой обязанности, если арендатор не заплатил. Сами договорные обязанности сторон аренды — в разборе арендного закона.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что перечни закрыты. Статья 7 прямо говорит «включая, но не ограничиваясь», а статьи 7 и 9 многократно оговариваются планом объекта. Ваш план может распределить границы иначе.
- Что можно и нельзя менять при ремонте. Закон описывает состав единицы и общего имущества, а не порядок согласования работ; это отдельные правила и отдельные разрешения.
- Метод расчёта доли в деталях. Закон отсылает к решениям генерального директора; их текста мы не цитируем.
- Случаи, когда допустима покупка дополнительной парковки. Закон относит их определение к генеральному директору и сам не перечисляет.
- Любые суммы. В этом материале нет ни одной: речь о границах права, а не о ценах.
Источники
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 7 (состав общего имущества здания и земельного участка, оговорки о плане объекта), статья 9 (составные части единицы, включая пол до основания балок, ненесущие стены, санузлы и балконы, закреплённые объекты вне примыкания), статья 10 (парковка как неотъемлемая часть единицы, обязанность застройщика регистрировать её на собственника, условия покупки дополнительных мест), статья 11 (неделимая доля в общем имуществе по площади), статья 12 (продажа и залог единицы), статья 13 (три условия раздела единицы между сособственниками), статья 14 (преимущественное право и исключения по степеням родства), статья 15 (нотариальное уведомление, 30 дней, 10 рабочих дней, неделимость права, возмещение при более выгодных условиях), статья 16 (сдача единицы; сборы на собственнике, если не согласовано иное), статья 17 (запрет обращать общее имущество в частную собственность и отчуждать его отдельно от единиц). Дата издания — 4 сентября 2019 года.
