Жильё в ОАЭ «без НДС» — но по двум разным основаниям, и разница между ними определяет, кто и что может вернуть. Разбираем руководство Федеральной налоговой службы по недвижимости (VATGRE1): первая продажа жилья в течение 3 лет после завершения — 0%, последующие — освобождение, коммерция — 5% с отдельным порядком уплаты ДО регистрации в Земельном департаменте, апарт-отель с сервисом жильём не считается, а service charges облагаются 5% даже в жилом доме.
Данные проверены на 14.09.2026 по руководству Федеральной налоговой службы ОАЭ (FTA) «Real Estate VAT Guide | VATGRE1», опубликованному на tax.gov.ae с датой на титуле April 2021. Ссылки на разделы руководства стоят у каждого утверждения и в конце статьи. Это не налоговая консультация: конкретная сделка оценивается по своим фактам.
Фраза «в Дубае нет налога на недвижимость» правдива в отношении ежегодного налога на имущество — и совершенно бесполезна, когда речь про НДС. НДС в ОАЭ недвижимости касается, просто по-разному в зависимости от того, что именно продаётся. И два способа «не платить НДС» — ставка 0% и освобождение — выглядят одинаково для покупателя, но означают противоположное для продавца.
Сводная таблица самой FTA
Руководство приводит собственную сводку (раздел 2.3), и с неё стоит начать — дальше только уточнения.
| Что поставляется | Режим НДС | Раздел руководства |
|---|---|---|
| Коммерческая недвижимость | 5% | раздел 6 |
| Новое жильё | 0% | раздел 3 |
| Существующее жильё | освобождено (exempt) | раздел 3 |
| Незастроенная земля (bare land) | освобождено | раздел 5 |
| Застроенная земля (covered land) | 5% | раздел 5 |
| Первая поставка благотворительного здания | 0% | раздел 4 |
| Последующая поставка благотворительного здания | 5% | раздел 4 |
| Объект в Designated Zone | вне сферы действия (out of scope) | раздел 11 |
0% и «освобождено» — почему это принципиально разные вещи
Покупатель в обоих случаях не платит НДС сверху цены. Разница — во входящем налоге продавца.
Первая поставка жилья облагается по ставке 0% (раздел 3.2). Формулировка руководства прямая: НДС, понесённый на затратах, связанных с первой поставкой здания, подлежит возмещению в полном объёме. Именно поэтому застройщик жилья в ОАЭ возвращает НДС со стройки — он совершает облагаемую операцию по нулевой ставке, а не освобождённую.
Последующие поставки жилья освобождены (раздел 3.3). И здесь руководство столь же прямо говорит о цене этого режима: если продавец несёт НДС на расходах, связанных с такой поставкой, — комиссия агента, содержание и обслуживание объекта после первой поставки, — он не сможет возместить этот НДС в своей декларации.
Для инвестора это переводится в одну строку: на вторичной перепродаже жилья 5% НДС на услуги агентства и обслуживание — ваша окончательная стоимость, а не транзитная.
Что считается «первой поставкой» и при чём тут 3 года
Раздел 3.2 определяет: «первая поставка» включает поставку здания продажей или арендой, но она должна произойти в течение 3 лет с даты завершения здания.
Дата завершения — это обычно дата, когда здание сертифицировано как завершённое надлежаще квалифицированным лицом. Но есть важная оговорка: если здание заселено раньше этой даты, датой завершения считается дата заселения.
И есть ловушка, которую руководство закрывает прямым предложением: любые последующие поставки того же здания в течение тех же 3 лет не облагаются по нулевой ставке, потому что первой поставкой они уже не являются. Три года — это не «окно нулевой ставки для всех», это срок годности одного события.
Покупка off-plan (раздел 3.7) попадает под 0%: приобретение жилого здания напрямую у застройщика до постройки или приобретение частично построенного жилого здания облагается по нулевой ставке — при условии, что объект отвечает признакам жилого здания.
Жильё по определению FTA — уже не то, что вы думаете
Раздел 3.1 определяет жилое здание как здание, предназначенное и спроектированное для проживания людей: основное место жительства, общежития для студентов и школьников, жильё для военнослужащих и полиции, приюты, дома престарелых и дома отдыха.
А вот список того, что жилым зданием не является — там и лежит главный практический риск дубайского инвестора:
- любое строение, не закреплённое на земле и перемещаемое без повреждений;
- здание, используемое как отель, мотель, bed & breakfast, больница и подобное;
- апартаменты с обслуживанием (serviced apartment), где помимо размещения предоставляются дополнительные услуги;
- здание, построенное или переоборудованное без законного разрешения.
Третий пункт стоит перечитать всем, кто смотрит на юниты в апарт-отелях с гарантированной доходностью и «отельным управлением». По определению FTA такой объект — не жильё, а значит, работает режим коммерческой недвижимости и ставка 5%. Признак здесь не в названии проекта, а в том, предоставляются ли услуги сверх размещения.
Небольшая офисная зона внутри квартиры жилой статус не ломает: раздел 3.1 прямо разрешает «небольшую долю», используемую жильцами под офис или рабочее место, а также гаражи и сады при объекте.
Service charges облагаются 5% — даже в жилом доме
Это место, где сходится больше всего заблуждений. Раздел 3.4 формулирует так: плата, которую мастер-девелопер или собственник здания взимает с владельцев и арендаторов за содержание общих зон, облагается по стандартной ставке, поскольку представляет собой плату за услуги по содержанию и эксплуатации общих зон, а не вознаграждение за поставку жилого здания — и потому не подпадает ни под нулевую ставку, ни под освобождение.
Раздел 8.3 подтверждает это со стороны объединения собственников: если ассоциация ведёт экономическую деятельность и может быть зарегистрирована для целей НДС, любые service charges облагаются по ставке 5%. А раздел 8.2 перечисляет условия, при которых ассоциация обязана зарегистрироваться: она управляет общими зонами, имеет обособленную правосубъектность, ведёт экономическую деятельность, совершает операции, которые были бы облагаемыми, или её облагаемый оборот превышает порог обязательной регистрации.
Практический вывод: ваша годовая строка обслуживания — это сумма с НДС, и в расчёт доходности её нужно закладывать именно так. Как устроена сама эта строка и где её проверять по индексу, мы разбирали в статье про service charges и систему Mollak. А ежегодный муниципальный сбор на жильё — это вообще другой платёж, не НДС; он разобран отдельно в статье про housing fee.
Земля: освобождена, пока на ней ничего нет
Раздел 5.1: незастроенная земля (bare land) — земля, не покрытая завершёнными или частично завершёнными зданиями либо инженерными сооружениями. Природные деревья и растения статус не меняют — это по-прежнему bare land.
Раздел 5.2: поставка незастроенной земли освобождена от НДС — как продажей, так и арендой; НДС на сопутствующих расходах (юристы, агенты) продавцом не возмещается. Если же участок под определение не подходит, он считается коммерческой землёй, и поставка облагается по стандартной ставке.
Коммерция: 5% и отдельная дорога уплаты ДО регистрации сделки
Раздел 6.2: поставка коммерческой недвижимости облагается по стандартной ставке 5% — и продажей, и арендой. Если оплата идёт частями, НДС причитается с каждого платежа.
А раздел 6.4 описывает особый порядок, о котором покупатели узнают позже, чем следовало бы. Он применяется, когда коммерческий объект продаёт не застройщик этого объекта:
перед завершением процедуры перехода права собственности в Земельном департаменте покупатель обязан уплатить причитающийся НДС напрямую в FTA.
После уплаты покупатель получает Payment Transaction Number (или сохраняет подтверждение банковского платежа) и предъявляет его Земельному департаменту, чтобы сделка была оформлена. Руководство не смягчает формулировку: без этого подтверждения покупка не может состояться, и это приведёт к задержкам.
Порядок не применяется к продаже и аренде жилья, к аренде коммерческих объектов, к продаже коммерческого объекта его же застройщиком и к продаже объекта с действующими арендаторами налогооблагаемому лицу, если операция квалифицируется как передача бизнеса.
Иными словами, в коммерческой сделке налоговый шаг стоит перед регистрационным. Как устроен сам регистрационный счёт — 2% с продавца, 2% с покупателя и фиксированные сборы — мы разобрали в статье про передачу права собственности в DLD.
Отдельно раздел 6.3 описывает отменённые проекты: если поставка отменена и деньги возвращаются, продавец выпускает налоговое кредит-ноте, которым сторнируется ранее начисленный налог.
Возврат НДС на строительство собственного дома
Раздел 13 описывает схему, о которой стоит знать, даже если вы под неё не подходите: гражданин ОАЭ, который строит собственную резиденцию на своей земле, вправе требовать у FTA возврата НДС на расходы по строительству.
Условия жёсткие: заявитель — физическое лицо, гражданин ОАЭ; здание — вновь построенное и используемое исключительно как резиденция самого заявителя или его семьи; заявление подаётся в FTA в течение 12 месяцев с даты завершения строительства.
Возмещаются услуги подрядчиков (строители, архитекторы, инженеры) и строительные материалы — но не мебель и не электроприборы.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
Мы не даём налоговую консультацию. Руководство FTA само разбирает ряд случаев «по обстоятельствам дела» — например, является ли конкретный лейбор-кэмп жилым зданием или подпадает ли участок под определение bare land.
Мы не называем более свежую редакцию руководства. Мы цитируем документ VATGRE1 с датой April 2021 на титуле — ту версию, что опубликована на портале FTA и проверена нами 14.09.2026. Если FTA выпустит новую редакцию, приоритет у неё.
Мы не переносим режим одного объекта на другой. Статус «жильё / коммерция / bare land» определяется признаками конкретного объекта, а не типом проекта в рекламе.
Мы не считаем сумму вашего НДС. Все ставки выше — из руководства; арифметика по конкретной сделке зависит от даты поставки, состава платежей и статуса сторон.
Источники
- Real Estate VAT Guide | VATGRE1, April 2021 — Федеральная налоговая служба ОАЭ: разделы 2.3, 3.1–3.4, 3.7, 5.1–5.2, 6.2–6.4, 8.2–8.3, 13.
- Руководства, справочные материалы и публичные разъяснения по НДС — раздел FTA, где публикуются актуальные редакции.
