Le logement aux EAU ne porte pas de TVA pour l'acheteur — mais pour deux motifs juridiques différents, et la différence décide qui peut récupérer quoi. Nous parcourons le guide TVA immobilier de l'Autorité fédérale des impôts (VATGRE1) : la première livraison d'un logement dans les 3 ans suivant l'achèvement est à taux zéro, les suivantes sont exonérées, le commercial est à 5 % avec une étape de paiement distincte AVANT le transfert au Land Department, un appartement avec services n'est pas un bâtiment résidentiel, et les charges de copropriété supportent 5 % même dans une tour résidentielle.
Vérifié le 14.09.2026 auprès du « Real Estate VAT Guide | VATGRE1 » de l'Autorité fédérale des impôts des EAU (FTA), publié sur tax.gov.ae et daté April 2021 en couverture. Les renvois aux sections figurent à côté de chaque affirmation et de nouveau en fin d'article. Ceci n'est pas un conseil fiscal : chaque opération s'apprécie selon ses propres faits.
« Il n'y a pas d'impôt foncier à Dubaï » est vrai s'agissant d'une taxe annuelle sur la propriété — et parfaitement inutile lorsque la question porte sur la TVA. La TVA touche bel et bien l'immobilier aux EAU ; elle traite simplement différemment des choses différentes. Et les deux façons de « ne pas payer de TVA » — taux zéro et exonération — se ressemblent pour l'acheteur et signifient l'inverse pour le vendeur.
Le tableau de synthèse de la FTA elle-même
Le guide fournit sa propre synthèse (section 2.3), et c'est le bon point de départ.
| Si vous livrez… | …la TVA applicable est… | Section du guide |
|---|---|---|
| Un bien commercial | 5 % | section 6 |
| Un logement neuf | 0 % | section 3 |
| Un logement existant | exonéré | section 3 |
| Un terrain nu (bare land) | exonéré | section 5 |
| Un terrain couvert (covered land) | 5 % | section 5 |
| Une première livraison de bâtiment caritatif | 0 % | section 4 |
| Une livraison ultérieure de bâtiment caritatif | 5 % | section 4 |
| Un bien situé en Designated Zone | hors champ | section 11 |
0 % contre « exonéré » : pourquoi la différence est fondamentale
Dans les deux cas, l'acheteur ne paie pas de TVA sur le prix. La différence tient à la TVA déductible du vendeur.
La première livraison d'un bâtiment résidentiel est à taux zéro (section 3.2). Le guide est explicite : la TVA supportée sur les coûts liés à cette première livraison devrait être intégralement récupérable. C'est précisément pour cela qu'un promoteur résidentiel aux EAU récupère la TVA de construction : il réalise une opération taxable à taux zéro, non une opération exonérée.
Les livraisons ultérieures de logements sont exonérées (section 3.3). Et le guide en énonce le prix avec la même netteté : si le vendeur supporte de la TVA sur des coûts liés à une telle livraison — honoraires d'agence, entretien et maintenance après la première livraison —, il ne pourra récupérer aucune TVA via sa déclaration.
Pour un investisseur, cela se résume à une ligne : sur une revente résidentielle, les 5 % de TVA sur les services d'agence et d'entretien sont votre coût final, et non un montant transitoire.
Ce qui compte comme « première livraison », et le rôle des 3 ans
La section 3.2 le définit : la « première livraison » comprend la livraison du bâtiment par vente ou location, mais elle doit intervenir dans les 3 ans suivant la date d'achèvement.
La date d'achèvement est normalement celle à laquelle le bâtiment est certifié achevé par une partie dûment qualifiée. Avec une réserve capitale : si le bâtiment est occupé avant cette date, la date d'occupation est retenue comme date d'achèvement.
Et le guide referme un piège en une phrase : toute livraison ultérieure du même bâtiment dans ces mêmes 3 ans n'est pas à taux zéro, puisqu'elle n'est pas la première. Trois ans ne sont pas « une fenêtre de taux zéro pour tous » : c'est la durée de vie d'un seul événement.
L'achat sur plan (section 3.7) relève du 0 % : l'acquisition d'un bâtiment résidentiel directement auprès du promoteur avant construction, ou celle d'un bâtiment résidentiel partiellement achevé, est à taux zéro — sous réserve que les conditions de qualification en bâtiment résidentiel soient réunies.
Le « résidentiel » au sens de la FTA est plus étroit qu'on ne croit
La section 3.1 définit le bâtiment résidentiel comme un bâtiment destiné et conçu pour être habité : résidence principale, logement d'étudiants et d'élèves, logement des forces armées et de la police, orphelinats, maisons de retraite et maisons de repos.
La liste de ce qui n'est pas un bâtiment résidentiel concentre le risque pratique de l'investisseur à Dubaï :
- tout lieu non fixé au sol et déplaçable sans dommage ;
- tout bâtiment utilisé comme hôtel, motel, bed & breakfast, hôpital ou assimilé ;
- un appartement avec services où des prestations s'ajoutent à l'hébergement ;
- tout bâtiment construit ou converti sans autorisation légale.
Le troisième point mérite une seconde lecture de quiconque examine des lots dans des projets d'appartements avec services, gestion hôtelière et rendement garanti. Selon la définition de la FTA, un tel bien n'est pas résidentiel, ce qui le place dans le régime commercial à 5 %. Le critère n'est pas la marque du projet mais l'existence de prestations au-delà de l'hébergement.
Un petit bureau à domicile ne rompt pas le statut résidentiel : la section 3.1 autorise expressément une « faible proportion » utilisée comme bureau ou espace de travail par les occupants, ainsi que garages et jardins.
Les charges supportent 5 % — même dans un immeuble résidentiel
C'est là que se concentrent les malentendus. La section 3.4 l'énonce ainsi : les sommes facturées par un promoteur maître d'ouvrage ou un propriétaire d'immeuble aux propriétaires ou locataires pour l'entretien des parties communes relèvent du taux normal, car elles rémunèrent des services d'entretien et d'exploitation des parties communes et ne constituent pas la contrepartie d'une livraison de bâtiment résidentiel — donc ni taux zéro ni exonération.
La section 8.3 le confirme du côté de l'association des copropriétaires : dès lors qu'elle exerce une activité économique et peut s'immatriculer, ses charges doivent être soumises à 5 %. La section 8.2 énumère les cas où l'immatriculation est obligatoire : elle contrôle et administre les parties communes, elle a une personnalité juridique distincte de ses membres, elle exerce une activité économique, elle réalise des opérations qui seraient taxables, ou son chiffre d'affaires taxable dépasse le seuil d'immatriculation obligatoire.
Conséquence pratique : votre ligne annuelle de charges est un montant TVA comprise, et tout modèle de rendement doit la traiter ainsi. La construction de cette ligne et son contrôle par l'indice sont traités dans notre article sur les charges et le système Mollak. La taxe municipale annuelle d'habitation est un paiement tout autre — ce n'est pas de la TVA — et elle est traitée dans l'article sur la housing fee.
Le terrain : exonéré tant que rien ne s'y trouve
Section 5.1 : le terrain nu est un terrain non couvert par des bâtiments achevés ou partiellement achevés, ni par des ouvrages de génie civil. Arbres et plantes naturels ne changent rien à ce statut.
Section 5.2 : la livraison d'un terrain nu est exonérée de TVA, par vente comme par location ; la TVA sur les coûts associés — honoraires d'avocat ou d'agent — n'est pas récupérable par le vendeur. Si une parcelle ne répond pas à la définition, elle est réputée terrain commercial et sa livraison relève du taux normal.
Commercial : 5 %, et une voie de paiement distincte AVANT l'enregistrement
Section 6.2 : la livraison d'un bien commercial est soumise à la TVA au taux normal de 5 % — vente comme location. Si le prix est payable par échéances, la TVA est due sur chaque échéance.
La section 6.4 décrit ensuite une procédure spéciale que les acheteurs découvrent souvent trop tard. Elle s'applique lorsqu'un bien commercial est vendu par quelqu'un d'autre que le promoteur de ce bien :
avant d'achever le transfert de propriété auprès du Land Department, l'acheteur doit payer la TVA due directement à la FTA.
Après paiement, l'acheteur reçoit un Payment Transaction Number (ou conserve la preuve d'un paiement bancaire) et le produit au Land Department pour que le transfert soit traité. Le guide n'atténue pas la conséquence : sans cette preuve, l'acquisition ne peut pas aboutir, avec les retards qui s'ensuivent.
La procédure ne s'applique pas aux ventes ou locations de logements, aux locations de biens commerciaux, à la vente d'un bien commercial par son propre promoteur, ni à la vente avec locataires en place à un assujetti lorsqu'elle s'analyse en transfert d'entreprise.
Autrement dit, dans une opération commerciale, l'étape fiscale précède l'étape d'enregistrement. La composition de cette facture d'enregistrement — 2 % vendeur, 2 % acheteur et frais fixes — est détaillée dans le transfert de propriété au DLD.
La section 6.3 traite séparément des projets annulés : si une livraison est annulée et les sommes remboursées, le fournisseur émet un avoir fiscal qui annule la taxe collectée antérieurement.
Récupérer la TVA sur la construction de sa propre résidence
La section 13 décrit un dispositif qu'il vaut la peine de connaître même si l'on n'y est pas éligible : un ressortissant des EAU qui construit sa propre résidence sur un terrain lui appartenant peut demander à la FTA le remboursement de la TVA supportée sur les dépenses de construction.
Les conditions sont strictes : le demandeur doit être une personne physique ressortissante des EAU ; le bâtiment doit être nouvellement construit et utilisé exclusivement comme résidence du demandeur ou de sa famille ; et la demande doit être déposée auprès de la FTA dans les 12 mois suivant l'achèvement.
Sont remboursables les services des entrepreneurs (constructeurs, architectes, ingénieurs) et les matériaux de construction — mais ni le mobilier ni les appareils électriques.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
Nous ne donnons pas de conseil fiscal. Le guide lui-même tranche plusieurs questions « au cas par cas » — par exemple si tel camp de travailleurs est un bâtiment résidentiel, ou si une parcelle répond à la définition du terrain nu.
Nous n'affirmons pas l'existence d'une édition plus récente. Nous citons VATGRE1 daté April 2021 en couverture — la version publiée sur le portail de la FTA et vérifiée par nous le 14.09.2026. Si la FTA publie une nouvelle édition, celle-ci prévaut.
Nous ne transposons pas le traitement d'un bien à un autre. Le statut résidentiel / commercial / terrain nu se détermine d'après les caractéristiques du bien précis, non d'après la communication du projet.
Nous ne calculons pas votre TVA. Tous les taux ci-dessus proviennent du guide ; l'arithmétique d'une opération donnée dépend de la date de livraison, de la structure des paiements et du statut des parties.
Sources
- Real Estate VAT Guide | VATGRE1, April 2021 — Autorité fédérale des impôts des EAU : sections 2.3, 3.1–3.4, 3.7, 5.1–5.2, 6.2–6.4, 8.2–8.3, 13.
- Guides, références et clarifications publiques en matière de TVA — section de la FTA où sont publiées les éditions en vigueur.
