Wohnimmobilien in den VAE tragen für den Käufer keine Mehrwertsteuer — aber aus zwei verschiedenen Rechtsgründen, und der Unterschied entscheidet, wer was zurückholen kann. Wir arbeiten den Real Estate VAT Guide der Bundessteuerbehörde (VATGRE1) durch: die erste Lieferung einer Wohnung binnen 3 Jahren nach Fertigstellung ist nullbesteuert, spätere sind steuerbefreit, Gewerbe liegt bei 5% mit einem eigenen Zahlungsschritt VOR der Umschreibung beim Land Department, ein Serviced Apartment gilt nicht als Wohngebäude, und Service Charges tragen 5% auch im Wohnturm.
Geprüft am 14.09.2026 anhand des «Real Estate VAT Guide | VATGRE1» der Bundessteuerbehörde der VAE (FTA), veröffentlicht auf tax.gov.ae und auf dem Deckblatt datiert April 2021. Abschnittsverweise stehen neben jeder Aussage und noch einmal am Ende. Dies ist keine Steuerberatung: Jede konkrete Transaktion wird nach ihren eigenen Umständen beurteilt.
«In Dubai gibt es keine Grundsteuer» stimmt für eine jährliche Steuer auf Eigentum — und hilft überhaupt nicht, wenn die Frage der Mehrwertsteuer gilt. Die Mehrwertsteuer betrifft Immobilien in den VAE sehr wohl; sie behandelt nur Unterschiedliches unterschiedlich. Und die zwei Arten, «keine Mehrwertsteuer zu zahlen» — Nullsatz und Befreiung — sehen für den Käufer gleich aus und bedeuten für den Verkäufer das Gegenteil.
Die Übersichtstabelle der FTA selbst
Der Leitfaden liefert eine eigene Zusammenfassung (Abschnitt 2.3) — der richtige Ausgangspunkt.
| Wenn Sie liefern… | …beträgt die Steuerpflicht… | Abschnitt |
|---|---|---|
| Gewerbeimmobilie | 5% | Abschnitt 6 |
| Neue Wohnimmobilie | 0% | Abschnitt 3 |
| Bestehende Wohnimmobilie | steuerbefreit | Abschnitt 3 |
| Unbebautes Land (bare land) | steuerbefreit | Abschnitt 5 |
| Bebautes Land (covered land) | 5% | Abschnitt 5 |
| Erste Lieferung eines gemeinnützigen Gebäudes | 0% | Abschnitt 4 |
| Spätere Lieferung eines gemeinnützigen Gebäudes | 5% | Abschnitt 4 |
| Immobilie in einer Designated Zone | außerhalb des Anwendungsbereichs | Abschnitt 11 |
0% gegen «steuerbefreit» — warum der Unterschied grundlegend ist
In beiden Fällen zahlt der Käufer keine Mehrwertsteuer auf den Preis. Der Unterschied liegt in der Vorsteuer des Verkäufers.
Die erste Lieferung eines Wohngebäudes ist nullbesteuert (Abschnitt 3.2). Der Leitfaden ist eindeutig: Die auf den Kosten der ersten Lieferung lastende Mehrwertsteuer sollte in voller Höhe erstattungsfähig sein. Genau deshalb holt sich ein Wohnbauentwickler in den VAE die Bau-Mehrwertsteuer zurück — er tätigt einen steuerpflichtigen Umsatz zum Nullsatz, keinen befreiten.
Spätere Lieferungen von Wohngebäuden sind steuerbefreit (Abschnitt 3.3). Und der Leitfaden benennt den Preis dieses Regimes ebenso deutlich: Fällt beim Verkäufer Mehrwertsteuer auf Kosten an, die mit einer solchen Lieferung zusammenhängen — Maklerhonorare, Instandhaltung und Pflege nach der ersten Lieferung —, so kann er diese Mehrwertsteuer nicht erstattet bekommen.
Für Investoren heißt das in einer Zeile: Beim Weiterverkauf einer Wohnimmobilie sind die 5% auf Makler- und Instandhaltungsleistungen Ihre endgültigen Kosten, kein Durchlaufposten.
Was als «erste Lieferung» gilt und was die 3 Jahre damit zu tun haben
Abschnitt 3.2 definiert: Die «erste Lieferung» umfasst die Lieferung des Gebäudes durch Verkauf oder Vermietung, sie muss jedoch innerhalb von 3 Jahren nach dem Fertigstellungsdatum erfolgen.
Das Fertigstellungsdatum ist in der Regel der Tag, an dem das Gebäude von einer geeignet qualifizierten Stelle als fertiggestellt bescheinigt wird. Mit einer wichtigen Einschränkung: Wird das Gebäude vorher bezogen, gilt das Datum des Bezugs als Fertigstellungsdatum.
Und es gibt eine Falle, die der Leitfaden in einem Satz schließt: Alle späteren Lieferungen desselben Gebäudes innerhalb derselben 3 Jahre sind nicht nullbesteuert, weil sie nicht die erste Lieferung sind. Drei Jahre sind kein «Nullsatzfenster für alle», sondern die Haltbarkeit eines Ereignisses.
Der Kauf off plan (Abschnitt 3.7) fällt unter 0%: der Erwerb eines Wohngebäudes direkt vom Entwickler vor dem Bau oder der Erwerb eines teilfertigen Wohngebäudes ist nullbesteuert — sofern die Voraussetzungen für die Behandlung als Wohngebäude erfüllt sind.
«Wohngebäude» nach FTA-Definition ist enger als gedacht
Abschnitt 3.1 definiert ein Wohngebäude als Gebäude, das zum Bewohnen durch Menschen bestimmt und gestaltet ist: Hauptwohnsitz, Unterkünfte für Studierende und Schüler, Unterkünfte für Streitkräfte und Polizei, Waisenhäuser, Pflege- und Erholungsheime.
Die Liste dessen, was kein Wohngebäude ist, birgt das praktische Risiko für Investoren in Dubai:
- jeder Ort, der nicht fest mit dem Boden verbunden und ohne Beschädigung versetzbar ist;
- jedes Gebäude, das als Hotel, Motel, Bed & Breakfast, Krankenhaus oder Ähnliches genutzt wird;
- ein Serviced Apartment, bei dem zusätzlich zur Unterkunft Dienstleistungen erbracht werden;
- jedes ohne rechtmäßige Genehmigung errichtete oder umgebaute Gebäude.
Der dritte Punkt verdient ein zweites Lesen von allen, die Einheiten in Serviced-Apartment-Projekten mit Hotelmanagement und garantierter Rendite prüfen. Nach der FTA-Definition ist ein solches Objekt keine Wohnimmobilie, womit das Gewerberegime mit 5% greift. Maßgeblich ist nicht die Projektmarke, sondern ob Leistungen über die Unterkunft hinaus erbracht werden.
Ein kleines Arbeitszimmer bricht den Wohnstatus nicht: Abschnitt 3.1 erlaubt ausdrücklich einen «kleinen Anteil», den die Bewohner als Büro oder Arbeitsplatz nutzen, ebenso Garagen und Gärten.
Service Charges tragen 5% — auch im Wohngebäude
Hier treffen die meisten Missverständnisse aufeinander. Abschnitt 3.4 formuliert: Entgelte, die ein Master-Entwickler oder Gebäudeeigentümer von Eigentümern oder Mietern für die Pflege der Gemeinschaftsflächen erhebt, unterliegen dem Regelsteuersatz, weil sie ein Entgelt für Instandhaltung und Betrieb der Gemeinschaftsflächen darstellen und nicht Gegenleistung für die Lieferung eines Wohngebäudes sind — und daher weder nullbesteuert noch befreit sind.
Abschnitt 8.3 bestätigt dies von Seiten der Eigentümergemeinschaft: Übt sie eine wirtschaftliche Tätigkeit aus und kann sie sich registrieren, so unterliegen ihre Service Charges 5%. Abschnitt 8.2 zählt auf, wann eine Registrierung verpflichtend ist: sie kontrolliert und verwaltet die Gemeinschaftsflächen, sie hat eine von ihren Mitgliedern getrennte Rechtspersönlichkeit, sie übt eine wirtschaftliche Tätigkeit aus, sie erbringt Leistungen, die steuerpflichtig wären, oder ihr steuerpflichtiger Umsatz überschreitet die Registrierungsschwelle.
Die praktische Folge: Ihre jährliche Service-Charge-Position ist ein Betrag inklusive Mehrwertsteuer und gehört so in jede Renditerechnung. Wie diese Position entsteht und wo man sie am Index prüft, steht in unserem Beitrag zu Service Charges und dem Mollak-System. Die jährliche kommunale Housing Fee ist eine ganz andere Zahlung — keine Mehrwertsteuer — und wird im Beitrag zur Housing Fee behandelt.
Land: befreit, solange nichts darauf steht
Abschnitt 5.1: Unbebautes Land ist Land, das nicht von fertigen oder teilfertigen Gebäuden oder Tiefbauarbeiten bedeckt ist. Natürliche Bäume und Pflanzen ändern daran nichts.
Abschnitt 5.2: Die Lieferung unbebauten Landes ist steuerbefreit, durch Verkauf wie durch Vermietung; Mehrwertsteuer auf damit zusammenhängende Kosten wie Anwalts- oder Maklerhonorare ist für den Verkäufer nicht erstattungsfähig. Erfüllt ein Grundstück die Definition nicht, gilt es als Gewerbeland, und die Lieferung unterliegt dem Regelsteuersatz.
Gewerbe: 5% und ein eigener Zahlungsweg VOR der Umschreibung
Abschnitt 6.2: Die Lieferung von Gewerbeimmobilien unterliegt dem Regelsteuersatz von 5% — Verkauf wie Vermietung. Bei Ratenzahlung entsteht die Steuer mit jeder Rate.
Abschnitt 6.4 beschreibt sodann ein Sonderverfahren, das Käufer meist zu spät entdecken. Es gilt, wenn eine Gewerbeimmobilie von jemand anderem als ihrem Entwickler verkauft wird:
vor Abschluss der Eigentumsumschreibung beim Land Department muss der Käufer die fällige Mehrwertsteuer unmittelbar an die FTA zahlen.
Nach der Zahlung erhält der Käufer eine Payment Transaction Number (oder bewahrt den Nachweis einer Bankzahlung auf) und legt sie dem Land Department vor, damit die Umschreibung bearbeitet wird. Der Leitfaden mildert die Folge nicht ab: Ohne diesen Nachweis kann der Kauf nicht fortgesetzt werden, was zu Verzögerungen führt.
Das Verfahren gilt nicht für Verkauf oder Vermietung von Wohnimmobilien, für die Vermietung von Gewerbeimmobilien, für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie durch ihren eigenen Entwickler und für den Verkauf mit bestehenden Mietern an einen Steuerpflichtigen, wenn er als Geschäftsübertragung qualifiziert.
Mit anderen Worten: Im Gewerbegeschäft steht der Steuerschritt vor dem Registrierungsschritt. Wie sich diese Registrierungsrechnung zusammensetzt — 2% Verkäufer, 2% Käufer plus Festgebühren —, steht in Eigentumsübertragung beim DLD.
Abschnitt 6.3 behandelt gesondert abgesagte Projekte: Wird eine Lieferung storniert und das Geld erstattet, stellt der Lieferant eine Steuergutschrift aus, die die zuvor erklärte Umsatzsteuer rückgängig macht.
Mehrwertsteuererstattung beim Bau des eigenen Hauses
Abschnitt 13 beschreibt ein Verfahren, das man kennen sollte, auch wenn man nicht darunterfällt: Ein Staatsangehöriger der VAE, der auf eigenem Grund seine eigene Residenz errichtet, kann bei der FTA die Erstattung der auf den Baukosten angefallenen Mehrwertsteuer beantragen.
Die Bedingungen sind streng: Der Antragsteller muss eine natürliche Person mit VAE-Staatsangehörigkeit sein; das Gebäude muss neu errichtet und ausschließlich als Residenz dieser Person oder ihrer Familie genutzt werden; der Antrag ist innerhalb von 12 Monaten nach Fertigstellung bei der FTA einzureichen.
Erstattungsfähig sind Leistungen von Bauunternehmern (Bauhandwerker, Architekten, Ingenieure) und Baumaterialien — nicht jedoch Möbel und Elektrogeräte.
Was wir hier NICHT behaupten
Wir erteilen keine Steuerberatung. Der Leitfaden selbst entscheidet mehrere Fragen «von Fall zu Fall» — etwa ob ein bestimmtes Arbeiterlager ein Wohngebäude ist oder ob ein Grundstück die Definition unbebauten Landes erfüllt.
Wir behaupten keine neuere Ausgabe des Leitfadens. Wir zitieren VATGRE1 mit dem Deckblattdatum April 2021 — die auf dem FTA-Portal veröffentlichte und von uns am 14.09.2026 geprüfte Fassung. Gibt die FTA eine neuere heraus, hat diese Vorrang.
Wir übertragen die Behandlung einer Immobilie nicht auf eine andere. Der Status Wohnen / Gewerbe / unbebautes Land bestimmt sich nach den Merkmalen des konkreten Objekts, nicht nach der Vermarktung des Projekts.
Wir berechnen Ihre Mehrwertsteuer nicht. Alle Sätze oben stammen aus dem Leitfaden; die Rechnung einer konkreten Transaktion hängt vom Lieferzeitpunkt, der Zahlungsstruktur und dem Status der Parteien ab.
Quellen
- Real Estate VAT Guide | VATGRE1, April 2021 — Bundessteuerbehörde der VAE: Abschnitte 2.3, 3.1–3.4, 3.7, 5.1–5.2, 6.2–6.4, 8.2–8.3, 13.
- VAT-Leitfäden, Referenzen und öffentliche Klarstellungen — Bereich der FTA, in dem die aktuellen Fassungen veröffentlicht werden.
