«۴٪ برای ادارهٔ اراضی» مشهورترین عدد بازار دبی و نادرستترین عددی است که نقل میشود. در کارت خدمت رسمی این یک سطر نیست، دو سطر است: ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار. صورتحساب کامل انتقال مالکیت را بر پایهٔ کارتهای خدمات ادارهٔ اراضی و املاک باز میکنیم — هزینههای ثابت، حقالزحمهٔ شریک خدماتی، و مسیر بلندتر واحد در رهن — و نشان میدهیم درب دیجیتال «دبی ناو» برای همان معامله چگونه رقمی چهار برابر کمتر چاپ میکند.
دادهها در تاریخ 2026-09-14 با کارتهای خدمات رسمی ادارهٔ اراضی و املاک دبی (DLD) راستیآزمایی شدهاند؛ خود کارتها نشان «آخرین بهروزرسانی 08 September 2026» را دارند. اداره است که این هزینهها را تعیین و تغییر میدهد — پیوند منبع اصلی کنار هر عدد و در پایان مقاله آمده است.
همه دربارهٔ معاملهٔ دبی یک عدد را میدانند: ۴٪ برای ادارهٔ اراضی. این عدد در مجموع درست است و در ساختار نادرست — و پول و فضای چانهزنی دقیقاً در ساختار نهفته است.
در کارت رسمی، «۴٪» دو سطر است نه یک سطر
کارت خدمت ثبت فروش ملک هزینهٔ معاملاتی را چنین میآورد:
- فروشنده — ۲٪ از ارزش فروش؛
- خریدار — ۲٪ از ارزش فروش.
اداره هزینه را میان دو طرف تقسیم میکند. عادت بازار که «خریدار تمام ۴٪ را میدهد» یک توافق میان طرفین است، نه قاعدهای در کارت خدمت. این دقیقاً به یک دلیل مهم است: آنچه قرارداد تعیین میکند قابل مذاکره است و آنچه هزینهٔ دولتی تعیین میکند نه.
کارت جداگانهای هم هست — ثبت فروش ملک در رهن — که همان مبلغ را به شکل دیگری و در یک سطر چاپ میکند: «ثبت فروش — ۴٪ از ارزش ملک». همان هزینه، برش دیگر.
صورتحساب کامل در درب مرکز امنای ثبت
درصدها تمام صورتحساب نیستند. اینها سطرهای ثابت کارت ثبت فروشاند:
| سطر صورتحساب | مبلغ | منبع |
|---|---|---|
| فروشنده، هزینهٔ معاملاتی | ۲٪ از ارزش فروش | کارت اداره |
| خریدار، هزینهٔ معاملاتی | ۲٪ از ارزش فروش | کارت اداره |
| صدور سند مالکیت (Title Deed) | AED 250 | کارت اداره |
| نقشهٔ یکپارچه (اراضی شهرداری دبی) | AED 225 | کارت اداره |
| نقشه (اراضی بیرون از شهرداری دبی) | AED 100 | کارت اداره |
| ویلا و آپارتمان | AED 250 | کارت اداره |
| هزینهٔ دانش (knowledge fee) | AED 10 | کارت اداره |
| هزینهٔ نوآوری (innovation fee) | AED 10 | کارت اداره |
| حقالزحمهٔ شریک خدماتی، معامله از AED 500,000 | AED 4,000 + مالیات ارزش افزوده | کارت اداره |
| حقالزحمهٔ شریک خدماتی، معاملهٔ زیر AED 500,000 | AED 2,000 + مالیات ارزش افزوده | کارت اداره |
مدت خدمت ۲۵ دقیقه. کانال: مراکز امنای ثبت املاک.
مدارک بر پایهٔ کارت: هویت اماراتی هر دو طرف یا گذرنامهٔ معتبر برای غیرمقیمان، و در مناطق تملک آزاد گواهی الکترونیکی عدم اعتراض سازنده (NOC) از طریق اپلیکیشن Dubai REST.
به یک نکتهٔ صادقانه توجه کنید: اداره حقالزحمهٔ شریک را «۴٬۰۰۰ + مالیات» مینویسد بیآنکه جمع را بگوید. اما در کارت فروش ملک در رهن همان مبلغ برای همان معامله با مالیات چاپ شده است: AED 4,200 در قیمت از AED 500,000 و AED 2,100 زیر آن. این حساب خود اداره است نه ما، و هر دو نگارش را همانگونه که چاپ شده میآوریم.
درب دوم: دبی ناو، و ارزانتر است
همان معامله میتواند از کانال دیجیتال بگذرد — کارت خرید یا فروش ملک از طریق دبی ناو. روند بر پایهٔ شرح آن: قرارداد خرید و فروش (SPA) ایجاد و بهصورت دیجیتال امضا میشود، وجوه و هزینهها به حساب امانی میرود و سند مالکیت و رسید بهصورت الکترونیکی میرسد. مدت: آنی؛ درخواست بهطور خودکار باطل میشود اگر پیش از امضا بیش از ۷ روز بگذرد.
| سطر صورتحساب | دبی ناو | مرکز امنای ثبت | منبع |
|---|---|---|---|
| فروشنده / خریدار | ۲٪ + ۲٪ | ۲٪ + ۲٪ | دبی ناو · کارت اداره |
| سند مالکیت | AED 250 | AED 250 | دبی ناو |
| نقشهٔ ویلا/آپارتمان | AED 250 | AED 250 | دبی ناو |
| هزینهٔ دانش | AED 30 | AED 10 | دبی ناو |
| هزینهٔ نوآوری | AED 30 | AED 10 | دبی ناو |
| شریک خدماتی، معامله از AED 500,000 | AED 1,000 + مالیات | AED 4,000 + مالیات | دبی ناو |
| شریک خدماتی، معاملهٔ زیر AED 500,000 | AED 500 + مالیات | AED 2,000 + مالیات | دبی ناو |
تفاوت را تنها از روی اعداد چاپشده حساب میکنیم، بدون افزودن چیزی: در معامله از AED 500,000 حقالزحمهٔ شریک AED 3,000 + مالیات کمتر است، در حالی که هزینههای دانش و نوآوری رویهم AED 40 بیشتر است. ۴٪ و سند مالکیت یکساناند. تفاوت خالص به سود درب دیجیتال: AED 2,960 بهعلاوهٔ تفاوت مالیات روی حقالزحمهٔ شریک.
این «ترفند» نیست، انتخاب کانال است. و این درب شرایط ورود سختگیرانه دارد که پیش از حساب کردن روی صرفهجویی باید خوانده شود:
- تنها دارندگان هویت اماراتی (احراز هویت از طریق UAE PASS)؛
- ملک بدون رهن و بدون محدودیت؛
- ملک در منطقهٔ تملک آزاد؛
- تنها واحدهای تفکیکشده: آپارتمان، دفتر و تاونهاوس.
اگر یکی از این چهار شرط نباشد، بازگشت به مرکز امنای ثبت است و صرفهجویی منتفی. غیرمقیمی که گذرنامه دارد نه هویت اماراتی، بر پایهٔ شرایط کارت واجد شرایط نیست.
اگر واحد در رهن باشد: صورتحساب بلندتر است
ملک در رهن کارت خاص خود را دارد با سطرهای بیشتر. اداره منطق را روشن میگوید: نخست فروش ثبت میشود تا بدهی به بانک تسویه و حقوق طرفین تثبیت شود، و فروش پس از ارائهٔ نامهٔ فک رهن بانک کامل میگردد.
| سطر صورتحساب | مبلغ | منبع |
|---|---|---|
| ثبت پایه | AED 1,000 | کارت اداره |
| رویهٔ فک رهن | AED 1,290 | کارت اداره |
| حق ثبات برای فک رهن | AED 315 | کارت اداره |
| ثبت فروش | ۴٪ از ارزش ملک | کارت اداره |
| حق ثبات، ملک زیر AED 500,000 | AED 2,100 | کارت اداره |
| حق ثبات، ملک از AED 500,000 | AED 4,200 | کارت اداره |
| سند مالکیت | AED 250 | کارت اداره |
| هزینهٔ رهن، در صورت اعمال | ۰٫۲۵٪ از مبلغ رهن | کارت اداره |
مدت: ۱۵ تا ۲۰ دقیقه. از میان مدارک، کارت دقیقاً همانهایی را نام میبرد که معمولاً معامله را کند میکنند: نامهٔ بدهی بانک (یا صورتحساب سازنده)، مدرک هویت، وکالتنامه در صورت لزوم، و سه چک بانکی (manager cheque) — به بانک یا سازنده، به فروشنده و به اداره.
هزینهٔ رهن ۰٫۲۵٪ از همان خانوادهٔ اعداد سقف تسهیلات است؛ اگر معاملهٔ شما تأمین مالی شده، نخست سقفهای LTV بانک مرکزی امارات را ببینید و سپس صورتحساب ثبت را جمع بزنید.
دامی در نام: «صدور سند مالکیت» دربارهٔ معاملهٔ شما نیست
اداره کارت جداگانهای به نام صدور سند مالکیت دارد: AED 250 برای گواهی، AED 120 برای نقشه، هر کدام AED 10 برای دانش و نوآوری، مدت ۵ دقیقه، کانال شعبهٔ اصلی اداره. شبیه نسخهٔ ارزان انتقال به نظر میرسد، اما در شرایطش محدودیتی هست: متقاضی باید شهروند اماراتی باشد — و در ماهیت، این صدور دوباره یا بهروزرسانی سندی موجود است، نه ثبت انتقال مالکیت.
در معاملهٔ شما سند از طریق سطر AED 250 در صورتحساب اصلی صادر میشود. همان سطر درست است.
اگر ملک هنوز ساخته نشده باشد، اصلاً سندی ندارد: آنجا سامانهٔ ثبت مقدماتی کار میکند و تفاوت را در اوقود و سند مالکیت شرح دادهایم. و اگر مالکیت بهجای فروش درون خانواده جابهجا شود، صورتحساب یکسره متفاوت است — ببینید هبه میان بستگان درجهٔ یک.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
نمیگوییم «واقعاً» چه کسی ۴٪ را میپردازد. کارت ۲٪ و ۲٪ را تخصیص میدهد؛ اینکه عملاً چه کسی بپردازد موضوع قرارداد شماست.
مالیات را بهجای اداره حساب نمیکنیم. هرجا «+ مالیات» بدون جمع چاپ شده، ما هم همانگونه مینویسیم. هرجا خود اداره مبلغ با مالیات را چاپ کرده (AED 4,200 / AED 2,100)، آن را بهعنوان حساب او نقل میکنیم.
کمیسیون آژانس را در صورتحساب نمیآوریم. این هزینهٔ اداره نیست و در کارتهای خدمات نیامده است.
قول نمیدهیم ملک شما از دبی ناو بگذرد. چهار شرط ورود سختاند و باید روی ملک مشخص شما بررسی شوند.
مورد جداگانه ملک تجاری است: آنجا خریدار باید پیش از تکمیل انتقال، مالیات ارزش افزوده را مستقیماً به سازمان مالیاتی بپردازد و رسید آن را به اداره ارائه کند. این مسیر را در مقالهٔ مالیات ارزش افزوده بر املاک شرح دادهایم.
منابع
- ثبت فروش ملک — کارت خدمت اداره (۲٪ + ۲٪، هزینههای ثابت، ۲۵ دقیقه، مدارک).
- خرید یا فروش ملک از طریق دبی ناو — کارت خدمت اداره (کانال دیجیتال، حقالزحمهٔ شریک، شرایط ورود، ۷ روز).
- ثبت فروش ملک در رهن — کارت خدمت اداره (فک رهن، حق ثبات، چکها).
- صدور سند مالکیت — کارت خدمت اداره (AED 250، نقشه، شرط تابعیت).
