«Vier Prozent ans Land Department» ist Dubais bekannteste Zahl und die am ungenauesten wiedergegebene. In der offiziellen Servicekarte ist es nicht eine Zeile, sondern zwei: 2% vom Verkäufer und 2% vom Käufer. Wir zerlegen die vollständige Übertragungsrechnung anhand der Servicekarten des Dubai Land Department — Festgebühren, Servicepartner-Gebühr, der längere Weg für eine belastete Einheit — und zeigen, wo die digitale Tür Dubai Now für dieselbe Transaktion eine viermal kleinere Gebühr ausweist.
Gegen die offiziellen Servicekarten des Dubai Land Department (DLD) geprüft am 14.09.2026; die Karten selbst tragen den Vermerk «zuletzt aktualisiert 08 September 2026». Die Behörde setzt und ändert diese Gebühren — ein Link zur Primärquelle steht neben jeder Zahl und noch einmal am Ende.
Über einen Kauf in Dubai kennt jeder eine Zahl: 4% ans Land Department. Sie stimmt in der Summe und stimmt nicht in der Struktur — und in der Struktur liegen Geld und Verhandlungsspielraum.
In der offiziellen Karte sind «4%» zwei Zeilen, nicht eine
Die Servicekarte zur Registrierung eines Immobilienverkaufs weist die Transaktionsgebühr so aus:
- Verkäufer — 2% des Verkaufswerts;
- Käufer — 2% des Verkaufswerts.
Die Behörde teilt die Gebühr zwischen den Parteien. Die Marktgewohnheit «der Käufer zahlt alle 4%» ist eine Vereinbarung der Parteien, keine Regel der Servicekarte. Das ist aus genau einem Grund wichtig: Was ein Vertrag festlegt, lässt sich verhandeln; was eine Gebühr festlegt, nicht.
Eine separate Karte — Registrierung des Verkaufs einer belasteten Immobilie — druckt dieselbe Summe anders, in einer Zeile: «Verkaufsregistrierung — 4% des Immobilienwerts». Dieselbe Gebühr, anderer Schnitt.
Die volle Rechnung an der Tür des Trustee-Zentrums
Die Prozentsätze sind nicht die ganze Rechnung. Dies sind die festen Positionen aus der Verkaufsregistrierungskarte:
| Rechnungsposition | Betrag | Quelle |
|---|---|---|
| Verkäufer, Transaktionsgebühr | 2% des Verkaufswerts | DLD-Karte |
| Käufer, Transaktionsgebühr | 2% des Verkaufswerts | DLD-Karte |
| Ausstellung der Eigentumsurkunde (Title Deed) | AED 250 | DLD-Karte |
| Einheitliche Karte (Gemeindegebiet Dubai) | AED 225 | DLD-Karte |
| Karte (Land außerhalb der Gemeinde Dubai) | AED 100 | DLD-Karte |
| Villen und Wohnungen | AED 250 | DLD-Karte |
| Wissensgebühr (knowledge fee) | AED 10 | DLD-Karte |
| Innovationsgebühr (innovation fee) | AED 10 | DLD-Karte |
| Servicepartner-Gebühr, Verkauf ab AED 500.000 | AED 4.000 + MwSt. | DLD-Karte |
| Servicepartner-Gebühr, Verkauf unter AED 500.000 | AED 2.000 + MwSt. | DLD-Karte |
Bearbeitungsdauer: 25 Minuten. Kanal: Real Estate Registration Trustees Centers.
Unterlagen laut Karte: Emirates ID beider Parteien oder ein gültiger Reisepass für Nichtansässige, und in Freehold-Zonen die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung des Entwicklers (NOC) über die App Dubai REST.
Ein ehrliches Detail am Rande: Die Behörde schreibt die Partnergebühr als «4.000 + MwSt.», ohne die Summe zu nennen. Auf der Karte zur belasteten Immobilie ist dieselbe Gebühr für dieselbe Transaktion jedoch brutto gedruckt: AED 4.200 ab einem Preis von AED 500.000 und AED 2.100 darunter. Das ist die Rechnung der Behörde selbst, nicht unsere, und wir geben beide Schreibweisen so wieder, wie sie gedruckt sind.
Die zweite Tür: Dubai Now, und sie ist günstiger
Dieselbe Transaktion kann über einen digitalen Kanal laufen — die Karte Immobilie über Dubai Now kaufen oder verkaufen. Nach ihrer Beschreibung: Ein Kaufvertrag (SPA) wird erzeugt, digital signiert, Mittel und Gebühren gehen auf ein Treuhandkonto, Eigentumsurkunde und Quittung kommen elektronisch. Dauer: sofort; der Antrag verfällt automatisch, wenn vor der Unterzeichnung mehr als 7 Tage vergehen.
| Rechnungsposition | Dubai Now | Trustee-Zentrum | Quelle |
|---|---|---|---|
| Verkäufer / Käufer | 2% + 2% | 2% + 2% | Dubai Now · DLD-Karte |
| Eigentumsurkunde | AED 250 | AED 250 | Dubai Now |
| Karte Villa/Wohnung | AED 250 | AED 250 | Dubai Now |
| Wissensgebühr | AED 30 | AED 10 | Dubai Now |
| Innovationsgebühr | AED 30 | AED 10 | Dubai Now |
| Servicepartner, Verkauf ab AED 500.000 | AED 1.000 + MwSt. | AED 4.000 + MwSt. | Dubai Now |
| Servicepartner, Verkauf unter AED 500.000 | AED 500 + MwSt. | AED 2.000 + MwSt. | Dubai Now |
Wir rechnen die Differenz allein aus den gedruckten Zahlen, ohne etwas hinzuzudenken: Bei einer Transaktion ab AED 500.000 ist die Partnergebühr um AED 3.000 + MwSt. niedriger, Wissens- und Innovationsgebühr zusammen um AED 40 höher. Die 4% und die Eigentumsurkunde kosten gleich viel. Nettodifferenz zugunsten der digitalen Tür: AED 2.960 zuzüglich der MwSt.-Differenz auf die Partnergebühr.
Das ist kein «Trick», sondern eine Kanalentscheidung. Und die Tür hat harte Zugangsbedingungen, die man lesen sollte, bevor man mit der Ersparnis rechnet:
- nur Inhaber einer UAE ID (Authentifizierung über UAE PASS);
- die Immobilie frei von Hypothek und Beschränkungen;
- die Immobilie in einer Freehold-Zone;
- nur aufgeteilte Einheiten: Wohnungen, Büros, Townhouses.
Fällt eine der vier Bedingungen weg, geht es zurück ins Trustee-Zentrum, und die Ersparnis entfällt. Ein Nichtansässiger mit Reisepass statt Emirates ID erfüllt die Bedingungen der Karte nicht.
Ist die Einheit belastet, wird die Rechnung länger
Eine belastete Immobilie läuft über eine eigene Karte mit mehr Positionen. Die Behörde beschreibt die Logik unumwunden: Der Verkauf wird zuerst registriert, um die gegenüber der Bank fälligen Beträge zu tilgen und die Rechte der Parteien zu sichern; abgeschlossen wird er nach Vorlage des Pfandfreigabeschreibens der Bank.
| Rechnungsposition | Betrag | Quelle |
|---|---|---|
| Grundregistrierung | AED 1.000 | DLD-Karte |
| Verfahren der Pfandfreigabe | AED 1.290 | DLD-Karte |
| Registrargebühr für die Pfandfreigabe | AED 315 | DLD-Karte |
| Verkaufsregistrierung | 4% des Immobilienwerts | DLD-Karte |
| Registrargebühr, Immobilie unter AED 500.000 | AED 2.100 | DLD-Karte |
| Registrargebühr, Immobilie ab AED 500.000 | AED 4.200 | DLD-Karte |
| Eigentumsurkunde | AED 250 | DLD-Karte |
| Hypothekengebühr, sofern anwendbar | 0,25% der Hypothekensumme | DLD-Karte |
Dauer: 15–20 Minuten. Unter den Unterlagen nennt die Karte genau das, was Transaktionen üblicherweise aufhält: das Saldoschreiben der Bank (oder eine Aufstellung des Entwicklers), einen Identitätsnachweis, gegebenenfalls eine Vollmacht und drei Manager Cheques — an Bank oder Entwickler, an den Verkäufer und an die Behörde.
Die Hypothekengebühr von 0,25% gehört zur selben Zahlenfamilie wie die Kreditgrenzen; bei finanzierten Käufen lohnt zuerst ein Blick auf die LTV-Grenzen der Zentralbank der VAE und erst danach die Registrierungsrechnung.
Eine Falle im Namen: «Issue Title Deed» betrifft Ihren Kauf nicht
Das DLD hat eine separate Karte Ausstellung der Eigentumsurkunde: AED 250 für die Urkunde, AED 120 für die Karte, je AED 10 für Wissen und Innovation, 5 Minuten, in der Hauptfiliale der Behörde. Das sieht nach einer billigen Variante der Umschreibung aus, doch die Bedingungen enthalten eine Einschränkung: der Antragsteller muss emiratischer Staatsbürger sein — und der Sache nach wird ein bestehendes Dokument neu ausgestellt oder aktualisiert, nicht ein Eigentumsübergang registriert.
Innerhalb Ihres Kaufs wird die Urkunde über die Position AED 250 der Hauptrechnung ausgestellt. Das ist die richtige Zeile.
Ist die Immobilie noch nicht gebaut, existiert überhaupt keine Urkunde: Dort greift ein vorläufiges Register, und den Unterschied haben wir in Oqood und Title Deed behandelt. Wechselt das Eigentum innerhalb der Familie statt durch Verkauf, sieht die Rechnung wieder anders aus — siehe Schenkung zwischen Verwandten ersten Grades.
Was wir hier NICHT behaupten
Wir sagen nicht, wer die 4% «wirklich» zahlt. Die Karte weist 2% und 2% zu; wer tatsächlich zahlt, ist Sache Ihres Vertrags.
Wir rechnen die MwSt. nicht für die Behörde aus. Wo «+ MwSt.» ohne Summe gedruckt ist, drucken wir es genauso. Wo die Behörde selbst brutto gedruckt hat (AED 4.200 / AED 2.100), geben wir das als ihre Rechnung wieder.
Wir zählen keine Maklerprovision mit. Sie ist keine DLD-Gebühr und steht in keiner Servicekarte.
Wir versprechen nicht, dass Ihre Einheit für Dubai Now qualifiziert. Die vier Zugangsbedingungen sind hart und müssen an Ihrer konkreten Immobilie geprüft werden.
Ein Sonderfall ist Gewerbeimmobilie: Dort muss der Käufer die Mehrwertsteuer zuerst direkt an die Steuerbehörde zahlen und der Behörde den Zahlungsnachweis vorlegen, bevor die Umschreibung bearbeitet wird. Diesen Weg haben wir in Mehrwertsteuer auf Immobilien behandelt.
Quellen
- Registrierung eines Immobilienverkaufs — DLD-Servicekarte (2% + 2%, Festgebühren, 25 Minuten, Unterlagen).
- Immobilie über Dubai Now kaufen oder verkaufen — DLD-Servicekarte (digitaler Kanal, Partnergebühren, Zugangsbedingungen, 7 Tage).
- Registrierung des Verkaufs einer belasteten Immobilie — DLD-Servicekarte (Pfandfreigabe, Registrargebühren, Schecks).
- Ausstellung der Eigentumsurkunde — DLD-Servicekarte (AED 250, Karte, Staatsangehörigkeitsbedingung).
