«4% لدائرة الأراضي» أشهر رقم في سوق دبي وأكثرها نقلاً بغير دقّة. في بطاقة الخدمة الرسمية ليس سطراً واحداً بل سطرين: 2% على البائع و2% على المشتري. نفكّك فاتورة نقل الملكية كاملة وفق بطاقات دائرة الأراضي والأملاك — الرسوم الثابتة، ورسم الشريك الخدمي، والمسار الأطول للوحدة المرهونة — ونبيّن أين يطبع باب دبي الآن الرقمي رسماً أقل بأربعة أضعاف للصفقة نفسها.
تم التحقق من البيانات مقابل بطاقات الخدمة الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتاريخ 2026-09-14؛ والبطاقات نفسها تحمل ختم «آخر تحديث 08 September 2026». الدائرة هي من يحدّد الرسوم ويغيّرها — ورابط المصدر الأصلي موضوع بجانب كل رقم وفي نهاية المقال.
يعرف الجميع رقماً واحداً عن صفقة دبي: 4% لدائرة الأراضي. الرقم صحيح في مجموعه وغير دقيق في بنيته — والبنية هي موضع المال ومساحة التفاوض.
«الـ 4%» في البطاقة الرسمية سطران لا سطر واحد
تنصّ بطاقة خدمة تسجيل بيع عقار على الرسم المعامِلاتي هكذا:
- البائع — 2% من قيمة البيع؛
- المشتري — 2% من قيمة البيع.
الدائرة تقسم الرسم بين الطرفين. أما العرف السوقي «المشتري يدفع الـ 4% كاملة» فهو اتفاق بين الطرفين، لا قاعدة في بطاقة الخدمة. وهذا مهم لسبب واحد: ما يقرّره العقد قابل للتفاوض، وما تقرّره الرسوم الحكومية ليس كذلك.
وثمة بطاقة أخرى — تسجيل بيع عقار مرهون — تطبع المبلغ ذاته بصيغة مختلفة، في سطر واحد: «تسجيل البيع — 4% من قيمة العقار». الرسم نفسه بتقسيم مختلف.
الفاتورة الكاملة عند باب مركز أمناء التسجيل
النِسب ليست كلّ الفاتورة. وهذه السطور الثابتة من بطاقة تسجيل البيع:
| بند الفاتورة | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| البائع، رسم معامِلاتي | 2% من قيمة البيع | بطاقة الدائرة |
| المشتري، رسم معامِلاتي | 2% من قيمة البيع | بطاقة الدائرة |
| إصدار شهادة الملكية (سند الملكية) | AED 250 | بطاقة الدائرة |
| الخريطة الموحّدة (أراضي بلدية دبي) | AED 225 | بطاقة الدائرة |
| خريطة (أراضٍ خارج بلدية دبي) | AED 100 | بطاقة الدائرة |
| فلل وشقق | AED 250 | بطاقة الدائرة |
| رسم المعرفة | AED 10 | بطاقة الدائرة |
| رسم الابتكار | AED 10 | بطاقة الدائرة |
| رسم الشريك الخدمي، صفقة من AED 500,000 | AED 4,000 + ضريبة القيمة المضافة | بطاقة الدائرة |
| رسم الشريك الخدمي، صفقة دون AED 500,000 | AED 2,000 + ضريبة القيمة المضافة | بطاقة الدائرة |
مدة الخدمة 25 دقيقة. والقناة: مراكز أمناء التسجيل العقاري.
أما المستندات بحسب البطاقة: هوية إماراتية للطرفين أو جواز سفر ساري للمقيمين خارج الدولة، وفي مناطق التملّك الحر شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطوّر (NOC) عبر تطبيق Dubai REST.
ولاحظ تفصيلاً أميناً: تكتب الدائرة رسم الشريك «4,000 + ضريبة» دون ذكر الإجمالي. لكن في بطاقة بيع العقار المرهون يُطبع الرسم ذاته للصفقة ذاتها شاملاً: AED 4,200 عند سعر من AED 500,000 وAED 2,100 دونه. هذه حسبة الدائرة نفسها لا حسبتنا، ونحن ننقل الصيغتين كما طُبعتا.
الباب الثاني: دبي الآن، وهو أرخص
يمكن للصفقة ذاتها أن تمرّ بقناة رقمية — بطاقة بيع أو شراء عقار عبر دبي الآن. الإجراء بحسب وصفها: يُنشأ عقد بيع وشراء (SPA)، ويُوقَّع توقيعاً رقمياً، وتُحوَّل الأموال والرسوم إلى حساب ضمان، ويصل سند الملكية والإيصال إلكترونياً. المدة: فورية؛ ويُلغى الطلب تلقائياً إذا مضت أكثر من 7 أيام قبل التوقيع.
| بند الفاتورة | دبي الآن | مركز أمناء التسجيل | المصدر |
|---|---|---|---|
| البائع / المشتري | 2% + 2% | 2% + 2% | دبي الآن · بطاقة الدائرة |
| سند الملكية | AED 250 | AED 250 | دبي الآن |
| خريطة الفيلا/الشقة | AED 250 | AED 250 | دبي الآن |
| رسم المعرفة | AED 30 | AED 10 | دبي الآن |
| رسم الابتكار | AED 30 | AED 10 | دبي الآن |
| الشريك الخدمي، صفقة من AED 500,000 | AED 1,000 + ضريبة | AED 4,000 + ضريبة | دبي الآن |
| الشريك الخدمي، صفقة دون AED 500,000 | AED 500 + ضريبة | AED 2,000 + ضريبة | دبي الآن |
نحسب الفرق من الأرقام المطبوعة فقط ودون استنتاج: في صفقة من AED 500,000 يقلّ رسم الشريك بمقدار AED 3,000 + ضريبة، بينما يزيد رسما المعرفة والابتكار AED 40 مجتمعين. أما الـ 4% وسند الملكية فمتساويان. صافي الفرق لمصلحة الباب الرقمي: AED 2,960 زائداً فرق الضريبة على رسم الشريك.
هذه ليست «حيلة» بل اختيار قناة. وللباب شروط دخول صارمة يجب قراءتها قبل التعويل على التوفير:
- حاملو الهوية الإماراتية فقط (التوثيق عبر UAE PASS)؛
- العقار خالٍ من الرهن ومن القيود؛
- العقار في منطقة تملّك حر؛
- الوحدات المفرزة فقط: شقق ومكاتب ومنازل تاون هاوس.
الإخلال بأيّ شرط من الأربعة يعيدك إلى مركز أمناء التسجيل بلا توفير. والمقيم خارج الدولة الذي يحمل جواز سفر بدل الهوية الإماراتية لا ينطبق عليه الشرط الأول.
إن كانت الوحدة مرهونة: الفاتورة أطول
العقار المرهون يسير ببطاقته الخاصة وفيها سطور أكثر. وتصف الدائرة المنطق صراحة: يُسجَّل البيع أولاً لسداد المبالغ المستحقة للبنك وتثبيت حقوق الطرفين، ويكتمل البيع بعد تقديم خطاب فكّ الرهن من البنك.
| بند الفاتورة | المبلغ | المصدر |
|---|---|---|
| التسجيل الأساسي | AED 1,000 | بطاقة الدائرة |
| إجراء فكّ الرهن | AED 1,290 | بطاقة الدائرة |
| رسم المسجّل لفكّ الرهن | AED 315 | بطاقة الدائرة |
| تسجيل البيع | 4% من قيمة العقار | بطاقة الدائرة |
| رسم المسجّل، عقار دون AED 500,000 | AED 2,100 | بطاقة الدائرة |
| رسم المسجّل، عقار من AED 500,000 | AED 4,200 | بطاقة الدائرة |
| سند الملكية | AED 250 | بطاقة الدائرة |
| رسم الرهن، عند الانطباق | 0.25% من قيمة الرهن | بطاقة الدائرة |
المدة: 15–20 دقيقة. ومن المستندات تذكر البطاقة تحديداً ما يؤخّر الصفقة عادةً: خطاب المديونية من البنك (أو كشف من المطوّر)، وإثبات الهوية، ووكالة عند الاقتضاء، وثلاثة شيكات مصرفية (manager cheque) — للبنك أو المطوّر، وللبائع، وللدائرة.
ورسم الرهن البالغ 0.25% ينتمي إلى عائلة أرقام الإقراض نفسها؛ فإن كانت صفقتك ممولة، راجع أولاً حدود نسبة التمويل لدى مصرف الإمارات المركزي ثم احسب فاتورة التسجيل.
فخّ في التسمية: «إصدار سند الملكية» ليس عن صفقتك
لدى الدائرة بطاقة منفصلة باسم إصدار سند الملكية: AED 250 للشهادة، وAED 120 للخريطة، وAED 10 لكل من المعرفة والابتكار، والمدة 5 دقائق، والقناة المبنى الرئيسي للدائرة. تبدو نسخة رخيصة من نقل الملكية، لكن شروطها تحمل قيداً: يجب أن يكون مقدّم الطلب مواطناً إماراتياً — وهي في جوهرها إعادة إصدار أو تحديث لمستند قائم، لا تسجيل انتقال ملكية.
داخل صفقتك يصدر السند عبر سطر الـ AED 250 في الفاتورة العامة. ذلك هو السطر المقصود.
وإن لم يكن العقار مبنياً بعد فلا سند له أصلاً: هناك يعمل سجل تمهيدي، وقد شرحنا الفرق في أوقود وسند الملكية. وإن انتقلت الملكية داخل العائلة لا بالبيع، فالفاتورة مختلفة تماماً — انظر الهبة بين أقارب الدرجة الأولى.
ما لا نزعمه هنا
لا نقول من يدفع الـ 4% «في الحقيقة». البطاقة تخصّص 2% و2%؛ ومن يدفع فعلياً شأن عقدكم.
لا نحسب الضريبة نيابةً عن الدائرة. حيث طُبع «+ ضريبة» بلا إجمالي نكتبها كما هي؛ وحيث طبعت الدائرة مبلغاً شاملاً (AED 4,200 / AED 2,100) ننقله بوصفه حسبتها.
لا ندرج عمولة الوساطة. فهي ليست رسماً حكومياً ولا ترد في بطاقات الخدمة.
لا نعد بأنّ وحدتك ستمرّ عبر دبي الآن. شروط الدخول الأربعة صارمة وتُفحص على عقارك تحديداً.
وثمة حالة منفصلة هي العقار التجاري: هناك يجب على المشتري سداد ضريبة القيمة المضافة مباشرةً للهيئة الاتحادية للضرائب وتقديم إثبات السداد للدائرة قبل إتمام نقل الملكية. وقد تناولنا هذا المسار في مقال ضريبة القيمة المضافة على العقارات.
المصادر
- تسجيل بيع عقار — بطاقة خدمة الدائرة (2% + 2%، الرسوم الثابتة، 25 دقيقة، المستندات).
- بيع أو شراء عقار عبر دبي الآن — بطاقة خدمة الدائرة (القناة الرقمية، رسوم الشريك، شروط الدخول، 7 أيام).
- تسجيل بيع عقار مرهون — بطاقة خدمة الدائرة (فكّ الرهن، رسوم المسجّل، الشيكات).
- إصدار سند الملكية — بطاقة خدمة الدائرة (AED 250، الخريطة، شرط الجنسية).
