Le timeshare et les formules à points ne sont pas une zone grise à Dubaï : depuis 2020, ils ont leur loi. Elle donne à l'acheteur dix jours pour se rétracter SANS motif et sans un dirham de frais, un an pour résilier unilatéralement dans cinq cas nommés (dont l'absence de permis du vendeur ou le défaut d'inscription du contrat au registre immobilier), frappe de nullité toute clause portant atteinte à ses droits et interdit de lui facturer ce que le contrat ne prévoit pas. Nous la lisons article par article — et relevons une contradiction dans la version anglaise elle-même sur la date d'entrée en vigueur.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte de la loi n° 14 de 2020 provient du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), la mention de propriété nommant le Comité législatif suprême de l'émirat. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné s'apprécie sur son propre texte.
« Achetez une semaine d'hôtel, pour toujours » : le montage a mauvaise réputation dans le monde entier, et à Dubaï il se vend notamment aux touristes. Depuis 2020 il a sa propre loi, écrite avec un net penchant pour la protection de l'acheteur. L'essentiel tient en deux délais et un mot : nul.
Le document est Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai, pris par le Souverain de Dubaï le 24 novembre 2020 (9 rabia al-thani 1442 de l'Hégire).
Ce que la loi encadre
Elle distingue deux constructions (article 2) :
- le contrat de timeshare — la vente d'un intervalle : le droit d'utiliser une unité d'hébergement déterminée pendant une période régulière ;
- le contrat à points — l'achat de points échangés contre le droit d'utiliser l'unité désignée ou une unité alternative, y compris hors de l'émirat. Les points sont valorisés selon la saison d'occupation ainsi que la taille, les caractéristiques et l'emplacement de l'unité.
L'« unité » est ici une unité d'hébergement classée par le département et autorisée par lui à être utilisée dans le cadre du dispositif : unités d'hôtels, de resorts, d'appart-hôtels et d'autres établissements hôteliers.
La loi s'applique (article 3) à tous ceux qui exercent l'activité dans l'émirat — y compris dans les zones de développement spécial et les zones franches telles que le DIFC —, aux opérateurs de programmes d'échange et aux contrats eux-mêmes lorsque l'unité se situe dans l'émirat.
Le régulateur est désigné dans le texte par DTCM, le Department of Tourism and Commerce Marketing. Une note factuelle : le règlement d'application de cette loi a été pris en 2023 par le directeur général du Department of Economy and Tourism, et son préambule cite la loi n° 20 de 2021 créant ce département. Nous le rapportons comme un fait tiré des documents, sans décrire davantage la succession.
Sans permis, ni vente ni publicité
Article 6 : nul ne peut exercer l'activité ni en faire la publicité sans permis du département ; une succursale ne s'ouvre qu'avec son autorisation ; une unité ne peut être affectée au dispositif qu'avec une approbation distincte. L'article 7 ajoute une interdiction propre : commercialiser, promouvoir ou annoncer des points ou des intervalles — sous quelque forme que ce soit, dans l'émirat ou au-dehors — requiert l'autorisation du département.
Permis et approbation valent un an, renouvelables pour la même durée ; sur demande, la durée peut aller jusqu'à quatre ans ; le renouvellement intervient au moins 30 jours avant l'expiration (article 10). Le département tient un registre de l'activité où figurent les opérateurs, les unités approuvées et ceux qui sont autorisés à commercialiser (article 8).
Dix jours pour se rétracter — et pas un dirham de frais
La règle la plus pratique de toute la loi est l'article 17 :
"A Beneficiary will be entitled to withdraw from a Timeshare Contract or a Points-based Contract, without giving any reason, within ten (10) days from the date of receiving the signed copy of the contract. Nevertheless, the parties may agree to a longer withdrawal period."
« Le bénéficiaire a le droit de se rétracter du contrat de timeshare ou du contrat à points, sans motif, dans les dix jours suivant la réception de l'exemplaire signé du contrat. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long. » — Law No. (14) of 2020, article 17
La notification se fait par écrit — lettre recommandée ou courriel à l'adresse de l'opérateur indiquée au contrat, ou par tout autre moyen que le contrat prévoit. Et surtout : l'acheteur ne supporte aucun frais ni aucune responsabilité financière du fait de la rétractation.
Notez le point de départ : non la signature, mais la réception de l'exemplaire signé. C'est pourquoi l'article 16 impose la remise d'une copie à la signature — et en fait une condition de validité.
Un an pour résilier : cinq motifs
L'article 18 permet à l'acheteur de résilier unilatéralement dans l'année de la conclusion lorsque :
- l'opérateur n'avait ni permis ni approbation du département au moment de la conclusion ;
- le contrat ne comporte pas les informations essentielles prévues par la loi et ses textes d'application ;
- l'opérateur n'a pas remis à l'acheteur un exemplaire signé ;
- l'opérateur n'a pas inscrit le contrat à points à son propre registre ;
- l'opérateur n'a pas accompli les démarches d'inscription du contrat de timeshare au registre immobilier.
L'indemnité de résiliation est celle convenue par les parties ; à défaut d'accord, l'acheteur peut saisir la juridiction compétente pour la fixer.
Ce qui rend un contrat nul
L'article 16 énumère les conditions de validité : forme écrite et signature de l'opérateur ; remise d'une copie à l'acheteur à la signature ; noms et identification des parties, date et lieu de conclusion, durée, contrepartie financière et obligations des parties ; la mention expresse du droit de rétractation de l'article 17 ; pour objet, une unité approuvée et classée par le département ; et, pour le contrat de timeshare, l'inscription au registre immobilier après l'expiration du délai de rétractation. Le défaut de l'une quelconque rend le contrat nul.
Par ailleurs, l'article 20 : toute clause portant atteinte aux droits de l'acheteur issus de la loi, ou exonérant l'opérateur de ses obligations, est nulle. Et l'article 12, point 16 : la garantie des vices empêchant ou diminuant l'usage de l'unité est obligatoire, et toute convention d'exonération est nulle.
Ici encore, c'est le registre qui tranche
L'article 21 est familier depuis la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement immobilier :
"Any disposition transferring or restricting the ownership of a Timeshare Interval will be null and void unless it is registered in the Real Property Register."
« Toute disposition transférant ou restreignant la propriété d'un intervalle de timeshare est nulle si elle n'est pas inscrite au registre immobilier. » — Law No. (14) of 2020, article 21
Les droits nés du contrat sont inscrits une fois le délai de rétractation expiré. En cas de transmission à un tiers — du vivant de l'acheteur ou à ses héritiers — l'opérateur doit faire inscrire le transfert (article 25).
Ce que l'opérateur doit et ne peut pas
Des vingt obligations de l'article 12, voici celles que l'acheteur sent financièrement :
- ne facturer aucun frais ni montant non stipulé au contrat (point 14) ;
- fournir l'unité en électricité, eau et internet sans coût supplémentaire pour lui (point 15) ;
- assurer les unités par une assurance tous risques contre l'ensemble des risques et dommages possibles, y compris naturels (point 11) ;
- assurer l'entretien périodique avec remplacement et rénovation du mobilier et des aménagements intérieurs et extérieurs (point 10), et réserver chaque année une période suffisante à cet effet (point 12) ;
- acquitter les charges dues pour les unités situées dans une copropriété régie par la loi n° 6 de 2019 (point 13).
Article 14 : l'unité est remise à la date prévue, en état d'usage et libre de tout obstacle, et la possession de l'acheteur reste ininterrompue jusqu'à la fin de l'intervalle. Les stipulations du contrat s'appliquent à la remise sauf si elles sont inéquitables pour l'acheteur et l'empêchent d'utiliser l'unité.
L'article 22 interdit à l'opérateur de troubler la jouissance, et sa responsabilité s'étend au-delà de ses propres actes et de ceux de ses préposés au trouble causé par toute personne tenant de lui un droit sur l'unité. Si l'acheteur en est empêché d'user de son intervalle, il peut demander en justice la résolution, la réduction de la contrepartie et des dommages-intérêts.
Report, cession, succession
- Report de l'intervalle : demande à l'opérateur au moins 45 jours avant le début, report jusqu'à deux ans. Délai manqué ou contrepartie impayée : le droit est perdu (article 23).
- Cession de l'intervalle en tout ou partie à des tiers, sur notification écrite avant le début ; l'opérateur peut tenir l'acheteur et le cessionnaire solidairement responsables (article 24).
- Transmission des droits entre vifs (à titre onéreux ou gratuit) et aux héritiers au décès — sur notification écrite ; les héritiers peuvent au contraire demander la résiliation (article 25).
Sanctions et voie de recours
L'article 30 fixe un cadre, non un tarif :
| Ce que dit l'article 30 | Tel qu'imprimé dans la loi |
|---|---|
| plancher de l'amende | 100 dirhams |
| récidive de la même infraction dans l'année | l'amende est doublée |
| plafond | 1 000 000 de dirhams |
| mesures additionnelles | suspension de l'activité jusqu'à six mois ou retrait du permis ou de l'approbation |
| après retrait | un nouveau permis est possible un an après la date de retrait |
⚠️ La liste des actes prohibés et le montant de l'amende pour chacun relèvent d'une résolution distincte du président du Conseil exécutif (article 30, b). Le préambule du règlement d'application de 2023 cite un tel texte — la résolution du Conseil exécutif n° 6 de 2023 sur les droits et amendes applicables au timeshare — mais nous ne l'avons pas lu et ne citons ici aucune somme pour une infraction donnée. Aucune des bornes ne peut être transposée à un cas particulier.
Une réclamation contre toute décision ou mesure se dépose par écrit auprès du directeur général dans les 30 jours de la notification ; un comité statue dans les 30 jours, et sa décision est définitive (article 32). Les litiges relèvent des tribunaux de Dubaï et des tribunaux du DIFC, chacun dans son ressort (article 27).
Une contradiction dans la version anglaise elle-même
L'article 39, dans la version anglaise du portail, se lit ainsi : la loi est publiée au Journal officiel et entre en vigueur « three (6) months » après la publication — « trois » en lettres, « (6) » en chiffres. Nous ne tranchons pas cette contradiction : le portail précise expressément que le texte arabe prévaut en cas de divergence, et nous n'avons pas vérifié la date de publication. La date d'édiction est le 24 novembre 2020.
Ceux qui exerçaient déjà à l'entrée en vigueur ont reçu, par l'article 35, six mois pour se conformer, prorogeables d'autant. L'article 36 a préservé les contrats conclus antérieurement : ils restent valables jusqu'à leur terme ou leur résiliation, leur relation est régie par leurs propres stipulations, et la loi s'applique à ce sur quoi ils sont muets — et en tout état de cause à l'inscription des contrats, aux permis, aux obligations des parties et au Tourism Dirham.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant des amendes pour des infractions précises, ni celui des droits. Ils figurent dans des résolutions du président du Conseil exécutif ; nous ne les avons pas lues.
- Le contenu du règlement d'application n° 74 de 2023. Nous en signalons l'existence et l'autorité émettrice sans en restituer les règles.
- Qu'une offre donnée du marché soit un timeshare au sens de cette loi. C'est une question de texte contractuel et de statut de l'opérateur au registre du département.
- La liste des opérateurs autorisés. Le registre est tenu par le département ; nous ne le reproduisons pas.
- La date calendaire d'entrée en vigueur. La version anglaise de l'article 39 imprime le délai de façon contradictoire (« three (6) months ») ; nous ne tranchons pas et n'avons pas vérifié la date de publication.
- Les conséquences fiscales ou le Tourism Dirham chiffré. L'article 29 renvoie à la résolution du Conseil exécutif n° 2 de 2014 et ses modifications ; nous ne l'avons pas lue.
Sources
- Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : édiction par le Souverain de Dubaï le 24 novembre 2020, correspondant au 9 rabia al-thani 1442 de l'Hégire ; définitions de l'unité d'hébergement, du contrat de timeshare, du contrat à points, de l'intervalle, de l'activité, de l'opérateur, du bénéficiaire, du dispositif, des points, du permis, de l'approbation, du programme d'échange, du registre de l'activité, du registre immobilier et du registre de l'opérateur (article 2) ; application aux zones de développement spécial et aux zones franches dont le DIFC, aux opérateurs de programmes d'échange et aux contrats portant sur des unités situées dans l'émirat (article 3) ; objectifs, dont les garanties de protection des consommateurs (article 4) ; dix-huit attributions du département, dont la coordination avec le Land Department et le DIFC pour l'inscription des droits sur les intervalles (article 5) ; interdiction d'exercer ou d'annoncer l'activité sans permis, d'ouvrir une succursale et d'affecter des unités sans approbation (article 6) ; interdiction de commercialiser et d'annoncer, dans l'émirat comme au-dehors, sans autorisation (article 7) ; registre de l'activité (article 8) ; durée d'un an, extension jusqu'à quatre ans et renouvellement au moins 30 jours avant l'expiration (article 10) ; classement des unités et pouvoir de le relever ou de l'abaisser (article 11) ; vingt obligations de l'opérateur, dont l'interdiction de facturer des montants non stipulés, la fourniture d'électricité, d'eau et d'internet sans surcoût, l'assurance tous risques, l'entretien périodique et la réservation d'une période à cet effet, le paiement des charges de copropriété, la nullité de toute exonération de la garantie des vices et l'inscription des contrats (article 12) ; obligation d'un séjour paisible et ininterrompu (article 13) ; remise en état d'usage et libre d'obstacles et écartement des clauses inéquitables (article 14) ; obligations du bénéficiaire (article 15) ; six conditions de validité et nullité à défaut (article 16) ; droit de rétractation de dix jours à compter de la réception de l'exemplaire signé, sans motif ni frais (article 17) ; droit de résiliation unilatérale dans l'année pour cinq motifs, indemnité conventionnelle ou judiciaire (article 18) ; paiements pendant le délai de rétractation selon résolution du directeur général (article 19) ; nullité des clauses portant atteinte aux droits du bénéficiaire (article 20) ; inscription des droits après le délai de rétractation et nullité de la disposition non inscrite (article 21) ; interdiction du trouble de jouissance, extension de responsabilité aux tiers, droit à résolution, réduction et indemnisation (article 22) ; report de l'intervalle sur demande formée au moins 45 jours à l'avance et jusqu'à deux ans (article 23) ; cession sur notification et responsabilité solidaire (article 24) ; transmission entre vifs et aux héritiers avec obligation d'inscription par l'opérateur (article 25) ; programmes d'échange (article 26) ; compétence des tribunaux de Dubaï et du DIFC (article 27) ; droits fixés par résolution du président du Conseil exécutif (article 28) ; application de la résolution n° 2 de 2014 sur le Tourism Dirham (article 29) ; amende d'au moins 100 dirhams, doublement en cas de récidive dans l'année, plafond de 1 000 000 de dirhams, renvoi des actes prohibés et de leurs amendes à une résolution du président du Conseil exécutif, suspension jusqu'à six mois, retrait du permis et nouveau permis un an après (article 30) ; qualité d'officiers de police judiciaire des agents du département (article 31) ; réclamation dans les 30 jours tranchée dans les 30 jours par un comité, décision définitive (article 32) ; absence de responsabilité du département envers les tiers (article 34) ; délai de mise en conformité de six mois prorogeable (article 35) ; maintien des contrats antérieurs et application de la loi à leurs silences (article 36) ; publication et entrée en vigueur avec la contradiction de la version anglaise — « three (6) months » après la publication (article 39).
- Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 — Dubai Legislation Portal : édiction par le directeur général du Department of Economy and Tourism ; préambule citant la loi n° 7 de 2006, la loi n° 7 de 2013, la loi n° 14 de 2020, la loi n° 5 de 2021, la loi n° 20 de 2021, le décret n° 17 de 2013 et les résolutions du Conseil exécutif n° 2 de 2014 et n° 6 de 2023.
