أنظمة المشاركة بالوقت والنقاط في دبي ليست منطقة رمادية: فمنذ 2020 لها قانون خاصّ. يمنح المشتري عشرة أيام للعدول عن العقد **دون إبداء سبب** ودون درهم واحد من الأعباء، وسنة للإنهاء المنفرد في خمس حالات مسمّاة (منها ألّا يكون لدى البائع تصريح، أو ألّا يُقيَّد العقد في السجلّ العقاري)، ويبطل أيّ شرط ينتقص من حقوق المشتري، ويمنع تحميله مبالغ لا ينصّ عليها العقد. نقرأه مادةً مادة — ونشير إلى تعارض داخل النسخة الإنجليزية نفسها بشأن موعد النفاذ.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 14 لسنة 2020 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، وعلامة الملكية للّجنة العليا للتشريع في الإمارة. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ عقد يُقيَّم بنصّه.
«اشترِ أسبوعاً في فندق إلى الأبد» فكرة ذات سمعة سيّئة عالمياً، وتُباع في دبي للسيّاح وغيرهم. ومنذ 2020 صار لها قانون خاصّ، مكتوب بميل واضح إلى حماية المشتري. وأهمّ ما فيه مهلتان وكلمة واحدة: باطل.
الوثيقة هي Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai، الصادر عن حاكم دبي في 24 نوفمبر 2020 (9 ربيع الآخر 1442 هـ).
ماذا ينظّم القانون فعلاً
يميّز القانون بين بناءين (المادة 2):
- عقد المشاركة بالوقت — بيع فترة: حقّ استعمال وحدة إيوائية محدّدة خلال مدّة منتظمة؛
- عقد النقاط — شراء نقاط تُبادَل بحقّ استعمال الوحدة المحدّدة أو وحدة بديلة، ولو خارج الإمارة. وتُقيَّم النقاط بحسب موسم الإشغال وحجم الوحدة ومواصفاتها وموقعها.
و«الوحدة» هنا وحدة إيوائية مصنَّفة من الدائرة ومسموح بها لاستعمالها ضمن النظام: وحدات في فنادق ومنتجعات وشقق فندقية وغيرها من المنشآت الفندقية.
ويسري القانون (المادة 3) على كلّ من يزاول النشاط في الإمارة — بما في ذلك مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة مثل مركز دبي المالي العالمي — وعلى مشغّلي برامج التبادل، وعلى العقود ذاتها متى كانت الوحدة داخل الإمارة.
والجهة المنظِّمة في النصّ هي دائرة السياحة والتسويق التجاري. وملاحظة واقعية: اللائحة التنفيذية لهذا القانون صدرت سنة 2023 عن مدير عام دائرة الاقتصاد والسياحة، وفي ديباجتها القانون رقم 20 لسنة 2021 بإنشاء تلك الدائرة. نورد ذلك واقعةً من المستندات ولا نصف الخلافة أبعد من ذلك.
بلا تصريح لا بيع ولا إعلان
المادة 6: لا يجوز لأحد مزاولة النشاط أو الإعلان عن مزاولته دون تصريح من الدائرة؛ ولا يُفتح فرع إلّا بإذنها؛ ولا تُخصَّص وحدة للنظام إلّا بـموافقة مستقلّة. وتضيف المادة 7 حظراً خاصّاً: تسويق النقاط أو الفترات والإعلان عنها والترويج لها — بأيّ شكل، داخل الإمارة أو خارجها — لا يكون إلّا بإذن الدائرة.
ويسري التصريح والموافقة سنة واحدة قابلة للتجديد لمثلها، ويجوز بناءً على طلب أن تكون المدّة حتى أربع سنوات، ويجب التجديد قبل 30 يوماً على الأقلّ من الانتهاء (المادة 10). وتمسك الدائرة سجلّ النشاط الذي تُقيَّد فيه المنشآت والوحدات المعتمدة ومن يُسمح لهم بالتسويق (المادة 8).
عشرة أيام للعدول — وبلا درهم واحد
أكثر أحكام القانون عملية هو المادة 17:
«A Beneficiary will be entitled to withdraw from a Timeshare Contract or a Points-based Contract, without giving any reason, within ten (10) days from the date of receiving the signed copy of the contract. Nevertheless, the parties may agree to a longer withdrawal period.»
«يحقّ للمنتفع العدول عن عقد المشاركة بالوقت أو عقد النقاط دون إبداء أسباب خلال عشرة أيام من تاريخ تسلّمه نسخة العقد الموقّعة. ومع ذلك يجوز للطرفين الاتّفاق على مهلة عدول أطول.» — Law No. (14) of 2020، المادة 17
ويكون الإخطار كتابةً — ببريد مسجَّل أو بالبريد الإلكتروني إلى عنوان المنشأة الوارد في العقد أو بأيّ وسيلة أخرى ينصّ عليها. والأهمّ: لا يتحمّل المنتفع أيّ أعباء أو مسؤولية مالية بسبب العدول.
ولاحظ بداية المدّة: لا من التوقيع بل من تاريخ تسلّم النسخة الموقّعة. ولذلك تشترط المادة 16 تسليم نسخة عند التوقيع — وتجعله شرط صحّة.
سنة للإنهاء: خمسة أسباب
تمنح المادة 18 المنتفع حقّ الإنهاء المنفرد خلال سنة من إبرام العقد إذا:
- كانت المنشأة تزاول النشاط بلا تصريح أو موافقة وقت إبرام العقد؛
- خلا العقد من البيانات الجوهرية المقرّرة في القانون والقرارات الصادرة بموجبه؛
- لم تسلّم المنشأة المنتفع نسخة موقّعة من العقد؛
- لم تقيّد المنشأة عقد النقاط في سجلّها؛
- لم تتّخذ المنشأة الإجراءات اللازمة لقيد عقد المشاركة بالوقت في السجلّ العقاري.
ويكون التعويض عن الإنهاء بما يتّفق عليه الطرفان؛ وإذا لم يتّفقا كان للمنتفع اللجوء إلى المحكمة المختصّة لتقديره.
ما الذي يجعل العقد باطلاً
تعدّد المادة 16 شروط الصحّة: الكتابة وتوقيع المنشأة؛ وتسليم نسخة للمنتفع عند التوقيع؛ وأسماء الطرفين وبياناتهما وتاريخ الإبرام ومكانه ومدّته والمقابل المالي والتزامات الطرفين؛ والنصّ صراحةً على حقّ العدول وفق المادة 17؛ وأن يكون محلّه وحدة معتمدة ومصنَّفة من الدائرة؛ وفي عقد المشاركة بالوقت قيده في السجلّ العقاري بعد انقضاء مهلة العدول. وتخلّف أيّ شرط من ذلك يجعل العقد باطلاً.
وتنصّ المادة 20 مستقلّةً: كلّ شرط ينتقص من حقوق المنتفع المقرّرة في القانون أو يعفي المنشأة من التزاماتها باطل. والمادة 12 (البند 16): ضمان العيوب التي تمنع الانتفاع بالوحدة أو تنقصه واجب، والاتّفاق على الإعفاء منه باطل.
والسجلّ هو الفيصل هنا أيضاً
المادة 21 مألوفة من قانون التسجيل العقاري رقم 7 لسنة 2006:
«Any disposition transferring or restricting the ownership of a Timeshare Interval will be null and void unless it is registered in the Real Property Register.»
«يقع باطلاً كلّ تصرّف ناقل أو مقيّد لملكية فترة المشاركة بالوقت ما لم يُقيَّد في السجلّ العقاري.» — Law No. (14) of 2020، المادة 21
وتُقيَّد الحقوق الناشئة عن العقد بعد انقضاء مهلة العدول. وعند انتقال الحقوق إلى غيره — في الحياة أو إلى الورثة — تلتزم المنشأة بقيد الانتقال (المادة 25).
ما يجب على المنشأة وما لا يجوز لها
من التزامات المادة 12 العشرين نختار ما يشعر به المنتفع مالاً:
- عدم تحميل المنتفع أيّ رسوم أو مبالغ لا ينصّ عليها العقد (البند 14)؛
- تزويد الوحدة بالكهرباء والماء والإنترنت دون تكاليف إضافية عليه (البند 15)؛
- التأمين الشامل على الوحدات ضدّ جميع المخاطر والأضرار المحتملة بما فيها الطبيعية (البند 11)؛
- الصيانة الدورية مع استبدال الأثاث والتجهيزات الداخلية والخارجية وتجديدها (البند 10) وتفريغ مدّة كافية كلّ سنة لذلك (البند 12)؛
- سداد الرسوم والبدلات عن الوحدات الواقعة في العقار المملوك ملكية مشتركة وفق القانون رقم 6 لسنة 2019 (البند 13).
المادة 14: تُسلَّم الوحدة في موعدها بحالة صالحة وخالية من العوائق التي تمنع الانتفاع، ويستمرّ حياز المنتفع دون انقطاع حتى نهاية فترته. وتسري شروط العقد على التسليم ما لم تكن مجحفة بالمنتفع وتمنعه من الانتفاع بالوحدة.
وتحظر المادة 22 على المنشأة التعرّض للانتفاع، وتمتدّ مسؤوليتها إلى ما هو أبعد من فعلها وفعل تابعيها لتشمل تعرّض أيّ شخص تلقّى منها حقّاً على الوحدة. وإذا حال ذلك دون انتفاع المنتفع بفترته جاز له طلب الفسخ وإنقاص المقابل والتعويض أمام المحكمة.
التأجيل والتنازل والميراث
- تأجيل الفترة: طلب إلى المنشأة قبل 45 يوماً على الأقلّ من بدء الفترة، والتأجيل حتى سنتين. ومن فوّت المهلة أو لم يسدّد المقابل سقط حقّه (المادة 23).
- التنازل عن الفترة كلّاً أو جزءاً لغير، بإخطار كتابي قبل بدء الفترة؛ وللمنشأة مساءلة المنتفع والمتنازل له بالتضامن (المادة 24).
- انتقال الحقوق في الحياة بعوض أو بغير عوض، وإلى الورثة بعد الوفاة، بإخطار كتابي؛ وللورثة بدلاً من ذلك طلب إنهاء العقد (المادة 25).
الجزاءات وأين تُقدَّم الشكوى
المادة 30 تضع إطاراً لا تعرفة:
| ما تقوله المادة 30 | كما طُبع في القانون |
|---|---|
| الحدّ الأدنى للغرامة | 100 درهم |
| تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة | تُضاعَف الغرامة |
| الحدّ الأعلى | 1,000,000 درهم |
| تدابير إضافية | وقف النشاط حتى ستّة أشهر أو إلغاء التصريح أو الموافقة |
| بعد الإلغاء | يجوز تصريح جديد بعد سنة من تاريخ الإلغاء |
⚠️ أمّا قائمة الأفعال المحظورة وغرامة كلّ منها فيحيلها القانون إلى قرار مستقلّ من رئيس المجلس التنفيذي (المادة 30/ب). وقد ورد في ديباجة اللائحة التنفيذية لسنة 2023 قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2023 بشأن رسوم وغرامات أنظمة المشاركة بالوقت — لكنّنا لم نقرأه ولا نورد هنا مبلغاً عن مخالفة بعينها. ولا يجوز نقل أيّ من حدّي النطاق إلى حالة محدّدة.
وتُقدَّم الشكوى كتابةً إلى المدير العام خلال 30 يوماً من الإخطار، وتبتّها لجنة خلال 30 يوماً، وقرارها نهائي (المادة 32). وتختصّ محاكم دبي ومحاكم مركز دبي المالي العالمي كلٌّ في نطاقها بالمنازعات (المادة 27).
تعارض داخل النسخة الإنجليزية نفسها
المادة 39 في النسخة الإنجليزية على البوّابة مطبوعة هكذا: يُنشر القانون في الجريدة الرسمية ويُعمل به «three (6) months» بعد النشر — «ثلاثة» بالحروف و«(6)» بالأرقام. ونحن لا نحسم هذا التعارض: فالبوّابة تنصّ صراحةً على ترجيح النصّ العربي عند الاختلاف، ولم نتحقّق من تاريخ النشر. وتاريخ الإصدار 24 نوفمبر 2020.
ومن كان يزاول النشاط عند بدء العمل بالقانون منحته المادة 35 ستّة أشهر للتوفيق، قابلة للتمديد لمثلها. وأبقت المادة 36 العقود المبرمة قبل ذلك سارية حتى انتهائها أو إنهائها، وتنظّمها شروطها، ويسري القانون على ما سكتت عنه — وفي كلّ حال على قيد العقود والتصاريح والتزامات الطرفين ورسم السياحة.
ما لا ندّعيه هنا
- مبالغ الغرامات عن مخالفات بعينها ومقادير الرسوم. هي في قرارات رئيس المجلس التنفيذي؛ ولم نقرأها.
- محتوى اللائحة التنفيذية رقم 74 لسنة 2023. نذكر وجودها والجهة المصدِرة ولا نعيد أحكامها هنا.
- أنّ عرضاً بعينه في السوق هو مشاركة بالوقت بمعنى هذا القانون. ذلك سؤال لنصّ العقد ولوضع المنشأة في سجلّ الدائرة.
- قائمة المنشآت المصرَّح لها. السجلّ لدى الدائرة ولا نعيد نشره.
- التاريخ التقويمي للنفاذ. فالمادة 39 بالإنجليزية تطبع المدّة متعارضة («three (6) months»)؛ ولا نحسمها ولم نتحقّق من تاريخ النشر.
- الآثار الضريبية ورسم السياحة بالأرقام. تحيل المادة 29 إلى قرار المجلس التنفيذي رقم 2 لسنة 2014 وتعديلاته؛ ولم نقرأه.
المصادر
- Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: صدوره عن حاكم دبي في 24 نوفمبر 2020 الموافق 9 ربيع الآخر 1442 هـ؛ تعريفات الوحدة الإيوائية وعقد المشاركة بالوقت وعقد النقاط والفترة والنشاط والمنشأة والمنتفع والنظام والنقاط والتصريح والموافقة وبرنامج التبادل وسجلّ النشاط والسجلّ العقاري وسجلّ المنشأة (المادة 2)؛ السريان على مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة ومنها مركز دبي المالي العالمي وعلى مشغّلي برامج التبادل وعلى العقود الواردة على وحدات داخل الإمارة (المادة 3)؛ الأهداف ومنها ضمانات حماية المستهلك (المادة 4)؛ ثمانية عشر اختصاصاً للدائرة منها التنسيق مع دائرة الأراضي ومركز دبي المالي العالمي بشأن قيد الحقوق في الفترات (المادة 5)؛ حظر مزاولة النشاط أو الإعلان عنه بلا تصريح وفتح الفرع وتخصيص الوحدات بلا موافقة (المادة 6)؛ حظر التسويق والإعلان داخل الإمارة وخارجها بلا إذن (المادة 7)؛ سجلّ النشاط (المادة 8)؛ مدّة التصريح والموافقة سنة قابلة للامتداد حتى أربع سنوات والتجديد قبل 30 يوماً (المادة 10)؛ تصنيف الوحدات ورفعه أو خفضه (المادة 11)؛ عشرون التزاماً على المنشأة منها حظر تحميل مبالغ غير منصوص عليها، وتوفير الكهرباء والماء والإنترنت بلا تكلفة إضافية، والتأمين الشامل، والصيانة الدورية وتفريغ مدّة لها، وسداد بدلات الملكية المشتركة، وبطلان الإعفاء من ضمان العيوب، وقيد العقود (المادة 12)؛ الالتزام بإقامة هادئة غير منقطعة (المادة 13)؛ التسليم بحالة صالحة خالية من العوائق وعدم إعمال الشروط المجحفة (المادة 14)؛ التزامات المنتفع (المادة 15)؛ ستّة شروط للصحّة والبطلان عند تخلّفها (المادة 16)؛ حقّ العدول خلال عشرة أيام من تسلّم النسخة الموقّعة بلا سبب وبلا أعباء (المادة 17)؛ حقّ الإنهاء المنفرد خلال سنة لخمسة أسباب والتعويض اتّفاقاً أو قضاءً (المادة 18)؛ المبالغ المدفوعة خلال مهلة العدول بقرار من المدير العام (المادة 19)؛ بطلان ما ينتقص من حقوق المنتفع (المادة 20)؛ قيد الحقوق بعد مهلة العدول وبطلان التصرّف غير المقيَّد (المادة 21)؛ حظر التعرّض وامتداد المسؤولية إلى الغير وحقّ الفسخ والإنقاص والتعويض (المادة 22)؛ تأجيل الفترة بطلب قبل 45 يوماً ولمدّة تصل إلى سنتين (المادة 23)؛ التنازل بإخطار والمسؤولية التضامنية (المادة 24)؛ انتقال الحقوق في الحياة وإلى الورثة والتزام المنشأة بالقيد (المادة 25)؛ برامج التبادل (المادة 26)؛ اختصاص محاكم دبي ومحاكم المركز (المادة 27)؛ الرسوم بقرار من رئيس المجلس التنفيذي (المادة 28)؛ سريان قرار رسم السياحة رقم 2 لسنة 2014 (المادة 29)؛ غرامة لا تقلّ عن 100 درهم ومضاعفتها عند التكرار خلال سنة وسقف 1,000,000 درهم وإحالة الأفعال والغرامات إلى قرار رئيس المجلس التنفيذي ووقف النشاط حتى ستّة أشهر وإلغاء التصريح وإمكان تصريح جديد بعد سنة (المادة 30)؛ صفة الضبطية القضائية لموظفي الدائرة (المادة 31)؛ التظلّم خلال 30 يوماً والبتّ خلال 30 يوماً بقرار نهائي (المادة 32)؛ عدم مسؤولية الدائرة تجاه الغير (المادة 34)؛ مهلة ستّة أشهر للتوفيق قابلة للتمديد (المادة 35)؛ بقاء العقود السابقة وسريان القانون على ما سكتت عنه (المادة 36)؛ النشر والنفاذ مع التعارض في النسخة الإنجليزية «three (6) months» بعد النشر (المادة 39).
- Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 — بوّابة تشريعات دبي: صدورها عن مدير عام دائرة الاقتصاد والسياحة؛ وديباجتها بالقانون رقم 7 لسنة 2006 والقانون رقم 7 لسنة 2013 والقانون رقم 14 لسنة 2020 والقانون رقم 5 لسنة 2021 والقانون رقم 20 لسنة 2021 والمرسوم رقم 17 لسنة 2013 وقراري المجلس التنفيذي رقم 2 لسنة 2014 ورقم 6 لسنة 2023.
