分时度假：2023年第74号实施细则——「不得作为投资产品」与附加费用上限

已于 2026-09-16 依官方来源核验：2023年第74号行政决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae），版权标注为该酋长国最高立法委员会。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体合同与具体单元以其自身文件为准。

我们在梳理2020年第14号分时度假法时明确说过：其实施细则存在，但我们不复述其规则。现在补上这一块。

该文件为 Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020，由经济与旅游部总局长于2023年8月31日（伊历1445年色法尔月15日）签发，自在官方公报刊载之日起施行（第25条）。

最出人意料的禁令

第7条列出了获准营销者应遵守的条件。其第4项值得原文照引：

"the Accommodation Units must not be marketed, publicised, or advertised as investment products"

「住宿单元不得作为投资产品进行营销、推广或广告宣传。」 — Administrative Resolution No. (74) of 2023，第7条第4项

这与分时度假惯常的销售话术正面冲突。与之并列的还有三项要求：对单元以及积分或时段使用方式的详尽而准确的描述；清楚列明使用的总对价、付款方式、全部费用、税款与附加成本以及任何年度上调；以及明确写明十天撤回权，无需理由、不承担费用。宣传材料必须可信、透明，不得含有不实或误导信息。

附加费用的上限：10%，每三年一次，绝不超过15%

细则中与钱最相关的规则在第14条：

受限制的事项	细则原文所定
使用单元的附加费用	不得超过使用总对价的10%
上调频率	每三年一次
上调后的上限	对价的15%
撤回期间的预付款	不超过总额的10%，按期撤回时全额退还

「附加费用」正是使分时度假在全球落下恶名的那一项：年度收费逐年攀升，而买方被牢牢绑住。此处给它加了上限，而对价本身须在合同或营销材料中清楚载明（第14条第2项）。

关于预付款——第17条。撤回期间届满后，仅在两种情形下退还：因可归责于运营者的原因致买方无法使用单元；或单元的规格与约定不符。

究竟哪种单元可以纳入计划

第9条：分类依本酋长国酒店机构分类标准进行；用于该计划的单元必须位于五星或四星酒店或度假村，或豪华、尊贵类酒店式公寓。对于法律施行前已订立合同的单元，这些标准不适用——该部门可对其适用其认为必要的标准。

第4条补充了批准条件，其中三项与买方有关：

• 每一时段不得短于一周；
• 建筑物或酒店机构的所有人须同意该单元用于该计划、同意将时段权利登记于产权登记簿，并不反对在产权证登记簿上加注该物业设有供该活动使用的单元；
• 所有人须声明该单元无瑕疵，且不存在可能影响其使用的任何权利、法律主张或抵押，并承诺在与买方订立合同之前处理并了结上述事项。

此外：酒店机构须持有该部门的有效牌照，且与买方所订合同的期限不得超过运营者与酒店机构之间合同的期限。

保险：每个单元一份保单，仅有一个例外

第5条：保单由获准在阿联酋经营的保险公司出具；保险为综合险，涵盖可能影响单元及其入住者的一切损害与风险；保单在批准的整个期限内有效，并应部门要求出示。唯一例外：单元位于已投保综合险的酒店机构内的，无须单独保单。

运营者在法律之外还要做什么

第14条另加：任命具备完全行为能力、且在分时度假或酒店机构运营管理方面不少于三年经验的经理；制定管理单元的内部章程；保存涵盖全部活动的登记簿；设置7×24小时联络电话用于支持与紧急报告；制定投诉处理政策并张贴于显眼处；调查投诉并就每一件记录受理日期时间、投诉人资料、投诉内容与所采取措施；不得向任何方披露买方信息，政府机关与主管司法机关除外；并向该部门提交关于合同的定期报告。

对运营者本身在许可阶段的要求（第2条）同样具体：三年的经审计财务数据，以及在分时度假、酒店机构运营管理或对其投资方面不少于三年的经验。该部门可进行实地走访并要求补充文件。

运营者登记簿：十三项

第19条列出内部登记簿必须包含的内容——从许可与批准，到分时度假合同在产权登记簿登记的证明文件与登记证书、买方护照复印件、投诉与争议的相关文件（包括未进入法院的）、已实施定期维护的证明（含家具与装置的更换）以及每个单元的有效保单。

就积分制合同，细则另有要求：运营者出具书面声明确认合同符合法律与细则，随后出具该合同已以买方名义登记于运营者登记簿的证书。

分时度假合同的登记（第18条）通过电子门户办理：申请须在撤回期间届满后提交，使用土地局或迪拜国际金融中心规定的表格，并附运营者关于合同符合要求的书面声明；结果是以买方名义出具的登记证书。

换了业主，什么也不作废

第20条：单元所有权转移给新业主，不得影响相关合同以及买方依合同享有的权利。运营者须更新单元资料，书面通知买方并附上更新后的合同副本，并在产权登记簿作出必要更新。

投诉：七天内答复

第22条规定程序：针对运营者、获准营销者、买方及其他参与方的投诉，在违反法律、细则或合同本身时，通过电子门户向该部门提出。该部门通知运营者，运营者须在七日内答复。该部门审查投诉，可与各方会面，并力求达成和解。若任一方不接受所提和解方案，投诉即予结案，并告知投诉人有权诉诸法院；结案并不妨碍对经查实的违规者采取措施。

一处重要划分：涉及产权登记簿或房地产经纪的投诉，不向该部门提出，而应向土地局或迪拜国际金融中心提出。

何时可以吊销许可

第11条列出十一项事由，可暂停活动最长六个月或吊销许可或批准：违反法律；未按期续期；单元不再符合批准要求或分类标准；单元发生故障、无法履行既有预订；未按既定用途使用；用于非法目的或违反公共秩序与善良风俗的目的；单元成为法院判决执行的标的；从事可能损害本酋长国或阿联酋声誉的行为；经通知后仍未履行对买方的义务或不当对待买方；妨碍检查；以及公共利益所要求的其他情形。

程序（第12条）：先就违规行为发出通知并给予适当的整改宽限期，随后进行实地检查——据其结果决定不予采取措施或予以采取。若有买方在住，或存在有效合同与预订，运营者须予以报告并执行该部门的指示，以保全买方权利的方式处理。仅在公共利益要求时，方可不经上述程序立即采取措施。吊销后满一年可申请重新取得（第13条）。

旅游迪拉姆费

第23条：该费用按每晚向买方收取，自入住之日起至退房之日止，但自入住起最多三十个连续夜晚，并依单元分类等级按2014年第2号执行委员会决议计算。⚠️ 该决议的费率我们未曾阅读，不引用任何金额。

我们在此不作的主张

• 收费与罚款金额。 细则中没有；收费与处罚文件（包括2023年第6号执行委员会决议）我们未曾阅读。
• 合同表格与必备条款的内容。 第16条将其交由该部门在其网站上公布；我们未核验这些表格。
• 旅游迪拉姆费率。 见2014年第2号执行委员会决议及其后续文件；我们未曾阅读。
• 某一运营者持有许可。 活动登记簿由该部门保管；我们不予转载。
• 酒店分类标准。 细则援引分类立法；其文本我们在此不作分析。
• 施行的公历日期。 细则自刊载之日起施行；该日期我们未予核验。签发日期为2023年8月31日。

来源

• Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：由经济与旅游部总局长于2023年8月31日、相当于伊历1445年色法尔月15日签发，自刊载之日起施行（第25条）；包括电子门户、活动登记簿与运营者登记簿在内的定义（第1条）；许可要件——经门户提交申请、护照或身份证复印件、商业牌照、三年经审计财务数据、不少于三年经验、该部门实地走访之权与驳回理由的告知（第2条）；分支机构适用相同要件（第3条）；单元批准要件——载明所有人、建筑物与单元资料的表格，每年时段数且每一时段不少于一周，所有人对使用、对权利登记于产权登记簿以及对产权证登记簿加注的同意，关于单元无瑕疵且无权利、主张与抵押的声明并承诺于订约前了结，产权证复印件，酒店机构有效牌照，禁止买方合同期限超过酒店合同期限，保险保单，通知土地局或迪拜国际金融中心，以及将单元记入活动登记簿（第4条）；保险要求（第5条）；营销授权程序（第6条）；营销条件，包括禁止将单元表述为投资产品、列明总对价与年度上调、明确写明十天无费用撤回权以及材料须可信（第7条）；许可与批准一年期、期满前至少30日续期、缴纳全期费用可达四年（第8条）；分类以及五星或四星、豪华或尊贵酒店式公寓的要求，并对法律施行前的合同设例外（第9条）；暂停或终止活动须经该部门批准且不存在有效合同（第10条）；暂停最长六个月或吊销的十一项事由（第11条）；吊销程序含通知、宽限期、实地检查与在住买方权利的保全，以及公共利益下的即时措施（第12条）；一年后重新签发（第13条）；运营者义务，包括具三年经验的经理、清楚列明对价、附加费用10%上限与每三年上调一次且不超过15%、内部章程、登记簿、报告、7×24小时联络电话、投诉政策及其记录，以及禁止披露买方信息（第14条）；买方义务（第15条）；合同必备条款交由该部门公布的表格（第16条）；撤回期间预付款以10%为限、撤回时全额退还、其后仅两种情形退还（第17条）；撤回期间届满后经门户办理合同登记并出具以买方名义的证书（第18条）；运营者登记簿十三项及积分制合同证书（第19条）；单元所有权变更时合同与买方权利不受影响，并有通知与更新义务（第20条）；买方权利的生前转让与概括继受及在产权登记簿或运营者登记簿的登记（第21条）；投诉程序——经门户提交、七日答复、和解、拒绝和解时结案，以及涉及登记簿与经纪的投诉移交土地局或迪拜国际金融中心（第22条）；按单元等级、每晚收取且最多三十个连续夜晚的旅游迪拉姆费（第23条）。
• Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：母法，我们已另文梳理。