Le règlement d'application de la loi sur le timeshare répond à ce que la loi elle-même ne traite pas. Annoncer les unités COMME DES PRODUITS D'INVESTISSEMENT est expressément interdit. Les coûts additionnels au-delà du prix ne peuvent dépasser 10%, ne sont relevés qu'une fois tous les trois ans et jamais au-delà de 15%. L'acompte versé pendant le délai de rétractation est plafonné à 10% et intégralement remboursé. Un intervalle ne peut être inférieur à une semaine, l'unité doit se situer dans un hôtel quatre ou cinq étoiles ou dans des appart-hôtels luxe ou deluxe, et une mention est portée au registre du titre de propriété indiquant que le bien abrite des unités de timeshare.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte de la résolution administrative n° 74 de 2023 provient du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), la mention de propriété nommant le Comité législatif suprême de l'émirat. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat et une unité donnés s'apprécient sur leurs propres pièces.
En examinant la loi sur le timeshare 14/2020, nous avons dit clairement que son règlement d'application existait mais que nous n'en restituions pas les règles. Nous comblons cette lacune.
Le document est Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020, pris par le directeur général du Department of Economy and Tourism le 31 août 2023 (15 safar 1445 de l'Hégire) ; il entre en vigueur le jour de sa publication au Journal officiel (article 25).
L'interdiction la plus inattendue
L'article 7 énumère les conditions imposées à ceux que le département a autorisés à commercialiser. Le quatrième point mérite d'être cité :
"the Accommodation Units must not be marketed, publicised, or advertised as investment products"
« Les unités d'hébergement ne doivent pas être commercialisées, promues ou annoncées comme des produits d'investissement. » — Administrative Resolution No. (74) of 2023, article 7(4)
Cela contredit frontalement la manière dont le timeshare se vend d'ordinaire. À côté figurent trois autres exigences : une description détaillée et exacte des unités et du mode d'utilisation des points ou des intervalles ; l'indication claire du montant total, du mode de paiement, de tous les droits, taxes et coûts additionnels et de toute augmentation annuelle ; et l'indication expresse du droit de rétractation de dix jours, sans motif et sans frais. Le matériel doit être crédible et transparent et ne contenir aucune information inexacte ou trompeuse.
Le plafond des coûts additionnels : 10%, tous les trois ans, jamais au-delà de 15%
La règle la plus financière du règlement figure à l'article 14 :
| Ce qui est plafonné | Tel qu'écrit dans le règlement |
|---|---|
| coûts additionnels d'utilisation de l'unité | au plus 10% de la contrepartie totale d'utilisation |
| fréquence de leur relèvement | une fois tous les trois ans |
| plafond après relèvement | 15% de la contrepartie |
| acompte pendant le délai de rétractation | au plus 10% du total, remboursé intégralement en cas de rétractation dans les délais |
Les « coûts additionnels » sont précisément le poste qui a valu au timeshare sa mauvaise réputation mondiale : des charges annuelles qui grimpent tandis que l'acheteur y reste attaché. Ici elles portent un plafond, et la contrepartie elle-même doit être clairement énoncée au contrat ou dans le matériel de commercialisation (article 14, 2).
Sur l'acompte — article 17. Après l'expiration du délai de rétractation, il n'est remboursé que dans deux cas : lorsque l'acheteur est empêché d'utiliser l'unité pour des raisons imputables à l'opérateur, ou lorsque les caractéristiques de l'unité s'écartent de celles convenues.
Quelle unité peut entrer dans un dispositif
Article 9 : le classement suit les normes de classement des établissements hôteliers de l'émirat, et pour être utilisée dans un dispositif l'unité doit se trouver dans un hôtel ou resort cinq ou quatre étoiles, ou dans des appart-hôtels de catégorie luxe ou deluxe. Les unités objets de contrats conclus avant l'entrée en vigueur de la loi échappent à ces normes — le département peut leur appliquer les critères qu'il juge nécessaires.
L'article 4 ajoute les conditions d'approbation ; trois intéressent l'acheteur :
- aucun intervalle ne peut être inférieur à une semaine ;
- le propriétaire de l'immeuble ou de l'établissement hôtelier consent à l'usage de l'unité dans le dispositif, à l'inscription des droits sur les intervalles au registre immobilier et ne s'oppose pas à la création d'une mention au registre du titre de propriété indiquant que le bien abrite des unités affectées au timeshare ;
- le propriétaire déclare que l'unité est exempte de vices et n'est grevée d'aucun droit, prétention juridique ou hypothèque susceptibles d'affecter son usage, et s'engage à régler tout cela avant la conclusion du contrat avec l'acheteur.
En outre : l'établissement hôtelier doit détenir une licence valable du département, et la durée des contrats conclus avec les acheteurs ne peut excéder celle du contrat entre l'opérateur et l'établissement hôtelier.
Assurance : une police par unité, sauf un cas
Article 5 : la police est émise par un assureur autorisé à opérer aux Émirats ; la couverture est tous risques, couvrant l'ensemble des dommages et risques pouvant affecter l'unité et ses occupants ; la police est valable pendant toute la durée de l'approbation et présentée au département à sa demande. Une exception : aucune police propre à l'unité n'est exigée lorsqu'elle se situe dans un établissement hôtelier couvert par une police tous risques.
Ce que l'opérateur doit en plus de la loi
L'article 14 ajoute : désigner un directeur doté de la pleine capacité et d'au moins trois ans d'expérience en timeshare ou en exploitation et gestion d'établissements hôteliers ; édicter un règlement interne de gestion des unités ; tenir un registre de toute l'activité ; disposer d'un numéro de contact 24h/24 et 7j/7 pour l'assistance et les urgences ; adopter une politique de traitement des réclamations affichée bien en vue ; instruire les réclamations et documenter pour chacune la date et l'heure de réception, les coordonnées du plaignant, la substance et les mesures prises ; ne pas divulguer les informations des acheteurs sauf à une entité gouvernementale ou judiciaire compétente ; et transmettre au département des rapports périodiques sur les contrats.
Les exigences visant l'opérateur au stade du permis (article 2) sont tout aussi concrètes : données financières auditées sur trois ans et au moins trois ans d'expérience dans le timeshare, l'exploitation ou la gestion d'établissements hôteliers, ou l'investissement dans ceux-ci. Le département peut effectuer des visites sur place et demander des documents supplémentaires.
Le registre de l'opérateur : treize rubriques
L'article 19 énumère ce que doit contenir le registre interne — des permis et approbations jusqu'aux preuves d'inscription des contrats de timeshare au registre immobilier et aux certificats d'inscription, aux copies des passeports des acheteurs, aux documents relatifs aux réclamations et litiges (y compris ceux non portés en justice), aux preuves de l'entretien régulier effectué avec remplacement du mobilier et des aménagements, et à une police d'assurance valable pour chaque unité.
Pour le contrat à points, le règlement exige en plus : une déclaration écrite de l'opérateur attestant la conformité du contrat à la loi et au règlement, puis un certificat attestant que le contrat est inscrit au registre de l'opérateur au nom de l'acheteur.
L'inscription du contrat de timeshare (article 18) passe par le portail électronique : la demande est déposée après l'expiration du délai de rétractation, sur le formulaire prescrit par le Land Department ou le DIFC, accompagnée d'une déclaration écrite de conformité ; il en résulte un certificat d'inscription au nom de l'acheteur.
Un changement de propriétaire n'annule rien
Article 20 : le transfert de propriété d'une unité à un nouveau propriétaire ne doit affecter ni les contrats ni les droits des acheteurs qui en découlent. L'opérateur doit mettre à jour les données de l'unité, notifier l'acheteur par écrit avec une copie actualisée du contrat, et procéder aux mises à jour nécessaires au registre immobilier.
Réclamations : sept jours pour répondre
L'article 22 fixe la procédure : les réclamations contre les opérateurs, contre les autorisés à commercialiser, contre les acheteurs et contre les autres intervenants sont déposées auprès du département via le portail électronique — en cas de violation de la loi, du règlement ou du contrat. Le département notifie l'opérateur, qui doit répondre dans les sept jours. Le département instruit la réclamation, peut rencontrer les parties et recherche un règlement amiable. Si l'une des parties n'accepte pas le règlement proposé, la réclamation est close et le plaignant est informé de son droit de saisir la justice ; la clôture n'empêche pas d'agir contre tout contrevenant avéré.
Une répartition importante : les réclamations relatives au registre immobilier ou aux courtiers ne vont pas au département mais au Land Department ou au DIFC.
Quand un permis peut être retiré
L'article 11 énumère onze motifs de suspension de l'activité jusqu'à six mois ou de retrait du permis ou de l'approbation : violation de la loi ; défaut de renouvellement dans les délais ; l'unité cesse de remplir les conditions d'approbation ou les normes de classement ; l'unité devient hors service et inutilisable pour les réservations ; usage autre que celui prévu ; usage à des fins illicites ou contraires à l'ordre public et aux bonnes mœurs ; l'unité fait l'objet de l'exécution d'un jugement ; agissements susceptibles de porter atteinte à la réputation de l'émirat ou des Émirats ; manquements envers les acheteurs ou mauvais traitement après notification ; entrave à l'inspection ; et tout autre cas dicté par l'intérêt général.
La procédure (article 12) : d'abord une notification du manquement et un délai approprié pour y remédier, puis une inspection sur place — au vu de laquelle la mesure est abandonnée ou prise. Si des acheteurs occupent l'unité ou si des contrats et réservations sont en cours, l'opérateur doit le signaler et appliquer les instructions du département de manière à préserver les droits des acheteurs. Une mesure immédiate sans cette procédure n'est possible que si l'intérêt général l'exige. Un nouveau permis peut être demandé un an après le retrait (article 13).
Le Tourism Dirham
Article 23 : le droit est perçu auprès de l'acheteur pour chaque nuitée de la date d'arrivée à la date de départ, dans la limite de 30 nuits consécutives à compter de l'arrivée, et se calcule selon la catégorie de classement de l'unité conformément à la résolution du Conseil exécutif n° 2 de 2014. ⚠️ Nous n'avons pas lu les tarifs de cette résolution et ne citons aucun montant.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant des droits et des amendes. Le règlement n'en contient aucun ; nous n'avons pas lu les textes tarifaires et de sanctions (dont la résolution du Conseil exécutif n° 6 de 2023).
- Le contenu des formulaires et des mentions obligatoires des contrats. L'article 16 renvoie à ce que le département publie sur son site ; nous ne l'avons pas vérifié.
- Les tarifs du Tourism Dirham. Ils figurent dans la résolution du Conseil exécutif n° 2 de 2014 et ses suites ; nous ne les avons pas lus.
- Qu'un opérateur donné détienne un permis. Le registre de l'activité est tenu par le département ; nous ne le reproduisons pas.
- Les normes de classement hôtelier. Le règlement renvoie à la législation de classement ; nous n'en traitons pas le texte ici.
- La date calendaire d'entrée en vigueur. Le règlement s'applique au jour de la publication ; nous n'avons pas vérifié cette date. La date d'édiction est le 31 août 2023.
Sources
- Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : édiction par le directeur général du Department of Economy and Tourism le 31 août 2023, correspondant au 15 safar 1445 de l'Hégire, entrée en vigueur au jour de la publication (article 25) ; définitions dont le portail électronique, le registre de l'activité et le registre de l'opérateur (article 1) ; conditions du permis — demande via le portail, copie du passeport ou de la carte d'identité, licence commerciale, données financières auditées sur trois ans, au moins trois ans d'expérience, pouvoir de visites sur place et notification des motifs de rejet (article 2) ; succursales aux mêmes conditions (article 3) ; conditions d'approbation d'une unité — formulaire avec les données du propriétaire, de l'immeuble et de l'unité, nombre d'intervalles par an avec une durée minimale d'une semaine, consentement du propriétaire à l'usage, à l'inscription des droits au registre immobilier et à la mention au registre du titre, déclaration d'absence de vices, droits, prétentions et hypothèques avec engagement de régularisation avant la conclusion du contrat, copie du titre, licence valable de l'établissement hôtelier, interdiction de contrats excédant la durée du contrat hôtelier, police d'assurance, notification du Land Department ou du DIFC et inscription de l'unité au registre de l'activité (article 4) ; exigences d'assurance (article 5) ; procédure des autorisations de commercialisation (article 6) ; conditions de commercialisation dont l'interdiction de présenter les unités comme des produits d'investissement, l'indication de la contrepartie totale et des augmentations annuelles, la mention expresse du droit de rétractation de dix jours sans frais et la crédibilité du matériel (article 7) ; durée d'un an avec renouvellement au moins 30 jours avant et jusqu'à quatre ans moyennant paiement des droits pour toute la durée (article 8) ; classement et exigence d'un cinq ou quatre étoiles ou d'appart-hôtels luxe ou deluxe, avec exception pour les contrats antérieurs (article 9) ; suspension et cessation de l'activité sur approbation du département et en l'absence de contrats en cours (article 10) ; onze motifs de suspension jusqu'à six mois ou de retrait (article 11) ; procédure de retrait avec notification, délai, inspection et préservation des droits des occupants, mesure immédiate en cas d'intérêt général (article 12) ; nouvelle délivrance un an après (article 13) ; obligations de l'opérateur dont un directeur ayant trois ans d'expérience, l'énoncé clair de la contrepartie, le plafond de 10% sur les coûts additionnels relevés une fois tous les trois ans sans dépasser 15%, le règlement interne, le registre, les rapports, le numéro de contact permanent, la politique de réclamations et leur documentation, et l'interdiction de divulguer les informations des acheteurs (article 14) ; obligations de l'acheteur (article 15) ; renvoi des mentions obligatoires aux formulaires publiés par le département (article 16) ; acompte plafonné à 10% pendant le délai de rétractation, remboursé intégralement en cas de rétractation et ensuite seulement dans deux cas (article 17) ; inscription du contrat via le portail après le délai de rétractation et certificat au nom de l'acheteur (article 18) ; treize rubriques du registre de l'opérateur et certificat pour le contrat à points (article 19) ; maintien des contrats et des droits des acheteurs en cas de changement de propriétaire, avec notification et mise à jour (article 20) ; transmission des droits entre vifs et aux successeurs universels avec inscription au registre immobilier ou au registre de l'opérateur (article 21) ; procédure de réclamation avec dépôt par le portail, sept jours pour répondre, règlement amiable, clôture en cas de refus et renvoi des réclamations relatives au registre et aux courtiers au Land Department ou au DIFC (article 22) ; Tourism Dirham par nuitée dans la limite de 30 nuits consécutives selon la catégorie de l'unité (article 23).
- Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal : la loi mère, que nous avons traitée séparément.
