تایم‌شر: آیین‌نامهٔ اجرایی ۷۴/۲۰۲۳ — «نه به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری» و سقف هزینه‌های افزون

در تاریخ 2026-09-16 بر پایهٔ منابع رسمی راستی‌آزمایی شد: متن قرار اداری شمارهٔ ۷۴ سال ۲۰۲۳ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae)، با نشان مالکیت کمیتهٔ عالی قانون‌گذاری امارت. درگاه یادآور می‌شود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف، متن عربی مقدّم است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر قرارداد و هر واحد با اسناد خودش سنجیده می‌شود.

هنگام بررسی قانون تایم‌شر ۱۴/۲۰۲۰ صریح گفتیم که آیین‌نامهٔ اجرایی آن هست ولی احکامش را بازگو نمی‌کنیم. اکنون این شکاف را می‌بندیم.

سند مورد بحث Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 است که مدیرکل ادارهٔ اقتصاد و گردشگری آن را در ۳۱ اوت ۲۰۲۳ (۱۵ صفر ۱۴۴۵ هجری قمری) صادر کرده و از روز انتشار در روزنامهٔ رسمی لازم‌الاجرا می‌شود (مادهٔ ۲۵).

غیرمنتظره‌ترین ممنوعیت

مادهٔ ۷ شرایط کسانی را برمی‌شمارد که اداره به آنها اجازهٔ بازاریابی داده است. بند چهارم ارزش نقل عین دارد:

«the Accommodation Units must not be marketed, publicised, or advertised as investment products»

«واحدهای اقامتی نباید به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری بازاریابی، ترویج یا تبلیغ شوند.» — Administrative Resolution No. (74) of 2023، مادهٔ ۷(۴)

این درست در برابر شیوهٔ متعارف فروش تایم‌شر می‌ایستد. کنار آن سه الزام دیگر است: توصیف دقیق و مشروح واحدها و شیوهٔ استفاده از امتیازها یا بازه‌ها؛ اعلام روشن مبلغ کلّ و شیوهٔ پرداخت و همهٔ هزینه‌ها و مالیات‌ها و هزینه‌های افزون و هر افزایش سالانه؛ و تصریح به حقّ انصراف ده‌روزه بدون دلیل و بدون هزینه. مواد تبلیغی باید معتبر و شفّاف باشند و اطلاعات نادرست یا گمراه‌کننده نداشته باشند.

سقف هزینه‌های افزون: ۱۰٪، هر سه سال یک‌بار، هرگز بیش از ۱۵٪

مالی‌ترین حکم آیین‌نامه در مادهٔ ۱۴ است:

آنچه سقف دارد	چنان‌که در آیین‌نامه آمده
هزینه‌های افزون برای استفاده از واحد	بیش از ۱۰٪ کلّ عوض استفاده نباشد
هر چند وقت می‌توان بالا برد	هر سه سال یک‌بار
سقف پس از افزایش	۱۵٪ عوض
پیش‌پرداخت در مهلت انصراف	بیش از ۱۰٪ کلّ نباشد و در انصراف به‌موقع کامل بازگردد

«هزینه‌های افزون» دقیقاً همان قلمی است که در سراسر جهان برای تایم‌شر بدنامی آورده: شارژ سالانه بالا می‌رود و خریدار به آن بسته است. اینجا سقف دارد، و خودِ عوض باید در قرارداد یا در مواد تبلیغی روشن اعلام شود (مادهٔ ۱۴ بند ۲).

دربارهٔ پیش‌پرداخت — مادهٔ ۱۷. پس از سپری‌شدن مهلت انصراف تنها در دو حالت بازگردانده می‌شود: اگر خریدار به سببی منتسب به بنگاه نتواند از واحد استفاده کند، یا اگر مشخّصات واحد با آنچه توافق شده متفاوت باشد.

اصلاً چه واحدی را می‌توان وارد طرح کرد

مادهٔ ۹: طبقه‌بندی بر پایهٔ معیارهای طبقه‌بندی تأسیسات هتلی امارت است، و برای استفاده در طرح، واحد باید در هتل یا اقامتگاه پنج یا چهار ستاره، یا در هتل‌آپارتمان لوکس یا دیلوکس باشد. این معیارها بر واحدهای موضوع قراردادهای پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون اعمال نمی‌شود — و اداره می‌تواند معیارهایی را که لازم می‌داند بر آنها اعمال کند.

مادهٔ ۴ شرایط تأیید را می‌افزاید و سه مورد آن به خریدار مربوط است:

• هیچ بازه‌ای کمتر از یک هفته نباشد؛
• مالک ساختمان یا تأسیسات هتلی رضایت دهد که واحد در طرح به کار رود و حقوق بازه‌ها در دفتر املاک ثبت شود، و با درج در دفتر سند مالکیت مخالفتی نداشته باشد مبنی بر اینکه ملک واحدهای اختصاص‌یافته به این فعالیت دارد؛
• مالک اعلام کند که واحد عاری از عیب است و مشمول هیچ حق، ادّعای قانونی یا رهنی که بر استفاده اثر بگذارد نیست، و تعهّد کند همهٔ اینها را پیش از انعقاد قرارداد با خریدار رفع و تسویه کند.

افزون بر این: تأسیسات هتلی باید پروانهٔ معتبر ادارهٔ مربوط داشته باشد، و مدّت قرارداد با خریداران نمی‌تواند از مدّت قرارداد میان بنگاه و تأسیسات هتلی فراتر رود.

بیمه: برای هر واحد یک بیمه‌نامه، با یک استثنا

مادهٔ ۵: بیمه‌نامه را شرکتی صادر می‌کند که مجاز به فعالیت در امارات است؛ پوشش جامع است و همهٔ خسارت‌ها و خطرهایی را که ممکن است به واحد و به ساکنان آن برسد دربر می‌گیرد؛ بیمه‌نامه در تمام مدّت تأیید معتبر است و در صورت درخواست به اداره ارائه می‌شود. یک استثنا: اگر واحد درون تأسیسات هتلیِ دارای بیمه‌نامهٔ جامع باشد، بیمه‌نامهٔ جداگانه لازم نیست.

بنگاه افزون بر قانون چه بر عهده دارد

مادهٔ ۱۴ می‌افزاید: گماردن مدیری با اهلیت کامل و دست‌کم سه سال تجربه در تایم‌شر یا در بهره‌برداری و مدیریت تأسیسات هتلی؛ صدور آیین‌نامهٔ داخلی برای ادارهٔ واحدها؛ نگه‌داشتن دفتر ثبت کلّ فعالیت؛ شمارهٔ تماس شبانه‌روزی برای پشتیبانی و گزارش وضعیت اضطراری؛ سیاست رسیدگی به شکایت‌ها نصب‌شده در جایی آشکار؛ بررسی شکایت‌ها و ثبت تاریخ و ساعت دریافت، مشخّصات شاکی، شرح شکایت و اقدام‌های انجام‌شده؛ افشا نکردن اطلاعات خریداران جز برای نهادهای دولتی و مراجع قضایی صالح؛ و ارائهٔ گزارش‌های دوره‌ای دربارهٔ قراردادها به اداره.

شرایط خودِ بنگاه هنگام صدور مجوّز (مادهٔ ۲) نیز مشخّص است: صورت‌های مالی حسابرسی‌شدهٔ سه سال و دست‌کم سه سال تجربه در تایم‌شر، یا بهره‌برداری و مدیریت تأسیسات هتلی، یا سرمایه‌گذاری در آنها. اداره می‌تواند بازدید میدانی کند و مدارک افزون بخواهد.

دفتر ثبت بنگاه: سیزده قلم

مادهٔ ۱۹ برمی‌شمارد که در دفتر داخلی چه باید باشد — از مجوّزها و تأییدها تا اسناد ثبت قراردادهای تایم‌شر در دفتر املاک و گواهی‌های ثبت، رونوشت گذرنامهٔ خریداران، اسناد شکایت‌ها و اختلاف‌ها (حتی آنهایی که به دادگاه نرفته‌اند)، مدارک انجام نگهداری منظّم با تعویض مبلمان و تجهیزات، و بیمه‌نامهٔ معتبر برای هر واحد.

برای قرارداد امتیازی الزامی افزون هست: اعلام کتبی بنگاه بر انطباق قرارداد با قانون و آیین‌نامه، و سپس گواهی بر اینکه قرارداد در دفتر بنگاه به نام خریدار ثبت شده است.

ثبت قرارداد تایم‌شر (مادهٔ ۱۸) از راه درگاه الکترونیکی انجام می‌شود: درخواست پس از سپری‌شدن مهلت انصراف روی فرم ادارهٔ اراضی یا مرکز مالی بین‌المللی دبی داده می‌شود، همراه با اعلام کتبی بنگاه بر انطباق؛ نتیجه گواهی ثبت به نام خریدار است.

تغییر مالک واحد چیزی را باطل نمی‌کند

مادهٔ ۲۰: انتقال مالکیت واحد به مالک تازه نباید بر قراردادها و بر حقوق خریداران اثر بگذارد. بنگاه باید اطلاعات واحد را به‌روز کند، خریدار را کتباً آگاه سازد و نسخهٔ به‌روز قرارداد را برایش بفرستد، و تغییرات لازم را در دفتر املاک اعمال کند.

شکایت‌ها: هفت روز برای پاسخ

مادهٔ ۲۲ آیین را تعیین می‌کند: شکایت از بنگاه‌ها، از دارندگان اجازهٔ بازاریابی، از خریداران و از دیگر مشارکان به اداره و از راه درگاه الکترونیکی داده می‌شود — هرگاه قانون، آیین‌نامه یا خودِ قرارداد نقض شده باشد. اداره بنگاه را آگاه می‌کند و او باید ظرف هفت روز پاسخ دهد. اداره شکایت را بررسی می‌کند، می‌تواند طرفین را ببیند و در پی سازش است. اگر یکی از طرفین سازش پیشنهادی را نپذیرد، شکایت بسته می‌شود و به شاکی حقّ مراجعه به دادگاه یادآوری می‌گردد؛ بستن شکایت مانع اقدام علیه متخلّف ثابت‌شده نیست.

یک تفکیک مهم: شکایت‌های مربوط به دفتر املاک یا به مشاوران املاک نه به اداره، بلکه به ادارهٔ اراضی یا مرکز مالی بین‌المللی دبی داده می‌شود.

مجوّز کِی لغو می‌شود

مادهٔ ۱۱ یازده سبب برای توقّف فعالیت تا شش ماه یا لغو مجوّز یا تأیید می‌آورد: نقض قانون؛ تمدید‌نکردن به‌موقع؛ از دست رفتن شرایط تأیید یا معیارهای طبقه‌بندی از سوی واحد؛ از کار افتادن واحد و ناکارآمدی آن برای رزروهای انجام‌شده؛ استفادهٔ خارج از هدف؛ استفاده برای مقاصد نامشروع یا مغایر نظم عمومی و اخلاق؛ قرار گرفتن واحد در معرض اجرای حکم دادگاه؛ رفتارهایی که ممکن است به آبروی امارت یا کشور آسیب بزند؛ کوتاهی در تعهّدات نسبت به خریداران یا بدرفتاری با آنان پس از اخطار؛ اخلال در کار بازرسان؛ و موارد دیگر به اقتضای مصلحت عمومی.

آیین کار (مادهٔ ۱۲): نخست اخطار تخلّف و مهلتی مناسب برای رفع، سپس بازرسی میدانی — و بر پایهٔ آن یا اقدام انجام نمی‌شود یا انجام می‌گیرد. اگر خریداری در واحد ساکن است یا قرارداد و رزرو معتبری هست، بنگاه باید گزارش دهد و دستورهای اداره را به‌گونه‌ای اجرا کند که حقوق خریداران محفوظ بماند. اقدام فوری بدون این آیین تنها وقتی ممکن است که مصلحت عمومی اقتضا کند. مجوّز تازه یک سال پس از لغو (مادهٔ ۱۳).

عوارض گردشگری

مادهٔ ۲۳: عوارض از خریدار برای هر شب اقامت از تاریخ ورود تا تاریخ خروج گرفته می‌شود، اما حداکثر برای سی شب پیاپی از تاریخ ورود، و بر پایهٔ ردهٔ طبقه‌بندی واحد و بر اساس قرار شورای اجرایی شمارهٔ ۲ سال ۲۰۱۴ محاسبه می‌گردد. ⚠️ نرخ‌های آن قرار را نخوانده‌ایم و مبلغی نمی‌آوریم.

آنچه اینجا ادّعا نمی‌کنیم

• مبلغ هزینه‌ها و جریمه‌ها. آیین‌نامه هیچ‌کدام را ندارد؛ اسناد تعرفه و جریمه (از جمله قرار شورای اجرایی شمارهٔ ۶ سال ۲۰۲۳) را نخوانده‌ایم.
• محتوای فرم‌ها و شروط الزامی قراردادها. مادهٔ ۱۶ آنها را به آنچه اداره در وب‌گاه خود منتشر می‌کند واگذار کرده است؛ آن فرم‌ها را وارسی نکرده‌ایم.
• نرخ‌های عوارض گردشگری. در قرار شورای اجرایی شمارهٔ ۲ سال ۲۰۱۴ و اسناد پس از آن‌اند؛ نخوانده‌ایمشان.
• اینکه بنگاهی معیّن مجوّز دارد. دفتر ثبت فعالیت نزد اداره است و آن را بازنشر نمی‌کنیم.
• معیارهای طبقه‌بندی تأسیسات هتلی. آیین‌نامه به قوانین طبقه‌بندی ارجاع می‌دهد؛ متن آنها را اینجا بررسی نمی‌کنیم.
• تاریخ تقویمی لازم‌الاجرا شدن. آیین‌نامه از روز انتشار اجرا می‌شود؛ تاریخ انتشار را وارسی نکرده‌ایم. تاریخ صدور ۳۱ اوت ۲۰۲۳ است.

منابع

• Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: صدور از سوی مدیرکل ادارهٔ اقتصاد و گردشگری در ۳۱ اوت ۲۰۲۳ برابر با ۱۵ صفر ۱۴۴۵ هجری قمری و لازم‌الاجرا شدن از روز انتشار (مادهٔ ۲۵)؛ تعریف‌ها از جمله درگاه الکترونیکی، دفتر ثبت فعالیت و دفتر ثبت بنگاه (مادهٔ ۱)؛ شرایط مجوّز — درخواست از راه درگاه، رونوشت گذرنامه یا کارت هویت، پروانهٔ تجاری، صورت‌های مالی حسابرسی‌شدهٔ سه سال، دست‌کم سه سال تجربه، اختیار بازدید میدانی اداره و اعلام دلایل ردّ (مادهٔ ۲)؛ شعبه‌ها با همان شرایط (مادهٔ ۳)؛ شرایط تأیید واحد — فرم با اطلاعات مالک و ساختمان و واحد، شمار بازه‌ها در سال با حدّاقل یک هفته برای هر بازه، رضایت مالک به استفاده و به ثبت حقوق در دفتر املاک و به درج در دفتر سند مالکیت، اعلام عاری‌بودن واحد از عیب و حق و ادّعا و رهن با تعهّد به رفع پیش از انعقاد قرارداد، رونوشت سند مالکیت، پروانهٔ معتبر تأسیسات هتلی، منع فراتر رفتن مدّت قرارداد خریداران از مدّت قرارداد هتلی، بیمه‌نامه، آگاه‌سازی ادارهٔ اراضی یا مرکز مالی و ثبت واحد در دفتر ثبت فعالیت (مادهٔ ۴)؛ الزامات بیمه (مادهٔ ۵)؛ آیین صدور اجازهٔ بازاریابی (مادهٔ ۶)؛ شرایط بازاریابی از جمله منع معرفی واحدها به‌عنوان محصول سرمایه‌گذاری، اعلام مبلغ کلّ و افزایش‌های سالانه، تصریح به حقّ انصراف ده‌روزهٔ بی‌هزینه و معتبر بودن مواد (مادهٔ ۷)؛ مدّت یک‌ساله با تمدید دست‌کم ۳۰ روز پیش‌تر و تا چهار سال با پرداخت هزینهٔ کلّ مدّت (مادهٔ ۸)؛ طبقه‌بندی و الزام پنج یا چهار ستاره یا هتل‌آپارتمان لوکس یا دیلوکس با استثنای قراردادهای پیشین (مادهٔ ۹)؛ توقّف یا پایان فعالیت تنها با تأیید اداره و نبودِ قرارداد معتبر (مادهٔ ۱۰)؛ یازده سبب توقّف تا شش ماه یا لغو (مادهٔ ۱۱)؛ آیین لغو با اخطار و مهلت و بازرسی و حفظ حقوق ساکنان و اقدام فوری در مصلحت عمومی (مادهٔ ۱۲)؛ صدور دوباره پس از یک سال (مادهٔ ۱۳)؛ تعهّدات بنگاه از جمله مدیر با سه سال تجربه، اعلام روشن عوض، سقف ۱۰٪ هزینه‌های افزون با افزایش هر سه سال و نه بیش از ۱۵٪، آیین‌نامهٔ داخلی، دفتر ثبت، گزارش‌ها، شمارهٔ تماس شبانه‌روزی، سیاست شکایت و ثبت آن و منع افشای اطلاعات خریداران (مادهٔ ۱۴)؛ تعهّدات خریدار (مادهٔ ۱۵)؛ واگذاری شروط الزامی قراردادها به فرم‌های منتشرشدهٔ اداره (مادهٔ ۱۶)؛ پیش‌پرداخت با سقف ۱۰٪ و بازگشت کامل در انصراف و بازگشت پس از مهلت تنها در دو حالت (مادهٔ ۱۷)؛ ثبت قرارداد از راه درگاه پس از مهلت انصراف و گواهی به نام خریدار (مادهٔ ۱۸)؛ سیزده قلم دفتر ثبت بنگاه و گواهی قرارداد امتیازی (مادهٔ ۱۹)؛ مصون ماندن قراردادها و حقوق خریداران در تغییر مالکیت واحد با تکلیف آگاه‌سازی و به‌روزرسانی (مادهٔ ۲۰)؛ انتقال حقوق خریدار در حیات و به قائم‌مقام عام با ثبت در دفتر املاک یا دفتر بنگاه (مادهٔ ۲۱)؛ آیین شکایت با ارائه از راه درگاه، هفت روز مهلت پاسخ، سازش، بستن شکایت در صورت ردّ آن و ارجاع شکایت‌های دفتر املاک و مشاوران به ادارهٔ اراضی یا مرکز مالی (مادهٔ ۲۲)؛ عوارض گردشگری برای هر شب تا سقف سی شب پیاپی بر پایهٔ ردهٔ واحد (مادهٔ ۲۳).
• Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: قانون مادر که جداگانه بررسی کرده‌ایم.