Die Durchführungsverordnung zum Timesharing-Gesetz beantwortet, was das Gesetz selbst nicht berührt. Einheiten ALS ANLAGEPRODUKT zu bewerben ist ausdrücklich verboten. Zusatzkosten über den Preis hinaus dürfen 10% nicht übersteigen, nur alle drei Jahre erhöht werden und nie über 15% liegen. Eine Anzahlung während der Rücktrittsfrist ist auf 10% gedeckelt und wird vollständig erstattet. Ein Intervall darf nicht kürzer als eine Woche sein, die Einheit muss in einem Vier- oder Fünf-Sterne-Hotel oder in Luxus- bzw. Deluxe-Hotelapartments liegen, und im Registerblatt des Eigentumstitels wird vermerkt, dass die Immobilie Timeshare-Einheiten beherbergt.
Am 2026-09-16 anhand amtlicher Quellen geprüft: Der Text des Verwaltungsbeschlusses Nr. 74 von 2023 stammt vom Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), der Rechtevermerk nennt das Oberste Gesetzgebungskomitee des Emirats. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und im Konfliktfall der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag und eine konkrete Einheit werden nach ihren eigenen Unterlagen beurteilt.
Bei der Durchsicht des Timesharing-Gesetzes 14/2020 haben wir ausdrücklich festgehalten, dass seine Durchführungsverordnung existiert, wir ihre Regeln aber nicht wiedergeben. Diese Lücke schließen wir jetzt.
Das Dokument ist Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020, erlassen vom Generaldirektor des Department of Economy and Tourism am 31. August 2023 (15. Safar 1445 n. H.); es tritt am Tag der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft (Artikel 25).
Das überraschendste Verbot
Artikel 7 listet die Bedingungen für alle auf, denen die Behörde die Vermarktung erlaubt hat. Der vierte Punkt verdient ein wörtliches Zitat:
"the Accommodation Units must not be marketed, publicised, or advertised as investment products"
„Die Unterkunftseinheiten dürfen nicht als Anlageprodukte vermarktet, beworben oder öffentlich dargestellt werden." — Administrative Resolution No. (74) of 2023, Artikel 7(4)
Das steht dem üblichen Verkaufsgespräch beim Timesharing direkt entgegen. Daneben stehen drei weitere Anforderungen: eine detaillierte und zutreffende Beschreibung der Einheiten und der Nutzung von Punkten oder Intervallen; die klare Angabe des gesamten Entgelts, der Zahlungsweise, aller Gebühren, Steuern und Zusatzkosten sowie jeder jährlichen Erhöhung; und die ausdrückliche Angabe des zehntägigen Rücktrittsrechts ohne Grund und ohne Kosten. Das Material muss glaubwürdig und transparent sein und darf keine unrichtigen oder irreführenden Angaben enthalten.
Der Deckel für Zusatzkosten: 10%, alle drei Jahre, nie über 15%
Die geldrelevanteste Regel der Verordnung steht in Artikel 14:
| Was gedeckelt ist | Wie in der Verordnung geschrieben |
|---|---|
| Zusatzkosten für die Nutzung der Einheit | höchstens 10% des gesamten Nutzungsentgelts |
| wie oft sie erhöht werden dürfen | einmal alle drei Jahre |
| Obergrenze nach der Erhöhung | 15% des Entgelts |
| Anzahlung während der Rücktrittsfrist | höchstens 10% des Gesamtbetrags, bei fristgerechtem Rücktritt vollständig zu erstatten |
Die „Zusatzkosten" sind genau die Position, die dem Timesharing weltweit seinen schlechten Ruf eingebracht hat: Jahresgebühren steigen, der Käufer bleibt daran gebunden. Hier tragen sie eine Obergrenze, und das Entgelt selbst muss im Vertrag oder im Werbematerial klar angegeben werden (Artikel 14 Nr. 2).
Zur Anzahlung — Artikel 17. Nach Ablauf der Rücktrittsfrist wird sie nur in zwei Fällen erstattet: wenn der Käufer die Einheit aus Gründen, die dem Betreiber zuzurechnen sind, nicht nutzen kann, oder wenn die Merkmale der Einheit von den vereinbarten abweichen.
Welche Einheit überhaupt in ein Modell darf
Artikel 9: Die Klassifizierung folgt den Standards für Hotelbetriebe im Emirat, und für die Nutzung im Modell muss die Einheit in einem Fünf- oder Vier-Sterne-Hotel bzw. -Resort oder in Hotelapartments der Klasse Luxus oder Deluxe liegen. Für Einheiten aus Verträgen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden, gelten diese Standards nicht — die Behörde kann auf sie die Kriterien anwenden, die sie für nötig hält.
Artikel 4 ergänzt die Zustimmungsvoraussetzungen; drei davon betreffen den Käufer:
- kein Intervall kürzer als eine Woche;
- der Eigentümer des Gebäudes oder Hotelbetriebs stimmt zu, dass die Einheit im Modell genutzt und die Intervallrechte im Immobilienregister eingetragen werden, und widerspricht nicht einem Vermerk im Registerblatt des Eigentumstitels, wonach die Immobilie Timeshare-Einheiten beherbergt;
- der Eigentümer erklärt, dass die Einheit frei von Mängeln ist und keinem Recht, Anspruch oder Hypothek unterliegt, die ihre Nutzung beeinträchtigen könnten, und verpflichtet sich, solches vor Abschluss des Vertrages mit dem Käufer zu bereinigen.
Ferner: Der Hotelbetrieb muss eine gültige Lizenz der Behörde besitzen, und die Laufzeit der Verträge mit Käufern darf die Laufzeit des Vertrages zwischen Betreiber und Hotelbetrieb nicht überschreiten.
Versicherung: eine Police je Einheit, mit einer Ausnahme
Artikel 5: Die Police stammt von einem in den VAE zugelassenen Versicherer; der Schutz ist umfassend und deckt alle Schäden und Risiken, die die Einheit und ihre Nutzer treffen können; die Police gilt für die gesamte Laufzeit der Zustimmung und ist der Behörde auf Verlangen vorzulegen. Eine Ausnahme: Für Einheiten innerhalb eines umfassend versicherten Hotelbetriebs ist keine eigene Police erforderlich.
Was der Betreiber über das Gesetz hinaus schuldet
Artikel 14 ergänzt: Bestellung eines Geschäftsführers mit voller Geschäftsfähigkeit und mindestens drei Jahren Erfahrung im Timesharing oder im Betrieb und Management von Hotelbetrieben; Erlass einer internen Ordnung für die Verwaltung der Einheiten; Führung eines Registers der gesamten Tätigkeit; eine Rund-um-die-Uhr-Kontaktnummer für Unterstützung und Notfallmeldungen; eine Beschwerdepolitik, an gut sichtbarer Stelle ausgehängt; Untersuchung von Beschwerden samt Dokumentation von Eingangsdatum und -zeit, Angaben des Beschwerdeführers, Inhalt und getroffenen Maßnahmen; keine Weitergabe von Käuferdaten außer an staatliche oder zuständige gerichtliche Stellen; und regelmäßige Berichte über die Verträge an die Behörde.
Auch die Anforderungen an den Betreiber selbst bei der Genehmigung (Artikel 2) sind konkret: geprüfte Finanzdaten für drei Jahre und mindestens drei Jahre Erfahrung im Timesharing, im Betrieb oder Management von Hotelbetrieben oder in Investitionen in sie. Die Behörde darf Ortsbesichtigungen durchführen und weitere Unterlagen verlangen.
Das Register des Betreibers: dreizehn Positionen
Artikel 19 zählt auf, was im internen Register liegen muss — von Genehmigungen und Zustimmungen bis zu den Nachweisen der Eintragung der Timeshare-Verträge im Immobilienregister und den Eintragungsbescheinigungen, Passkopien der Käufer, Unterlagen zu Beschwerden und Streitigkeiten (auch solchen ohne Gerichtsverfahren), Nachweisen der durchgeführten regelmäßigen Instandhaltung samt Austausch von Möbeln und Ausstattung sowie einer gültigen Versicherungspolice je Einheit.
Für den punktebasierten Vertrag verlangt die Verordnung zusätzlich: eine schriftliche Erklärung des Betreibers über die Übereinstimmung mit Gesetz und Verordnung und danach eine Bescheinigung, dass der Vertrag im Register des Betreibers auf den Namen des Käufers eingetragen ist.
Die Eintragung des Timeshare-Vertrags (Artikel 18) läuft über das elektronische Portal: Der Antrag wird nach Ablauf der Rücktrittsfrist auf dem Formular des Land Department oder des DIFC gestellt, mit schriftlicher Erklärung des Betreibers über die Erfüllung der Anforderungen; Ergebnis ist eine Eintragungsbescheinigung auf den Namen des Käufers.
Ein Eigentümerwechsel hebt nichts auf
Artikel 20: Die Übertragung des Eigentums an einer Einheit auf einen neuen Eigentümer darf die Verträge und die Rechte der Käufer daraus nicht berühren. Der Betreiber muss die Angaben der Einheit aktualisieren, den Käufer schriftlich benachrichtigen und ihm eine aktualisierte Vertragsausfertigung übersenden sowie das Immobilienregister aktualisieren lassen.
Beschwerden: sieben Tage für die Antwort
Artikel 22 regelt das Verfahren: Beschwerden gegen Betreiber, gegen zur Vermarktung Berechtigte, gegen Käufer und gegen sonstige Beteiligte werden bei der Behörde über das elektronische Portal eingereicht — bei Verstößen gegen Gesetz, Verordnung oder den Vertrag selbst. Die Behörde benachrichtigt den Betreiber, der binnen sieben Tagen antworten muss. Die Behörde prüft die Beschwerde, kann die Parteien anhören und strebt eine gütliche Einigung an. Nimmt eine Partei den Vorschlag nicht an, wird die Beschwerde geschlossen und der Beschwerdeführer auf den Rechtsweg hingewiesen; die Schließung hindert Maßnahmen gegen einen erwiesenen Verstoß nicht.
Eine wichtige Abgrenzung: Beschwerden, die das Immobilienregister oder Immobilienmakler betreffen, gehen nicht an die Behörde, sondern an das Land Department oder den DIFC.
Wann eine Genehmigung widerrufen werden kann
Artikel 11 nennt elf Gründe für die Aussetzung der Tätigkeit bis zu sechs Monate oder den Widerruf von Genehmigung oder Zustimmung: Verstoß gegen das Gesetz; nicht fristgerechte Verlängerung; die Einheit erfüllt die Zustimmungsvoraussetzungen oder Klassifizierungsstandards nicht mehr; die Einheit ist defekt und für die gebuchten Termine unbrauchbar; zweckfremde Nutzung; Nutzung zu unerlaubten oder der öffentlichen Ordnung und den guten Sitten widersprechenden Zwecken; Vollstreckung eines Urteils in die Einheit; Verhalten, das den Ruf des Emirats oder der VAE beschädigen kann; Pflichtverletzungen gegenüber Käufern oder schlechte Behandlung trotz Aufforderung; Behinderung der Inspektion; sowie weitere Fälle aus Gründen des öffentlichen Interesses.
Das Verfahren (Artikel 12): zuerst eine Mitteilung des Verstoßes und eine angemessene Frist zur Behebung, dann eine Ortsbesichtigung — je nach Befund wird die Maßnahme unterlassen oder ergriffen. Sind Käufer in der Einheit untergebracht oder bestehen gültige Verträge und Buchungen, muss der Betreiber dies melden und die Weisungen der Behörde so umsetzen, dass die Rechte der Käufer gewahrt bleiben. Eine sofortige Maßnahme ohne dieses Verfahren ist nur bei zwingendem öffentlichem Interesse möglich. Eine neue Genehmigung ist ein Jahr nach dem Widerruf möglich (Artikel 13).
Die Tourism-Dirham-Abgabe
Artikel 23: Die Abgabe wird vom Käufer für jede Übernachtung vom Check-in bis zum Check-out erhoben, höchstens jedoch für 30 aufeinanderfolgende Nächte ab Check-in, und richtet sich nach der Klassifizierungskategorie der Einheit gemäß dem Beschluss des Exekutivrats Nr. 2 von 2014. ⚠️ Dessen Sätze haben wir nicht gelesen und nennen keine Beträge.
Was wir hier NICHT behaupten
- Gebühren- und Bußgeldbeträge. Die Verordnung enthält keine; Tarif- und Sanktionsakte (einschließlich des Beschlusses des Exekutivrats Nr. 6 von 2023) haben wir nicht gelesen.
- Den Inhalt der Vertragsformulare und Pflichtangaben. Artikel 16 verweist auf das, was die Behörde auf ihrer Website veröffentlicht; diese Formulare haben wir nicht geprüft.
- Die Sätze der Tourism-Dirham-Abgabe. Sie stehen im Beschluss des Exekutivrats Nr. 2 von 2014 und nachfolgenden Akten; wir haben sie nicht gelesen.
- Dass ein bestimmter Betreiber eine Genehmigung besitzt. Das Tätigkeitsregister führt die Behörde; wir geben es nicht wieder.
- Die Klassifizierungsstandards für Hotelbetriebe. Die Verordnung verweist auf die Klassifizierungsvorschriften; deren Text behandeln wir hier nicht.
- Das kalendarische Inkrafttreten. Die Verordnung gilt ab dem Tag der Veröffentlichung; dieses Datum haben wir nicht geprüft. Erlassdatum ist der 31. August 2023.
Quellen
- Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: Erlass durch den Generaldirektor des Department of Economy and Tourism am 31. August 2023, entsprechend 15. Safar 1445 n. H., Inkrafttreten am Tag der Veröffentlichung (Artikel 25); Definitionen einschließlich des elektronischen Portals, des Tätigkeitsregisters und des Betreiberregisters (Artikel 1); Genehmigungsvoraussetzungen — Antrag über das Portal, Pass- oder Ausweiskopie, Gewerbelizenz, geprüfte Finanzdaten für drei Jahre, mindestens drei Jahre Erfahrung, Ortsbesichtigungen der Behörde und Mitteilung der Ablehnungsgründe (Artikel 2); Zweigniederlassungen unter denselben Voraussetzungen (Artikel 3); Zustimmungsvoraussetzungen für eine Einheit — Formular mit Angaben zu Eigentümer, Gebäude und Einheit, Zahl der Intervalle pro Jahr bei einer Mindestdauer von einer Woche, Zustimmung des Eigentümers zur Nutzung, zur Eintragung der Rechte im Immobilienregister und zum Vermerk im Registerblatt des Titels, Erklärung der Mängelfreiheit und Freiheit von Rechten, Ansprüchen und Hypotheken samt Verpflichtung zur Bereinigung vor Vertragsschluss, Kopie des Eigentumstitels, gültige Lizenz des Hotelbetriebs, Verbot einer über den Hotelvertrag hinausreichenden Laufzeit, Versicherungspolice, Benachrichtigung des Land Department oder des DIFC und Eintragung der Einheit im Tätigkeitsregister (Artikel 4); Versicherungsanforderungen (Artikel 5); Verfahren für Vermarktungserlaubnisse (Artikel 6); Vermarktungsbedingungen einschließlich des Verbots, Einheiten als Anlageprodukte darzustellen, der Angabe des Gesamtentgelts und jährlicher Erhöhungen, des ausdrücklichen Hinweises auf das zehntägige kostenfreie Rücktrittsrecht und der Glaubwürdigkeit des Materials (Artikel 7); einjährige Laufzeit mit Verlängerung mindestens 30 Tage vorher und bis zu vier Jahren bei Zahlung der Gebühren für die Gesamtlaufzeit (Artikel 8); Klassifizierung und das Erfordernis eines Fünf- oder Vier-Sterne-Hauses bzw. Luxus- oder Deluxe-Hotelapartments mit Ausnahme für Altverträge (Artikel 9); Aussetzung und Einstellung der Tätigkeit nur mit Zustimmung der Behörde und ohne laufende Verträge (Artikel 10); elf Gründe für Aussetzung bis sechs Monate oder Widerruf (Artikel 11); Widerrufsverfahren mit Mitteilung, Frist, Ortsbesichtigung und Wahrung der Rechte untergebrachter Käufer sowie Sofortmaßnahme bei öffentlichem Interesse (Artikel 12); Neuerteilung nach einem Jahr (Artikel 13); Betreiberpflichten einschließlich Geschäftsführer mit drei Jahren Erfahrung, klarer Entgeltangabe, 10%-Deckel für Zusatzkosten mit Erhöhung alle drei Jahre und nie über 15%, interner Ordnung, Register, Berichten, Rund-um-die-Uhr-Kontaktnummer, Beschwerdepolitik und deren Dokumentation sowie Verbot der Weitergabe von Käuferdaten (Artikel 14); Käuferpflichten (Artikel 15); Verweisung der Pflichtinhalte der Verträge auf die von der Behörde veröffentlichten Formulare (Artikel 16); Anzahlung während der Rücktrittsfrist mit 10%-Deckel, vollständiger Erstattung bei Rücktritt und Erstattung danach nur in zwei Fällen (Artikel 17); Eintragung des Timeshare-Vertrags über das Portal nach der Rücktrittsfrist und Bescheinigung auf den Namen des Käufers (Artikel 18); dreizehn Positionen des Betreiberregisters und Bescheinigung für den punktebasierten Vertrag (Artikel 19); Unberührtheit der Verträge und Käuferrechte bei Eigentümerwechsel mit Benachrichtigungs- und Aktualisierungspflicht (Artikel 20); Übergang der Käuferrechte zu Lebzeiten und auf Gesamtrechtsnachfolger mit Eintragung im Immobilien- oder Betreiberregister (Artikel 21); Beschwerdeverfahren mit Einreichung über das Portal, sieben Tagen Antwortfrist, gütlicher Einigung, Schließung bei deren Ablehnung und Zuweisung von Register- und Maklerbeschwerden an das Land Department oder den DIFC (Artikel 22); Tourism-Dirham-Abgabe je Nacht für höchstens 30 aufeinanderfolgende Nächte nach Kategorie der Einheit (Artikel 23).
- Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: das Stammgesetz, das wir gesondert behandelt haben.
