تجيب اللائحة التنفيذية لقانون المشاركة بالوقت عمّا لم يتناوله القانون نفسه. فالإعلان عن الوحدات **كمنتجات استثمارية** محظور صراحةً. والتكاليف الإضافية فوق المقابل لا تتجاوز 10%، ولا تُرفع إلّا مرّة كلّ ثلاث سنوات، ولا تتجاوز 15% بحال. والدفعة المقدّمة خلال مهلة العدول لا تتجاوز 10% وتُردّ كاملة. والفترة لا تقلّ عن أسبوع، والوحدة لا تكون إلّا في فندق أو منتجع خمس أو أربع نجوم أو شقق فندقية فاخرة أو ديلوكس، ويُؤشَّر في سجلّ سند ملكية العقار بأنّه يضمّ وحدات مخصّصة للنشاط.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ القرار الإداري رقم 74 لسنة 2023 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، وعلامة الملكية للّجنة العليا للتشريع في الإمارة. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ عقد وكلّ وحدة يُقيَّمان بمستنداتهما.
عند تناول قانون المشاركة بالوقت رقم 14 لسنة 2020 قلنا صراحةً إنّ لائحته التنفيذية موجودة وإنّنا لا نعيد أحكامها. والآن نسدّ هذه الثغرة.
الوثيقة هي Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020، الصادرة عن مدير عام دائرة الاقتصاد والسياحة في 31 أغسطس 2023 (15 صفر 1445 هـ)، ويُعمل بها من يوم نشرها في الجريدة الرسمية (المادة 25).
أغرب حظر فيها
تعدّد المادة 7 شروط من رخّصت لهم الدائرة بالتسويق. والبند الرابع يستحقّ الاقتباس:
«the Accommodation Units must not be marketed, publicised, or advertised as investment products»
«لا يجوز تسويق الوحدات الإيوائية أو الترويج لها أو الإعلان عنها كمنتجات استثمارية» — Administrative Resolution No. (74) of 2023، المادة 7/4
وهذا يناقض مباشرةً الطريقة التي تُباع بها المشاركة بالوقت عادةً. وإلى جانبه ثلاثة اشتراطات: وصف مفصّل ودقيق للوحدات ولطريقة استعمال النقاط أو الفترات؛ وبيان واضح للمقابل المالي الكلّي وطريقة سداده وكلّ الرسوم والضرائب والتكاليف الإضافية وأيّ زيادة سنوية؛ وبيان صريح لحقّ العدول خلال عشرة أيام بلا سبب وبلا أعباء. وأن تكون المواد موثوقة وشفّافة وخالية من معلومات غير صحيحة أو مضلّلة.
سقف التكاليف الإضافية: 10%، ومرّة كلّ ثلاث سنوات، ولا تتجاوز 15%
أكثر أحكام اللائحة اتّصالاً بالمال في المادة 14:
| ما هو مسقوف | كما ورد في اللائحة |
|---|---|
| التكاليف الإضافية لاستعمال الوحدة | لا تتجاوز 10% من المقابل المالي الكلّي للاستعمال |
| مدى تكرار رفعها | مرّة كلّ ثلاث سنوات |
| السقف بعد الرفع | 15% من المقابل |
| الدفعة المقدّمة خلال مهلة العدول | لا تتجاوز 10% من المقابل الكلّي وتُردّ كاملة عند العدول في الميعاد |
و«التكاليف الإضافية» هي بالضبط البند الذي جلب لهذا النظام سمعته السيّئة عالمياً: رسوم سنوية تتصاعد والمشتري مرتبط بها. وهنا وُضع لها سقف، ويجب أن يُذكر المقابل نفسه بوضوح في العقد أو في المواد التسويقية (المادة 14/2).
وعن الدفعة المقدّمة — المادة 17. فبعد انقضاء مهلة العدول لا تُردّ إلّا في حالتين: أن يُحال بين المنتفع واستعمال الوحدة لأسباب ترجع إلى المنشأة، أو أن تختلف مواصفات الوحدة عمّا اتُّفق عليه.
أيّ وحدة يجوز إدخالها في النظام أصلاً
المادة 9: التصنيف وفق معايير تصنيف المنشآت الفندقية في الإمارة، ولاستعمال الوحدة في النظام يجب أن تكون في فندق أو منتجع فئة خمس أو أربع نجوم، أو في شقق فندقية فاخرة أو ديلوكس. ولا تسري هذه المعايير على الوحدات محلّ العقود المبرمة قبل نفاذ القانون — وللدائرة أن تطبّق عليها ما تراه من معايير.
وتضيف المادة 4 شروط الموافقة، وثلاثة منها يعني المشتري:
- ألّا تقلّ كلّ فترة عن أسبوع؛
- أن يُقرّ مالك المبنى أو المنشأة الفندقية بـالموافقة على استعمال الوحدة في النشاط وعلى قيد الحقوق في السجلّ العقاري، وبعدم الاعتراض على التأشير في سجلّ سند الملكية بأنّ العقار يضمّ وحدات مخصّصة للنشاط؛
- أن يُقرّ بأنّ الوحدة خالية من العيوب وغير خاضعة لأيّ حقّ أو ادّعاء قانوني أو رهن قد يؤثّر في استعمالها، ويتعهّد بمعالجة ذلك وتسويته قبل إبرام العقد مع المنتفع.
يُضاف: أن يكون لدى المنشأة الفندقية رخصة سارية من الدائرة، وألّا تمتدّ مدّة العقود مع المنتفعين إلى ما بعد مدّة العقد بين المنشأة والمنشأة الفندقية.
التأمين: وثيقة لكلّ وحدة، باستثناء واحد
المادة 5: تصدر الوثيقة عن شركة تأمين مرخَّصة للعمل في الدولة؛ والتأمين شامل يغطّي كلّ الأضرار والمخاطر التي قد تصيب الوحدة ومن يشغلها؛ وتظلّ الوثيقة سارية طوال مدّة الموافقة وتُقدَّم للدائرة عند الطلب. والاستثناء واحد: لا تُطلب وثيقة للوحدة إن كانت داخل منشأة فندقية مؤمَّنة بوثيقة شاملة.
ما على المنشأة زيادةً على القانون
تضيف المادة 14: تعيين مدير كامل الأهلية وبخبرة لا تقلّ عن ثلاث سنوات في المشاركة بالوقت أو تشغيل المنشآت الفندقية وإدارتها؛ وإصدار لائحة داخلية لإدارة الوحدات؛ ومسك سجلّ لكامل النشاط؛ ورقم تواصل على مدار الساعة للدعم والإبلاغ عن الطوارئ؛ وسياسة للتعامل مع الشكاوى معروضة في مكان ظاهر؛ والتحقيق في الشكاوى وتوثيق تاريخ ووقت التلقّي وبيانات الشاكي ومضمون الشكوى والإجراءات المتّخذة؛ وعدم إفشاء بيانات المنتفعين لأيّ جهة عدا الجهات الحكومية والقضائية المختصّة؛ وتزويد الدائرة بتقارير دورية عن العقود.
وشروط المنشأة عند التصريح (المادة 2) محدّدة كذلك: بيانات مالية مدقَّقة لثلاث سنوات، وخبرة لا تقلّ عن ثلاث سنوات في المشاركة بالوقت أو في تشغيل المنشآت الفندقية وإدارتها أو الاستثمار فيها. وللدائرة إجراء زيارات ميدانية وطلب مستندات إضافية.
سجلّ المنشأة: ثلاثة عشر بنداً
تعدّد المادة 19 ما يجب أن يضمّه السجلّ الداخلي — من التصاريح والموافقات إلى مستندات قيد عقود المشاركة بالوقت في السجلّ العقاري وشهادات القيد، ونسخ جوازات المنتفعين، ومستندات الشكاوى والمنازعات ولو لم تصل إلى القضاء، وما يثبت تنفيذ الصيانة الدورية باستبدال الأثاث والتجهيزات، ووثيقة تأمين سارية لكلّ وحدة.
ولعقد النقاط اشتراط إضافي: إقرار كتابي من المنشأة بمطابقة العقد للقانون واللائحة، ثمّ شهادة بأنّ العقد قُيِّد في سجلّ المنشأة باسم المنتفع.
وقيد عقد المشاركة بالوقت (المادة 18) يتمّ عبر البوّابة الإلكترونية: يُقدَّم الطلب بعد انقضاء مهلة العدول على النموذج المقرّر من دائرة الأراضي أو مركز دبي المالي العالمي، مرفقاً بإقرار كتابي من المنشأة بالمطابقة؛ والنتيجة شهادة قيد باسم المنتفع.
تغيّر مالك الوحدة لا يلغي شيئاً
المادة 20: لا يجوز أن يؤثّر انتقال ملكية الوحدة إلى مالك جديد في العقود ولا في حقوق المنتفعين بموجبها. وعلى المنشأة تحديث بيانات الوحدة وإخطار المنتفع كتابةً بنسخة محدَّثة من العقد، وإجراء التحديثات اللازمة في السجلّ العقاري.
الشكاوى: سبعة أيام للردّ
المادة 22: تُقدَّم الشكاوى ضدّ من يزاول النشاط، وضدّ المرخّص لهم بالتسويق، وضدّ المنتفعين وسائر الأطراف إلى الدائرة عبر البوّابة الإلكترونية عند مخالفة القانون أو اللائحة أو العقد. وتُخطر الدائرة المنشأة وتطلب منها الردّ خلال سبعة أيام. وتنظر الدائرة الشكوى، ولها الاجتماع بالأطراف، وتسعى إلى تسوية ودّية. فإن لم يقبل أحد الطرفين التسوية أُغلقت الشكوى وأُخطر الشاكي بحقّه في اللجوء إلى القضاء؛ ولا يمنع الإغلاق اتّخاذ الإجراء المناسب بحقّ من ثبتت مخالفته.
وتمييز مهمّ: الشكاوى المتعلّقة بالسجلّ العقاري أو بالوسطاء العقاريين تُقدَّم إلى دائرة الأراضي أو مركز دبي المالي العالمي لا إلى الدائرة.
متى يُلغى التصريح
تذكر المادة 11 أحد عشر سبباً لوقف النشاط حتى ستّة أشهر أو إلغاء التصريح أو الموافقة: مخالفة القانون؛ عدم التجديد في الميعاد؛ خروج الوحدة عن اشتراطات الموافقة أو معايير التصنيف؛ تعطّل الوحدة وعدم صلاحيتها للحجوزات؛ استعمالها في غير الغرض المخصّص؛ استعمالها في أغراض غير مشروعة أو مخالفة للنظام العام والآداب؛ خضوعها للتنفيذ بحكم قضائي؛ ممارسات قد تسيء إلى سمعة الإمارة أو الدولة؛ الإخلال بالتزامات تجاه المنتفعين أو إساءة معاملتهم بعد الإخطار؛ عرقلة التفتيش؛ وحالات أخرى تقتضيها المصلحة العامة.
والإجراء (المادة 12): إخطار بالمخالفة ومهلة مناسبة للتصحيح، ثمّ تفتيش ميداني — وعلى ضوئه يُصرف النظر عن التدبير أو يُتّخذ. وإذا كان في الوحدة شاغلون أو عقود وحجوزات سارية وجب على المنشأة الإبلاغ وتنفيذ تعليمات الدائرة بما يحفظ حقوق المنتفعين. ولا يُتَّخذ التدبير فوراً دون هذا الإجراء إلّا إذا اقتضت المصلحة العامة. وإعادة التصريح بعد سنة من الإلغاء (المادة 13).
رسم السياحة
المادة 23: يُحصَّل من المنتفع عن كلّ ليلة إشغال من تاريخ الدخول إلى تاريخ المغادرة، وبحدّ أقصى ثلاثين ليلة متتالية من تاريخ الدخول، ويُحتسب بحسب فئة تصنيف الوحدة وفق قرار المجلس التنفيذي رقم 2 لسنة 2014. ⚠️ ولم نقرأ فئات ذلك القرار ولا نورد مبالغ.
ما لا ندّعيه هنا
- مبالغ الرسوم والغرامات. لا تتضمّنها اللائحة؛ ولم نقرأ تشريعات التعرفة والغرامات (ومنها قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2023).
- محتوى النماذج والشروط الأساسية للعقود. تحيلها المادة 16 إلى ما تنشره الدائرة على موقعها؛ ولم نتحقّق من تلك النماذج.
- فئات رسم السياحة. هي في قرار المجلس التنفيذي رقم 2 لسنة 2014 وما تلاه؛ ولم نقرأها.
- أنّ منشأة بعينها تحمل تصريحاً. سجلّ النشاط لدى الدائرة ولا نعيد نشره.
- معايير تصنيف المنشآت الفندقية. تحيل اللائحة إلى تشريعات التصنيف؛ ولا نتناول نصّها هنا.
- التاريخ التقويمي لبدء العمل. يُعمل باللائحة من يوم النشر؛ ولم نتحقّق من تاريخ النشر. وتاريخ الإصدار 31 أغسطس 2023.
المصادر
- Administrative Resolution No. (74) of 2023 Issuing the Implementing Bylaw of Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: صدورها عن مدير عام دائرة الاقتصاد والسياحة في 31 أغسطس 2023 الموافق 15 صفر 1445 هـ وبدء العمل بها من يوم النشر (المادة 25)؛ التعريفات ومنها البوّابة الإلكترونية وسجلّ النشاط وسجلّ المنشأة (المادة 1)؛ اشتراطات التصريح — الطلب عبر البوّابة، ونسخة الجواز أو الهوية، والرخصة التجارية، وبيانات مالية مدقَّقة لثلاث سنوات، وخبرة لا تقلّ عن ثلاث سنوات، وحقّ الدائرة في الزيارات الميدانية، وإخطار أسباب الرفض (المادة 2)؛ الفروع بالاشتراطات ذاتها (المادة 3)؛ اشتراطات موافقة الوحدة — النموذج ببيانات المالك والمبنى والوحدة وعدد الفترات في السنة بحدّ أدنى أسبوع للفترة، وموافقة المالك على الاستعمال وعلى القيد في السجلّ العقاري وعلى التأشير في سجلّ سند الملكية، وإقرار خلوّ الوحدة من العيوب والحقوق والادّعاءات والرهون مع التعهّد بتسويتها قبل التعاقد، ونسخة سند الملكية، ورخصة المنشأة الفندقية السارية، وحظر امتداد عقود المنتفعين بعد مدّة العقد مع المنشأة الفندقية، ووثيقة التأمين، وإخطار دائرة الأراضي أو المركز، وقيد الوحدة في سجلّ النشاط (المادة 4)؛ اشتراطات التأمين (المادة 5)؛ إجراءات تصاريح التسويق (المادة 6)؛ شروط التسويق ومنها حظر تقديم الوحدات كمنتجات استثمارية وبيان المقابل الكلّي والزيادات السنوية وحقّ العدول عشرة أيام بلا أعباء ومصداقية المواد (المادة 7)؛ مدّة التصريح والموافقة سنة قابلة للامتداد حتى أربع سنوات بسداد رسوم المدّة كاملة والتجديد قبل 30 يوماً (المادة 8)؛ التصنيف واشتراط خمس أو أربع نجوم أو شقق فاخرة أو ديلوكس مع استثناء العقود السابقة (المادة 9)؛ وقف النشاط أو إنهاؤه بموافقة الدائرة وبعدم وجود عقود سارية (المادة 10)؛ أحد عشر سبباً للوقف حتى ستّة أشهر أو الإلغاء (المادة 11)؛ إجراءات الإلغاء مع الإخطار والمهلة والتفتيش وحفظ حقوق الشاغلين والتدبير الفوري عند المصلحة العامة (المادة 12)؛ إعادة التصريح بعد سنة (المادة 13)؛ التزامات المنشأة ومنها المدير بخبرة ثلاث سنوات وسقف التكاليف الإضافية 10% ورفعها مرّة كلّ ثلاث سنوات بما لا يتجاوز 15% واللائحة الداخلية والسجلّ والتقارير ورقم التواصل على مدار الساعة وسياسة الشكاوى وتوثيقها وحظر إفشاء بيانات المنتفعين (المادة 14)؛ التزامات المنتفع (المادة 15)؛ إحالة الشروط الأساسية للعقود إلى نماذج الدائرة (المادة 16)؛ الدفعة المقدّمة بحدّ 10% وردّها كاملة عند العدول وردّها بعد المهلة في حالتين فقط (المادة 17)؛ قيد عقد المشاركة بالوقت عبر البوّابة بعد مهلة العدول وشهادة القيد باسم المنتفع (المادة 18)؛ ثلاثة عشر بنداً لسجلّ المنشأة وشهادة قيد عقد النقاط (المادة 19)؛ عدم تأثّر العقود وحقوق المنتفعين بانتقال ملكية الوحدة مع الإخطار والتحديث (المادة 20)؛ انتقال حقوق المنتفع في الحياة وإلى الخلف العام مع القيد في السجلّ العقاري أو سجلّ المنشأة (المادة 21)؛ إجراءات الشكاوى والردّ خلال سبعة أيام والتسوية الودّية وإغلاق الشكوى عند رفضها وإحالة شكاوى السجلّ والوسطاء إلى دائرة الأراضي أو المركز (المادة 22)؛ رسم السياحة عن كلّ ليلة بحدّ أقصى ثلاثين ليلة متتالية بحسب فئة الوحدة (المادة 23).
- Law No. (14) of 2020 Concerning Timeshare Schemes in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: القانون الأمّ، وقد تناولناه على حدة.
