On lit la loi locative de Dubaï pour ses motifs d'expulsion, alors qu'elle répond à des situations bien plus fréquentes. La vente de l'appartement à un nouveau propriétaire ne met PAS fin à un bail à durée déterminée. Le décès du bailleur ou du locataire n'y met pas fin non plus : la relation se poursuit avec les héritiers. Couper les services pour faire partir un locataire est expressément interdit, et la loi dit où aller. Et une demande d'expulsion ne dispense pas le locataire du loyer pendant l'instance.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 26 de 2007 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné s'apprécie sur ses propres faits.
On ouvre la loi locative quand le conflit approche, et l'on y lit le chapitre de l'expulsion. Pourtant les situations les plus courantes — « l'appartement a été vendu », « le propriétaire est décédé », « on a coupé l'eau » — figurent dans d'autres articles, et leurs réponses ne vont pas de soi.
Le document est la Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, prise le 26 novembre 2007.
⚠️ Quels articles ne doivent pas être lus sur cette page
Commençons par la limite. La loi n° 33 de 2008 a remplacé onze articles de cette loi — 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 et 36 — alors que la page du portail porte la version originale de 2007. Tout ce qui suit provient d'articles que ce remplacement n'a pas touchés : 23, 24, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35. Les articles remplacés — dont les motifs d'expulsion et le préavis de 90 jours — sont traités depuis le texte en vigueur, et leur contenu n'est pas repris ici.
L'appartement a été vendu — le bail demeure
L'article 28 répond à la crainte la plus répandue chez les locataires :
« Transferring the ownership of Real Property to a new owner does not affect the Tenant's right to continue to occupy the Real Property by virtue of the Lease Contract entered into with the previous owner, provided that such Lease Contract has a fixed term. »
« Le transfert de la propriété du bien à un nouveau propriétaire n'affecte pas le droit du locataire de continuer à occuper le bien en vertu du bail conclu avec le propriétaire précédent, pourvu que ce bail soit à durée déterminée. » — Loi n° (26) de 2007, article 28
Une seule condition, et elle est essentielle : la durée déterminée. Un bail à terme fixe survit au changement de propriétaire ; c'est la seule exigence que l'article énonce. La conséquence pratique vaut pour les deux côtés d'une vente : un bail en cours n'est pas laissé à l'appréciation du nouveau propriétaire, c'est un fait à intégrer au prix et aux projets.
Le décès ne met pas fin au bail
L'article 27 est tout aussi direct : le bail ne prend pas fin au décès du bailleur ou du locataire ; la relation contractuelle se poursuit avec les héritiers. Une exception vaut pour un seul côté : si les héritiers du locataire souhaitent y mettre fin, ils le peuvent — mais la résiliation ne prend effet qu'au moins trente jours après la notification au bailleur, ou à la date d'expiration du bail, selon ce qui survient en premier.
Notez l'asymétrie : le droit de sortie est donné aux héritiers du locataire, non à ceux du bailleur.
Sous-location et cession
L'article 24 : sauf convention contraire, le locataire ne peut céder l'usage du bien ni le sous-louer à des tiers sans le consentement écrit du bailleur.
L'article 30 protège ensuite celui qui est entré avec ce consentement : lorsque le tribunal a résilié le bail et que le bien est occupé par un sous-locataire au titre d'un contrat conclu avec le locataire et approuvé par le bailleur, le sous-locataire peut continuer d'occuper les lieux aux conditions de sa sous-location. Les mots décisifs sont « approuvé par le bailleur » : le consentement écrit de l'article 24 se transforme ici en protection.
Les améliorations restent au bien
L'article 23 : sauf convention contraire, en quittant les lieux et en restituant la possession, le locataire ne peut retirer les améliorations qu'il a réalisées. La règle est supplétive — « sauf convention contraire » l'ouvre — de sorte que le sort d'un aménagement coûteux se règle au contrat, et non après le déménagement.
La demande d'expulsion ne suspend pas le loyer
L'article 31 ferme une tactique répandue :
« Filing a claim to evict the Tenant does not exempt the Tenant from paying the Rent for the whole period during which the claim is considered, and until an award is rendered and executed. »
« L'introduction d'une demande d'expulsion ne dispense pas le locataire de payer le loyer pendant toute la durée de l'examen de la demande, et jusqu'à ce que la décision soit rendue et exécutée. » — Loi n° (26) de 2007, article 31
Cesser de payer parce que « de toute façon on est au tribunal » n'est pas un geste neutre : l'obligation court jusqu'à l'exécution.
On ne coupe pas les services — et la loi nomme l'adresse
L'article 34 est la règle la plus utile de ce bloc :
« The Landlord may not disconnect services from the Real Property or disturb the Tenant in his use of the Real Property in any manner. »
« Le bailleur ne peut couper les services du bien ni troubler le locataire dans l'usage du bien de quelque manière que ce soit. » — Loi n° (26) de 2007, article 34
Puis deux adresses, nommées par la loi elle-même. Le locataire peut saisir le poste de police dans le ressort duquel se trouve le bien, pour faire cesser la violation ou la consigner dans un procès-verbal. Et il peut saisir le tribunal d'une demande de dommages-intérêts, appuyée sur des rapports officiels établissant la violation.
Nous avons rencontré la même logique — « la voie du recouvrement est fixée par la loi, et couper l'accès n'en fait pas partie » — dans la loi sur la copropriété à propos des charges.
La clause d'arbitrage
L'article 32 : lorsque les parties ont convenu de soumettre à l'arbitrage les litiges nés de l'exécution du bail, aucune ne peut accomplir d'acte affectant le bien ou les droits et obligations des parties au titre du bail. Le tribunal peut, à la demande de l'une ou l'autre, rendre les décisions provisoires qu'il juge appropriées pour préserver ces droits et la situation juridique jusqu'à la sentence.
L'article 33 dénoue l'impasse : si les parties ne se sont pas accordées sur les arbitres, ou si l'arbitre convenu se dérobe, démissionne, est révoqué ou empêché, et qu'aucun accord ne couvre ce cas, le tribunal — à la demande de l'une des parties — désigne le ou les arbitres, en nombre égal à celui convenu ou pour le compléter.
Qui exécute les décisions
L'article 35 répartit l'exécution : les décisions portant sur la libération du bien sont exécutées par le tribunal selon les règles adoptées à cet effet ; ses autres décisions le sont par la section de l'exécution des Dubai Courts.
Une précision de vocabulaire s'impose : « tribunal » désigne ici l'organe formé par le décret n° 2 de 1993, et ce décret a été remplacé par le décret n° 26 de 2013, qui a transféré les affaires au Centre de règlement des litiges locatifs. Ce n'est pas une interprétation : le remplacement est énoncé dans le décret de 2013 lui-même et traité à part. La procédure pratique de saisine figure dans un autre article.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le contenu des onze articles remplacés. Ils sont en vigueur dans la rédaction de la loi n° 33 de 2008 ; nous ne les citons pas depuis la page de 2007.
- Les pourcentages d'augmentation du loyer. Ils relèvent d'un texte distinct et sont absents de cette loi.
- La façon dont le tribunal apprécie le « trouble de jouissance ». La loi énonce l'interdiction et les adresses, non le standard de preuve.
- La voie d'exécution actuelle. L'article 35 décrit la répartition, mais les règles et l'organe ont changé ; la procédure en vigueur se vérifie auprès du Centre.
- Le moindre montant. Il n'y en a aucun ici : il s'agit de droits, de délais et d'adresses.
Sources
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 23 (les améliorations ne se retirent pas sauf convention contraire), article 24 (cession et sous-location soumises au consentement écrit), article 27 (le décès ne met pas fin au bail ; les héritiers du locataire peuvent sortir avec 30 jours de préavis), article 28 (le changement de propriétaire n'affecte pas un bail à durée déterminée), article 30 (le sous-locataire approuvé peut rester), article 31 (la demande d'expulsion ne suspend pas le loyer jusqu'à exécution), article 32 (clause d'arbitrage et décisions provisoires), article 33 (désignation des arbitres par le tribunal), article 34 (interdiction de couper les services et de troubler la jouissance ; recours à la police et demande de dommages-intérêts), article 35 (décisions de libération exécutées par le tribunal, les autres par la section de l'exécution des Dubai Courts). Prise le 26 novembre 2007. Onze articles de cette loi sont en vigueur tels que remplacés par la loi n° 33 de 2008.
