La loi n° 26 de 2007 est la loi locative de référence à Dubaï, et sa page officielle sur le portail législatif porte le texte d'origine de 2007. Or la loi n° 33 de 2008 a REMPLACÉ onze de ses articles : définitions, champ d'application, contenu obligatoire du contrat et son enregistrement, détermination du loyer, renouvellement, préavis de 90 jours, remise du bien, expulsion avant et à l'échéance, interdiction de relouer et droit de retour.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : les textes de la loi n° 26 de 2007 et de la loi n° 33 de 2008 qui en a remplacé une partie des articles proviennent du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat donné s'apprécie sur ses propres faits.
C'est le genre d'erreur facile à commettre et difficile à remarquer : on ouvre la page officielle de la loi n° 26 de 2007, on lit un article, et l'on cite un texte remplacé il y a dix-huit ans. La page de la loi sur le portail porte la version originale de 2007 ; la loi qui en a remplacé une partie des articles se trouve dans un document distinct.
Ce qui a été remplacé, exactement
Le document est la Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai, prise le 1er décembre 2008. Son article 1 ne laisse aucune place à l'interprétation :
« Articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29), and (36) of the Original Law are hereby superseded by the following: »
« Les articles (2), (3), (4), (9), (13), (14), (15), (25), (26), (29) et (36) de la loi initiale sont remplacés par les dispositions suivantes : » — Loi n° (33) de 2008, article 1
Onze articles. Le reste de la loi n° 26 — y compris l'entretien, le dépôt de garantie et sa restitution — n'a pas été touché et se lit dans le texte d'origine ; notre lecture des obligations des deux parties repose sur ceux-là.
Le contrat : ce qu'il doit contenir et où il s'enregistre
L'article 4 en vigueur fixe le contenu minimal obligatoire et l'obligation d'enregistrement :
- une description du bien loué ne laissant aucune place à l'incertitude ;
- la destination de la location ;
- la durée du contrat ;
- le loyer et son mode de paiement ;
- le nom du propriétaire du bien si le bailleur n'en est pas propriétaire.
Et, par une disposition distincte : tous les contrats de bail relevant de la loi et leurs avenants sont enregistrés auprès de la RERA. À quoi ressemble cet enregistrement en pratique : Ejari.
Le cinquième point mérite relecture si vous louez par l'intermédiaire d'un représentant : la loi exige que le propriétaire soit nommé au contrat, et pas seulement le signataire.
Le loyer : à quoi il se mesure quand il n'est pas stipulé
L'article 9 en vigueur traite deux situations. Si les parties n'ont pas fixé le loyer et que le montant convenu ne peut être prouvé, le loyer est la valeur locative de biens similaires. Cette valeur est déterminée par le tribunal, et l'article énumère ce qu'il prend en compte :
- les critères de détermination du pourcentage d'augmentation fixés par la RERA ;
- la situation économique de l'émirat ;
- l'état du bien ;
- la valeur locative usuelle de biens similaires sur des marchés comparables de la même zone ;
- les dispositions de toute législation en vigueur dans l'émirat régissant les loyers ;
- tout autre facteur que le tribunal juge approprié.
L'important ici est ce que l'article ne contient pas : aucun pourcentage. Les pourcentages d'augmentation relèvent d'un texte distinct — le décret n° 43 de 2013 — et nous ne les importons pas ici.
Le renouvellement et le compte à rebours caché de 90 jours
L'article 13 en vigueur : aux fins du renouvellement, bailleur et locataire peuvent, avant l'échéance, modifier l'une quelconque des clauses ou reconsidérer l'augmentation ou la réduction du loyer. À défaut d'accord, le tribunal peut fixer un loyer équitable selon les critères de l'article 9.
Puis vient la règle qui fait perdre la plupart des litiges sur le prix avant même qu'ils ne commencent :
« Unless otherwise agreed by the parties to a Lease Contract, where either party wishes to amend any of its terms pursuant to Article (13) of this Law, that party must notify the other party of this intent no less than ninety (90) days before the date on which the Lease Contract expires. »
« Sauf convention contraire des parties au contrat de bail, la partie qui souhaite modifier l'une de ses clauses en application de l'article (13) de la présente loi doit en aviser l'autre partie au moins quatre-vingt-dix (90) jours avant la date d'expiration du contrat. » — Loi n° (33) de 2008, article 14
Trois choses n'y sautent pas aux yeux. D'abord, le délai se compte à rebours depuis l'échéance du contrat, non en avant depuis la lettre. Ensuite, la règle est symétrique : les quatre-vingt-dix jours s'imposent au bailleur qui augmente comme au locataire qui veut faire baisser le loyer ou changer une clause. Enfin, « sauf convention contraire » ouvre la phrase — votre contrat peut donc fixer un autre délai, et c'est celui-là qui s'applique. Vérifiez le contrat, pas la règle générale.
La remise du bien
L'article 15 en vigueur comporte deux parties, et l'on ne cite jamais la seconde. La première : le bailleur est tenu de remettre le bien en bon état permettant au locataire d'en user pleinement comme prévu au contrat. La seconde : les parties peuvent convenir de louer un bien avant l'achèvement de sa construction, auquel cas le locataire doit l'achever et le rendre propre à sa destination, l'accord déterminant qui supporte les coûts d'achèvement.
Expulsion : neuf motifs avant terme, quatre après
L'article 25 en vigueur sépare les motifs en deux groupes, et la différence est fondamentale.
Avant l'échéance (paragraphe 1) — neuf motifs, parmi lesquels : non-paiement du loyer dans les 30 jours d'une mise en demeure ; sous-location sans accord écrit du bailleur (l'expulsion vise le locataire et le sous-locataire, ce dernier conservant un recours contre le locataire) ; usage du bien à une fin illicite ou contraire à l'ordre public et aux bonnes mœurs ; local commercial laissé vacant sans motif valable 30 jours consécutifs ou 90 jours non consécutifs dans l'année ; modifications compromettant la sécurité du bien au point de rendre impossible sa remise en état ; usage autre que celui prévu ou contraire aux règles d'urbanisme ; risque d'effondrement établi par un rapport technique émis ou certifié par la municipalité de Dubaï ; inexécution d'une autre obligation dans les 30 jours d'une mise en demeure ; décision des autorités compétentes imposant démolition et reconstruction au titre du développement urbain. La notification passe par un notaire ou par lettre recommandée.
À l'échéance (paragraphe 2) — quatre motifs seulement : le propriétaire veut démolir et reconstruire ou ajouter des ouvrages empêchant l'usage (permis requis obtenus) ; le bien exige une restauration ou un entretien complet impossible avec le locataire en place (rapport technique de la municipalité) ; le propriétaire veut reprendre le bien pour son usage personnel ou celui d'un parent au premier degré, en prouvant qu'il ne possède aucun bien de substitution adapté ; le propriétaire veut vendre. Et un délai commun :
« the Landlord must notify the Tenant of the eviction reasons at least twelve (12) months before the date of eviction »
« le bailleur doit notifier au locataire les motifs de l'expulsion au moins douze (12) mois avant la date d'expulsion » — Loi n° (33) de 2008, article 25(2)
L'examen pratique des motifs et de la forme de la notification est à part.
Deux règles qui protègent le locataire après l'expulsion
L'article 26 en vigueur : lorsque l'expulsion a été prononcée au motif que le propriétaire occupera le bien ou y logera un parent au premier degré, celui-ci ne peut le louer à un tiers avant deux ans pour un bien résidentiel et trois ans pour un bien non résidentiel à compter de la reprise de possession. À défaut, le locataire peut demander au tribunal une indemnisation équitable.
L'article 29 en vigueur : si le bien a été démoli et reconstruit, ou rénové et restauré, l'ancien locataire dispose d'un droit de retour prioritaire, le loyer étant fixé selon les critères de l'article 9. Ce droit s'exerce dans les 30 jours de la notification par le bailleur.
⚠️ Le mot « tribunal » dans le texte en vigueur désigne un organe qui n'existe plus
La loi n° 33 de 2008 nomme l'organe de règlement « tribunal spécial chargé de trancher les litiges entre bailleurs et locataires ». Ce tribunal avait été formé par le décret n° 2 de 1993, et le décret n° 26 de 2013 a remplacé ce décret, transférant les affaires au Centre de règlement des litiges locatifs. Ce n'est pas une interprétation de notre part : le remplacement est énoncé dans le décret de 2013 lui-même, que nous avons lu à part.
En lisant la loi locative en vigueur, « tribunal » doit donc s'entendre comme un renvoi à l'organe dont le Centre exerce aujourd'hui les fonctions. La procédure de saisine figure dans notre guide pratique.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Les pourcentages d'augmentation de loyer. Ils relèvent d'un texte distinct et sont absents de cette loi ; nous ne les importons pas.
- Le texte intégral des articles 2, 3 et 36. Eux aussi ont été remplacés, mais ils portent sur les définitions, le champ d'application et le pouvoir réglementaire ; nous énonçons le fait du remplacement sans les paraphraser.
- Ce qu'il est advenu de la loi après 2008. Nous avons recoupé deux documents : la loi initiale et la loi de 2008 qui en a remplacé des articles. Si des modifications ultérieures existent, elles n'apparaissent pas dans ces deux textes et nous ne les supposons pas.
- La pratique d'application. La façon dont le tribunal apprécie un « motif valable » de vacance, ou la suffisance de la preuve d'absence de bien de substitution, n'est pas écrite dans la loi.
- Le moindre montant. Il n'y en a aucun ici : il s'agit de délais, de motifs et du contenu obligatoire du contrat.
Sources
- Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 1 (liste des onze articles remplacés) et, en vigueur, articles 4 (contenu du contrat et enregistrement auprès de la RERA), 9 (critères de détermination du loyer), 13 (renouvellement et réexamen du loyer), 14 (préavis d'au moins 90 jours), 15 (remise ; location avant achèvement de la construction), 25 (neuf motifs avant terme, quatre à l'échéance, préavis de 12 mois), 26 (interdiction de relouer pendant deux ans en résidentiel et trois ans en non-résidentiel), 29 (droit de retour prioritaire et 30 jours pour l'exercer). Prise le 1er décembre 2008.
- Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : la loi initiale, prise le 26 novembre 2007 ; la page porte la version de 2007, de sorte que les onze articles listés ne peuvent s'y lire.
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 29 (le décret remplace le décret n° 2 de 1993 formant le tribunal spécial). Pris le 18 septembre 2013.
