Qui, à Dubaï, fixe les limites d'une parcelle et délivre le plan avec coordonnées, superficie et dimensions ? La loi n° 6 de 2017 fait de la municipalité la source OFFICIELLE des données d'arpentage et l'autorité exclusivement habilitée à lever et à délivrer les plans cadastraux — tout en précisant expressément que cela ne porte pas atteinte aux pouvoirs du Land Department d'émettre des plans pour l'enregistrement des droits. Huit actes sont interdits, dont le déplacement ou la dissimulation des bornes et la publication de données fausses sur les limites.
Vérifié auprès des sources officielles le 2026-09-16 : le texte de la loi n° 6 de 2017 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : une parcelle donnée s'apprécie sur ses propres pièces.
« Où passe exactement la limite de ma parcelle et quelle est sa superficie » paraît technique — jusqu'au litige. Une loi distincte y répond.
Le document est la Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai.
Qui commande la mesure
« The DM is the competent entity responsible for regulating Survey Works in the Emirate and is the official authorised source of the data and information resulting from these works. »
« La municipalité est l'entité compétente chargée de réglementer les travaux d'arpentage dans l'émirat et la source officielle habilitée des données et informations qui en résultent. » — Loi n° (6) de 2017, article 5
La municipalité est seule habilitée à réaliser les levés terrestres, hydrographiques et sismiques ; à produire, délivrer et mettre à jour plans d'arpentage, cartes de base, plans de site et plans cadastraux ; et à réglementer les professions liées à l'arpentage.
Le champ (article 3) couvre tous les travaux d'arpentage dans l'émirat, y compris les zones de développement spéciales et les zones franches telles que le DIFC. Ce qu'est une zone de développement spéciale est traité d'après le décret 22/2009.
Le document qui concerne directement le propriétaire
Parmi les définitions de l'article 2 figure celle qui justifie la lecture :
« Cadastral Map: A map showing the boundaries, coordinates, area, dimensions, and use of a privately-owned land plot issued based on the records of the Land Department and as per the master plan of the Emirate. »
« Plan cadastral : plan indiquant les limites, coordonnées, superficie, dimensions et usage d'une parcelle privée, délivré sur la base des registres du Land Department et conformément au plan directeur de l'émirat. » — Loi n° (6) de 2017, article 2
Notez la construction : le plan est délivré par la municipalité, mais sur la base des registres du Land Department. Le droit naît de l'inscription — c'est la loi 7/2006 ; l'arpentage décrit où ce droit se situe sur le terrain.
À côté figure le plan de site — l'équivalent pour les terrains appartenant à l'État ou concédés par lui. Et la borne — points physiques à coordonnées connues, dont les bornes d'angle de bâtiment et celles de l'emprise publique.
La ligne avec le Land Department est tracée explicitement
L'article 9 confie d'abord à la municipalité la préparation, la délivrance, la diffusion et la conservation des plans, puis ajoute :
« The provisions of paragraph (a) of this Article will not prejudice the powers vested in the Dubai Land Department in respect of issuing maps for recording and registering Real Property Rights. »
« Le paragraphe (a) du présent article ne porte pas atteinte aux pouvoirs du Dubai Land Department d'émettre des plans aux fins de l'enregistrement des droits immobiliers. » — Loi n° (6) de 2017, article 9(b)
Deux autorités, deux fonctions : mesurer, et inscrire le droit. Quel document est délivré dans un cas donné, nous ne l'affirmerons pas : cela suppose des procédures que la loi ne contient pas.
Ce que la municipalité fait sur un chantier
L'article 6 énumère quinze pouvoirs en matière de levés terrestres. Trois touchent directement le chantier et le voisinage :
- déterminer les bornes pour tous les types de terrains de l'émirat et délivrer les certificats correspondants ;
- déterminer les bornes à poser au commencement des travaux, veiller à leur respect à toutes les phases et délivrer les certificats ;
- veiller à ce que les entrepreneurs posent les bornes appropriées dans l'emprise publique lors de la pose de réseaux — la bande traitée par le règlement 273/2025.
Point distinct : auditer les calculs des consultants relatifs aux niveaux d'entrée des bâtiments, à la direction de la Qibla et aux altitudes et dimensions des terrains.
Huit actes interdits
L'article 12 les énumère limitativement. Pour le propriétaire et l'entrepreneur comptent surtout :
- réaliser un levé terrestre, hydrographique ou sismique sans autorisation de la municipalité ;
- poser, détruire, ajuster, retirer, reposer ou dissimuler le réseau géodésique, un point de contrôle ou une borne ;
- endommager une station d'arpentage ou perturber son fonctionnement ;
- produire ou délivrer des cartes de base, plans de site, plans cadastraux ou autres relevant de la compétence de la municipalité ;
- publier des données fausses sur les limites ou les bornes d'un terrain de l'émirat ;
- faire obstacle aux levés de la municipalité ;
- utiliser des informations d'arpentage obtenues de la municipalité à d'autres fins ou les communiquer à des tiers — à titre onéreux ou gratuit — sans son accord ;
- tout autre acte déterminé par le règlement d'application.
Le deuxième point mérite une seconde lecture : est interdit non seulement de détruire une borne mais de la reposer — « corriger » soi-même une limite est exclu, quelle que soit l'intention.
Et l'article 10 : nul ne peut exercer une profession liée à l'arpentage sans autorisation de la municipalité — y compris dans les zones de développement spéciales et les zones franches.
Responsabilité
| Quoi | Ce que dit la loi | Article |
|---|---|---|
| amende pour violation de la loi, de son règlement et des décisions prises | au moins 500 dirhams et au plus 50 000 dirhams ; les actes et mesures précis sont fixés par le règlement d'application | 14(a) |
| récidive dans l'année | l'amende est doublée, sans excéder 100 000 dirhams | 14(b) |
| réparation des dommages aux bornes et stations | la municipalité peut y procéder aux frais de l'auteur s'il s'en abstient dans le délai, en ajoutant 25 % au titre de frais administratifs et de supervision ; son estimation des coûts est définitive | 16 |
La fourchette « 500 à 50 000 dirhams » est le cadre de la loi ; la correspondance « manquement → montant » relève du règlement d'application, que nous n'avons pas lu, et nous ne la suppléons pas.
Le recours est tranché par un comité formé par le directeur général dans les trente jours, et sa décision est définitive (article 17).
Accès aux terrains et zones
L'article 18 autorise les agents de la municipalité, pour les travaux d'arpentage, à accéder aux terrains publics et privés, y compris fermes et ensembles résidentiels — dans le respect des règles d'accès aux résidences privées.
L'article 20 donne aux autorités des zones franches et des zones de développement spéciales le pouvoir d'établir des plans détaillés des terrains de leurs zones (limites, superficie, dimensions, prescriptions d'urbanisme, position sur le plan directeur de la zone, nom du propriétaire, type de propriété) et de déterminer les bornes à poser au commencement des travaux. Sous deux conditions : ces plans doivent s'aligner sur ceux approuvés par la municipalité et être établis dans le système de coordonnées local ; et copies des plans, certificats de bornes et mises à jour doivent lui être transmises. Ces autorités fixent et conservent leurs propres frais pour ces services (articles 20 et 21).
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant de l'amende pour un manquement précis ni les frais. La loi donne une fourchette ; listes, mesures et tarifs relèvent du règlement d'application, que nous n'avons pas lu.
- Quel document est délivré dans une situation donnée. La loi sépare les rôles de la municipalité et du Land Department (article 9) mais ne contient pas les procédures.
- Qu'un plan cadastral équivaut à l'annexe du titre de propriété. La loi ne le dit pas, nous non plus.
- Le contenu du règlement d'application et les exigences de la profession. L'article 10 y renvoie expressément.
- Le fonctionnement de ces règles dans une zone franche donnée. L'article 20 donne aux zones leurs propres pouvoirs et frais ; nous n'avons pas lu leurs textes.
- La date calendaire d'entrée en vigueur. Nous avons lu le texte du portail sans vérifier la date de publication au Journal officiel.
Sources
- Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : définitions du plan d'arpentage, des travaux d'arpentage, de la carte de base, du plan de site, du plan cadastral comme plan d'une parcelle privée fondé sur les registres du Land Department, du système de coordonnées local, des types de levés, du point de contrôle, du réseau géodésique, de la borne, du système de référence virtuel et de la station d'arpentage (article 2) ; champ d'application dans tout l'émirat, zones de développement spéciales et zones franches comprises (article 3) ; objectifs (article 4) ; la municipalité comme entité compétente et source officielle des données, avec des pouvoirs exclusifs (article 5) ; quinze pouvoirs en matière de levés terrestres, dont la détermination des bornes pour tous les terrains, les bornes au commencement des travaux avec contrôle à toutes les phases, la pose par les entrepreneurs dans l'emprise publique et l'audit des calculs des consultants, y compris la direction de la Qibla (article 6) ; levés hydrographiques et sismiques (articles 7 et 8) ; délivrance des plans par la municipalité et réserve des pouvoirs du Land Department pour les plans d'enregistrement des droits (article 9) ; interdiction d'exercer la profession sans autorisation, y compris dans les zones (article 10) ; délégation de pouvoirs (article 11) ; huit actes interdits, dont reposer et dissimuler des bornes, délivrer des plans hors compétence et publier des données fausses sur les limites (article 12) ; frais selon le règlement d'application (article 13) ; amende de 500 à 50 000 dirhams, doublée en cas de récidive dans l'année et plafonnée à 100 000 dirhams (article 14) ; qualité d'agents constatateurs (article 15) ; réparation des dommages aux frais de l'auteur avec majoration de 25 % et caractère définitif de l'estimation (article 16) ; délai de trente jours du comité des recours et décision définitive (article 17) ; accès aux terrains publics et privés, fermes et ensembles résidentiels compris (article 18) ; concours des entités gouvernementales, police comprise (article 19) ; pouvoirs des autorités des zones d'établir des plans dans le système de coordonnées local, obligation de transmission à la municipalité et frais propres (articles 20 et 21) ; édiction du règlement d'application par le président du Conseil exécutif (article 22) ; abrogation des dispositions contraires (article 23).
