در دبی چه کسی مرز قطعهزمین را معین میکند و نقشهای با مختصات، مساحت و ابعاد میدهد؟ قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۷ شهرداری را منبع رسمی دادههای نقشهبرداری و تنها مرجع مجاز برای انجام نقشهبرداری و صدور نقشههای کاداستر میکند — و در همان حال تصریح میکند که این به اختیارات ادارهٔ اراضی و املاک برای صدور نقشههای ثبت حقوق خدشه نمیزند. هشت کار صریحاً ممنوع است، از جمله جابهجا کردن یا پنهان کردن نشانههای مرزی و انتشار دادههای نادرست دربارهٔ مرزها.
در تاریخ 2026-09-16 بر پایهٔ منابع رسمی راستیآزمایی شد: متن قانون شمارهٔ ۶ سال ۲۰۱۷ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). درگاه تصریح میکند که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف متن عربی مقدّم است. این مطلب مشاورهٔ حقوقی نیست: هر قطعهزمین بر پایهٔ اسناد خودش سنجیده میشود.
پرسش «مرز زمین من دقیقاً کجاست و مساحتش چقدر است» فنی به نظر میرسد تا وقتی محل نزاع شود. قانونی جداگانه به آن پاسخ میدهد.
سند عبارت است از Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai.
چه کسی متولّی اندازهگیری است
«The DM is the competent entity responsible for regulating Survey Works in the Emirate and is the official authorised source of the data and information resulting from these works.»
«شهرداری نهاد صالح مسئول تنظیم کارهای نقشهبرداری در امارت و منبع رسمیِ مجازِ دادهها و اطلاعات حاصل از این کارهاست.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۷، مادهٔ ۵
شهرداری تنها مرجع مجاز است برای انجام نقشهبرداری زمینی، آبنگاری و لرزهای؛ تولید، صدور و بهروزرسانی نقشههای نقشهبرداری، نقشههای پایه، نقشههای موقعیت و نقشههای کاداستر؛ و تنظیم حرفههای مرتبط با نقشهبرداری.
دامنهٔ اجرا (مادهٔ ۳) همهٔ کارهای نقشهبرداری در سراسر امارت است، از جمله مناطق توسعهٔ ویژه و مناطق آزاد مانند مرکز مالی بینالمللی دبی. اینکه منطقهٔ توسعهٔ ویژه چیست را بر پایهٔ فرمان ۲۲/۲۰۰۹ بررسی کردهایم.
سندی که مستقیم به مالک مربوط است
در میان تعریفهای مادهٔ ۲ همان است که خواندن قانون را میارزد:
«Cadastral Map: A map showing the boundaries, coordinates, area, dimensions, and use of a privately-owned land plot issued based on the records of the Land Department and as per the master plan of the Emirate.»
«نقشهٔ کاداستر: نقشهای که مرزها، مختصات، مساحت، ابعاد و کاربری یک قطعهزمینِ خصوصی را نشان میدهد و بر پایهٔ سوابق ادارهٔ اراضی و املاک و بر اساس طرح جامع امارت صادر میشود.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۷، مادهٔ ۲
به ساختار توجه کنید: نقشه را شهرداری صادر میکند، اما بر پایهٔ سوابق ادارهٔ اراضی و املاک. حق را ثبت در دفتر پدید میآورد — قانون ۷/۲۰۰۶ — و نقشهبرداری وصف میکند که آن حق روی زمین کجاست.
کنار آن نقشهٔ موقعیت برای زمینهای دولتی یا واگذارشده، و نشانهٔ مرزی: نقاط فیزیکی با مختصات معلوم که مرزها را نشان میدهند، از جمله نشانههای گوشهٔ ساختمان و نشانههای حریم راه.
مرز با ادارهٔ اراضی صریح کشیده شده است
مادهٔ ۹ نخست تهیه، صدور، توزیع و نگهداری نقشهها را به شهرداری میسپارد و سپس میافزاید:
«The provisions of paragraph (a) of this Article will not prejudice the powers vested in the Dubai Land Department in respect of issuing maps for recording and registering Real Property Rights.»
«بند (الف) این ماده به اختیارات ادارهٔ اراضی و املاک دبی در صدور نقشه برای ثبت و ضبط حقوق ملکی خدشه نمیزند.» — قانون شمارهٔ (۶) سال ۲۰۱۷، مادهٔ ۹(ب)
دو نهاد و دو کارکرد: اندازهگیری و ثبت حق. اینکه در موردی معیّن کدام سند صادر میشود ادعا نمیکنیم: این به آیینهایی نیاز دارد که در قانون نیست.
شهرداری در کارگاه ساختمانی چه میکند
مادهٔ ۶ پانزده اختیار در نقشهبرداری زمینی برمیشمارد و سه تای آن مستقیم به ساختوساز و همسایه مربوط است:
- تعیین نشانههای مرزی برای همهٔ انواع زمین در امارت و صدور گواهیهای لازم؛
- تعیین نشانههایی که در آغاز کارهای ساختمانی نصب میشوند، تضمین رعایت آنها در همهٔ مراحل کار و صدور گواهی؛
- تضمین اینکه پیمانکاران نشانههای درست را در حریم راه هنگام اجرای خطوط خدمات نصب کنند — همان نواری که آییننامهٔ ۲۷۳/۲۰۲۵ به آن میپردازد.
و بندی جداگانه: ممیزی محاسبات مشاوران دربارهٔ تراز ورودی ساختمان، جهت قبله و تراز و ابعاد زمینها.
هشت کار ممنوع
مادهٔ ۱۲ آنها را بهصورت بسته برمیشمارد؛ برای مالک و پیمانکار اینها مهمترند:
۱. انجام نقشهبرداری زمینی، آبنگاری یا لرزهای بدون مجوز شهرداری؛ ۲. نصب، تخریب، تغییر، برداشتن، نصب دوباره یا پنهان کردن شبکهٔ نقشهبرداری یا هر نقطهٔ کنترل یا نشانهٔ نقشهبرداری؛ ۳. آسیب زدن به ایستگاه نقشهبرداری یا مختل کردن کار آن؛ ۴. تولید یا صدور نقشههای پایه، موقعیت، کاداستر یا دیگر نقشههایی که در صلاحیت شهرداری است؛ ۵. انتشار داده یا اطلاعات نادرست دربارهٔ مرزها یا نشانههای هر زمینی در امارت؛ ۶. ایجاد مانع یا اختلال در نقشهبرداری شهرداری؛ ۷. استفاده از اطلاعات نقشهبرداریِ دریافتی از شهرداری در غیر هدف مقرر یا دادن آن به اشخاص ثالث — با بها یا رایگان — بدون موافقت شهرداری؛ ۸. هر کار دیگری که آییننامهٔ اجرایی تعیین کند.
بند دوم دو بار خواندن میخواهد: نهتنها تخریب نشانه، بلکه نصب دوبارهٔ آن هم ممنوع است — یعنی «اصلاح» مرز با دست خود، هرچند با نیت خوب، ممنوع است.
و مادهٔ ۱۰: پرداختن به حرفهٔ مرتبط با نقشهبرداری بدون مجوز شهرداری ممنوع است — از جمله در مناطق توسعهٔ ویژه و مناطق آزاد.
مسئولیت
| چه | آنچه قانون میگوید | ماده |
|---|---|---|
| جریمهٔ تخلف از قانون، آییننامه و تصمیمهای صادره | دستکم ۵۰۰ درهم و حداکثر ۵۰٬۰۰۰ درهم؛ افعال و تدابیر را آییننامهٔ اجرایی معین میکند | ۱۴(الف) |
| تکرار همان تخلف ظرف یک سال | جریمه دو برابر میشود اما از ۱۰۰٬۰۰۰ درهم بیشتر نمیشود | ۱۴(ب) |
| رفع خسارت نشانهها و ایستگاهها | شهرداری میتواند آن را به هزینهٔ عامل رفع کند اگر او در مهلت اقدام نکند، و ۲۵٪ بابت هزینهٔ اداری و نظارتی میافزاید؛ برآورد شهرداری قطعی است | ۱۶ |
بازهٔ «۵۰۰ تا ۵۰٬۰۰۰» چارچوب قانون است؛ تطبیق «تخلف ← مبلغ» به آییننامهٔ اجرایی وانهاده شده که آن را نخواندهایم و جایش چیزی نمیگذاریم.
اعتراض را کمیتهای که مدیرکل تشکیل میدهد ظرف سی روز بررسی میکند و تصمیمش قطعی است (مادهٔ ۱۷).
ورود به زمینها و مناطق
مادهٔ ۱۸ به کارکنان شهرداری هنگام کارهای نقشهبرداری اجازهٔ ورود به زمینهای عمومی و خصوصی را میدهد، از جمله مزارع و مجتمعهای مسکونی — با رعایت قواعد ورود به مسکن خصوصی در قوانین جاری.
مادهٔ ۲۰ به مراجع ناظر بر مناطق آزاد و مناطق توسعهٔ ویژه اختیار میدهد نقشههای تفصیلی زمینهای درون منطقهٔ خود را تهیه کنند (مرز، مساحت، ابعاد، الزامات برنامهریزی، موقعیت در طرح جامع منطقه، نام مالک و نوع مالکیت) و نشانههای مرزی آغاز ساخت را تعیین کنند. اما با دو شرط: نقشهها باید با نقشهها و طرحهای مصوب شهرداری همخوان باشند و در نظام مختصات محلی تولید شوند؛ و نسخههای طرحها، گواهی نشانهها و بهروزرسانیها به شهرداری داده شود. این مراجع هزینهٔ این خدمات را خود تعیین و نگه میدارند (مواد ۲۰ و ۲۱).
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- مبلغ جریمه برای تخلف معیّن و مبالغ هزینهها. قانون بازه میدهد و فهرستها و تدابیر و تعرفه به آییننامهٔ اجرایی وانهاده شده که نخواندهایم.
- اینکه در وضعیتی معیّن کدام سند صادر میشود. قانون نقش شهرداری و ادارهٔ اراضی را جدا میکند (مادهٔ ۹) اما آیین صدور ندارد.
- اینکه نقشهٔ کاداستر معادل پیوست سند مالکیت است. قانون چنین نمیگوید و ما هم نمیگوییم.
- محتوای آییننامهٔ اجرایی و الزامات حرفه. مادهٔ ۱۰ شرایط، صلاحیت و ردهبندی را صریحاً به آییننامه میسپارد.
- اینکه این قواعد در منطقهٔ آزادِ معیّنی چگونه اجرا میشود. مادهٔ ۲۰ به مناطق اختیار و هزینهٔ خاص میدهد؛ اسناد آنها را نخواندهایم.
- تاریخ تقویمی لازمالاجرا شدن. متن را در درگاه خواندیم و تاریخ انتشار در روزنامهٔ رسمی را نسنجیدیم.
منابع
- Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: تعریف نقشهٔ نقشهبرداری، کارهای نقشهبرداری، نقشهٔ پایه، نقشهٔ موقعیت، نقشهٔ کاداستر بهعنوان نقشهٔ قطعهٔ خصوصی بر پایهٔ سوابق ادارهٔ اراضی، نظام مختصات محلی، انواع نقشهبرداری، نقطهٔ کنترل، شبکهٔ نقشهبرداری، نشانهٔ مرزی، نظام مرجع مجازی و ایستگاه نقشهبرداری (مادهٔ ۲)؛ دامنهٔ اجرا در سراسر امارت از جمله مناطق توسعهٔ ویژه و مناطق آزاد مانند مرکز مالی (مادهٔ ۳)؛ هدفهای قانون (مادهٔ ۴)؛ شهرداری بهعنوان نهاد صالح و منبع رسمی دادهها با اختیارات انحصاری (مادهٔ ۵)؛ پانزده اختیار در نقشهبرداری زمینی از جمله تعیین نشانههای مرزی برای همهٔ زمینها، نشانههای آغاز ساخت با کنترل در همهٔ مراحل، نصب نشانهها توسط پیمانکاران در حریم راه و ممیزی محاسبات مشاوران از جمله جهت قبله (مادهٔ ۶)؛ اختیارات نقشهبرداری آبنگاری و لرزهای (مواد ۷ و ۸)؛ صدور نقشهها و عدم خدشه به اختیارات ادارهٔ اراضی در نقشههای ثبت حقوق (مادهٔ ۹)؛ ممنوعیت اشتغال به حرفهٔ نقشهبرداری بدون مجوز از جمله در مناطق (مادهٔ ۱۰)؛ واگذاری اختیارات با توافق (مادهٔ ۱۱)؛ هشت کار ممنوع از جمله نصب دوباره و پنهان کردن نشانهها، صدور نقشه بیرون از صلاحیت و انتشار دادههای نادرست دربارهٔ مرزها (مادهٔ ۱۲)؛ هزینهها بر پایهٔ آییننامهٔ اجرایی (مادهٔ ۱۳)؛ جریمهٔ ۵۰۰ تا ۵۰٬۰۰۰ درهم با دو برابر شدن در تکرار ظرف یک سال و سقف ۱۰۰٬۰۰۰ درهم (مادهٔ ۱۴)؛ ضابط بودن کارکنان (مادهٔ ۱۵)؛ رفع خسارت به هزینهٔ عامل با افزودن ۲۵٪ و قطعیت برآورد (مادهٔ ۱۶)؛ مهلت سیروزهٔ کمیتهٔ اعتراض و قطعیت تصمیم (مادهٔ ۱۷)؛ ورود به زمینهای عمومی و خصوصی از جمله مزارع و مجتمعهای مسکونی (مادهٔ ۱۸)؛ همکاری نهادهای دولتی از جمله پلیس (مادهٔ ۱۹)؛ اختیارات مراجع مناطق آزاد و مناطق توسعهٔ ویژه در تهیهٔ نقشه با نظام مختصات محلی، تکلیف ارائهٔ نسخه به شهرداری و هزینههای خاص آنها (مواد ۲۰ و ۲۱)؛ صدور آییننامهٔ اجرایی از سوی رئیس شورای اجرایی (مادهٔ ۲۲)؛ لغو احکام مغایر (مادهٔ ۲۳).
