من يحدّد في دبي حدود قطعة الأرض ويُصدر الخريطة بإحداثياتها ومساحتها وأبعادها؟ القانون رقم 6 لسنة 2017 يجعل البلدية المصدر الرسمي لبيانات المساحة والجهة المخوَّلة حصراً بإجراء أعمال المساحة وإصدار الخرائط المساحية — مع النصّ صراحةً على أنّ ذلك لا يخلّ بصلاحيات دائرة الأراضي والأملاك في إصدار الخرائط لتسجيل الحقوق. وثمانية أفعال محظورة نصّاً، منها إعادة تركيب علامات الحدود أو إخفاؤها ونشر بيانات كاذبة عن الحدود.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 6 لسنة 2017 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ قطعة أرض تُقيَّم بمستنداتها.
سؤال «أين تمرّ حدود أرضي بالضبط وكم مساحتها» يبدو فنّياً حتى يصير محلّ نزاع. ويجيب عنه قانون مستقلّ.
الوثيقة هي Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai.
من صاحب الاختصاص في القياس
«The DM is the competent entity responsible for regulating Survey Works in the Emirate and is the official authorised source of the data and information resulting from these works.»
«البلدية هي الجهة المختصّة بتنظيم أعمال المساحة في الإمارة، وهي المصدر الرسمي المعتمد للبيانات والمعلومات الناتجة عن هذه الأعمال.» — القانون رقم (6) لسنة 2017، المادة 5
وتختصّ البلدية حصراً بإجراء المساحة الأرضية والهيدروغرافية والزلزالية؛ وبإنتاج وإصدار وتحديث مخطّطات المساحة والخرائط الأساسية وخرائط المواقع والخرائط المساحية؛ وبتنظيم المهن المتّصلة بأعمال المساحة.
ونطاق السريان (المادة 3) هو جميع أعمال المساحة في الإمارة بما فيها مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة، مثل مركز دبي المالي العالمي. وما هي منطقة التطوير الخاصّة تناولناه وفق المرسوم 22/2009.
الوثيقة التي تخصّ المالك مباشرةً
من تعريفات المادة 2 يبرز ما يستحقّ قراءة القانون:
«Cadastral Map: A map showing the boundaries, coordinates, area, dimensions, and use of a privately-owned land plot issued based on the records of the Land Department and as per the master plan of the Emirate.»
«الخريطة المساحية: خريطة تبيّن حدود قطعة أرض مملوكة ملكيةً خاصّة وإحداثياتها ومساحتها وأبعادها واستعمالها، وتصدر استناداً إلى سجلّات دائرة الأراضي والأملاك ووفق المخطّط الشامل للإمارة.» — القانون رقم (6) لسنة 2017، المادة 2
وانتبه إلى البناء: الخريطة تصدرها البلدية لكن استناداً إلى سجلّات دائرة الأراضي والأملاك. فالحقّ يُنشئه القيد في السجلّ — وذاك القانون 7/2006 — أمّا المساحة فتصف أين يقع ذلك الحقّ على الأرض.
وإلى جانبها خريطة الموقع لأراضي الحكومة أو الممنوحة منها، وعلامة الحدود: نقاط مادّية بإحداثيات معلومة تبيّن الحدود، ومنها علامات أركان المباني وعلامات حرم الطريق.
الفصل مع دائرة الأراضي منصوص عليه صراحةً
تُسنِد المادة 9 أوّلاً إلى البلدية إعداد الخرائط وإصدارها وتوزيعها وحفظها، ثم تضيف:
«The provisions of paragraph (a) of this Article will not prejudice the powers vested in the Dubai Land Department in respect of issuing maps for recording and registering Real Property Rights.»
«لا تخلّ أحكام البند (أ) من هذه المادة بالصلاحيات المخوَّلة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي بشأن إصدار الخرائط لأغراض قيد وتسجيل الحقوق العقارية.» — القانون رقم (6) لسنة 2017، المادة 9(ب)
جهتان ووظيفتان: القياس، وقيد الحقّ. أمّا أيّ وثيقة تصدر في حالة بعينها فلا نؤكّده: يحتاج ذلك إجراءاتٍ لا يتضمّنها القانون.
ماذا تفعل البلدية في موقع البناء
تعدّد المادة 6 خمس عشرة صلاحية في المساحة الأرضية، وثلاث منها تمسّ البناء والجيران مباشرةً:
- تحديد علامات الحدود لجميع أنواع الأراضي في الإمارة وإصدار الشهادات اللازمة؛
- تحديد العلامات التي تُركَّب عند بدء أعمال البناء، والتأكّد من الالتزام بها في كلّ مراحل العمل، وإصدار الشهادات؛
- التأكّد من تركيب المقاولين علامات الحدود الصحيحة داخل حرم الطريق عند تنفيذ مشاريع خطوط الخدمات — وهو الحرم الذي تناولته اللائحة 273/2025.
وبنداً مستقلّاً: تدقيق حسابات الاستشاريين لمناسيب مداخل المباني واتجاه القبلة ومناسيب الأراضي وأبعادها.
ثمانية أفعال محظورة
تعدّدها المادة 12 على سبيل الحصر، وأهمّها للمالك والمقاول:
- إجراء مساحة أرضية أو هيدروغرافية أو زلزالية بغير تصريح من البلدية؛
- تركيب أو إتلاف أو تعديل أو إزالة أو إعادة تركيب أو إخفاء شبكة المساحة أو أيّ نقطة تحكّم مساحية أو علامة مساحية؛
- إلحاق الضرر بمحطّة مساحية أو تعطيل عملها؛
- إنتاج أو إصدار خرائط أساسية أو خرائط مواقع أو خرائط مساحية أو غيرها ممّا يدخل في اختصاص البلدية؛
- نشر بيانات أو معلومات كاذبة عن حدود أو علامات أيّ أرض في الإمارة؛
- إعاقة أو تعطيل قيام البلدية بأعمال المساحة؛
- استعمال معلومات المساحة المتحصَّلة من البلدية في غير الغرض المخصّص لها أو تزويد الغير بها بمقابل أو بغير مقابل دون موافقتها؛
- أيّ أفعال أخرى تحدّدها اللائحة التنفيذية.
والبند الثاني يستحقّ قراءتين: فهو لا يحظر إتلاف العلامة فحسب بل إعادة تركيبها أيضاً — أي أنّ «تصحيح» الحدّ بالجهد الذاتي ممنوع مهما حسنت النيّة.
وتنصّ المادة 10 على أنّه لا يجوز مزاولة مهنة متّصلة بأعمال المساحة بغير تصريح من البلدية — بما في ذلك في مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة.
المسؤولية
| ماذا | كما في القانون | المادة |
|---|---|---|
| غرامة مخالفة القانون ولائحته والقرارات الصادرة بمقتضاه | لا تقلّ عن 500 درهم ولا تزيد على 50٬000 درهم؛ وتحدّد اللائحة التنفيذية الأفعال والتدابير | 14(أ) |
| تكرار المخالفة ذاتها خلال سنة | تُضاعَف الغرامة على ألّا تتجاوز 100٬000 درهم | 14(ب) |
| إصلاح الضرر بالعلامات والمحطّات | للبلدية إصلاحه على نفقة المتسبّب إن لم يفعل في المهلة، وتُضيف 25% رسوماً إدارية وإشرافية، وتقديرها للتكاليف نهائي | 16 |
والمدى «من 500 إلى 50٬000» إطار القانون؛ أمّا مطابقة «المخالفة ← المبلغ» فمتروكة للّائحة التنفيذية التي لم نقرأها، ولا نضع بديلاً عنها.
ويُبتّ في التظلّم بلجنة يشكّلها المدير العام خلال ثلاثين يوماً، ويكون قرارها نهائياً (المادة 17).
الدخول إلى الأراضي والمناطق
تُجيز المادة 18 لموظّفي البلدية عند تنفيذ أعمال المساحة دخول الأراضي العامّة والخاصّة، بما فيها المزارع والمجمّعات السكنية، مع مراعاة أحكام دخول المساكن الخاصّة في التشريعات النافذة.
وتمنح المادة 20 الجهات المشرفة على المناطق الحرّة ومناطق التطوير الخاصّة صلاحية إصدار خرائط تفصيلية لأراضي مناطقها (الحدود والمساحة والأبعاد والاشتراطات التخطيطية والموقع على المخطّط الشامل للمنطقة واسم المالك ونوع الملكية) وتحديد علامات الحدود عند بدء أعمال البناء. بشرطين: أن تتوافق الخرائط مع الخرائط والمخطّطات المعتمدة من البلدية، وأن تُنتَج بنظام الإحداثيات المحلّي؛ وأن تُزوَّد البلدية بنسخ من المخطّطات وشهادات العلامات والتحديثات. وتحدّد تلك الجهات رسومها عن هذه الخدمات وتحتفظ بها (المادتان 20 و21).
ما لا نؤكّده هنا
- مقدار الغرامة عن مخالفة بعينها ولا مقادير الرسوم. يعطي القانون مدىً، والقوائم والتدابير والتعرفة متروكة للّائحة التنفيذية التي لم نقرأها.
- أيّ وثيقة تصدر في حالة بعينها. يفصل القانون دورَي البلدية ودائرة الأراضي (المادة 9) لكنّه لا يتضمّن إجراءات الإصدار.
- أنّ الخريطة المساحية تعادل مرفق سند الملكية. لا يقول القانون ذلك ولا نقوله.
- مضمون اللائحة التنفيذية ومتطلّبات المهنة. تحيلها المادة 10 صراحةً إلى اللائحة.
- كيف تُدار هذه القواعد داخل منطقة حرّة بعينها. تمنح المادة 20 المناطق صلاحيات ورسوماً خاصّة؛ ولم نقرأ تشريعاتها.
- تاريخ النفاذ بالتقويم. قرأنا النصّ على البوّابة ولم نتحقّق من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية.
المصادر
- Law No. (6) of 2017 Regulating Survey Works in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: تعريفات مخطّط المساحة وأعمال المساحة والخريطة الأساسية وخريطة الموقع والخريطة المساحية بوصفها خريطة قطعة مملوكة ملكيةً خاصّة استناداً إلى سجلّات دائرة الأراضي، ونظام الإحداثيات المحلّي، وأنواع المساحة، ونقطة التحكّم، وشبكة المساحة، وعلامة الحدود، والنظام المرجعي الافتراضي، والمحطّة المساحية (المادة 2)؛ السريان في الإمارة كلّها بما فيها مناطق التطوير الخاصّة والمناطق الحرّة مثل مركز دبي المالي العالمي (المادة 3)؛ أهداف القانون (المادة 4)؛ البلدية جهةً مختصّةً ومصدراً رسمياً للبيانات بصلاحيات حصرية (المادة 5)؛ خمس عشرة صلاحية في المساحة الأرضية منها تحديد علامات الحدود لجميع الأراضي وعلامات بدء البناء والالتزام بها في كلّ المراحل وتركيب المقاولين للعلامات في حرم الطريق وتدقيق حسابات الاستشاريين ومنها اتجاه القبلة (المادة 6)؛ صلاحيات المساحة الهيدروغرافية والزلزالية (المادتان 7 و8)؛ إصدار الخرائط وعدم الإخلال بصلاحيات دائرة الأراضي في خرائط تسجيل الحقوق (المادة 9)؛ حظر مزاولة المهنة بغير تصريح بما في ذلك في المناطق (المادة 10)؛ تفويض الصلاحيات باتفاق (المادة 11)؛ ثمانية أفعال محظورة منها إعادة تركيب العلامات وإخفاؤها وإصدار خرائط خارج الاختصاص ونشر بيانات كاذبة عن الحدود (المادة 12)؛ الرسوم باللائحة التنفيذية (المادة 13)؛ غرامة من 500 إلى 50٬000 درهم تُضاعَف عند التكرار خلال سنة بسقف 100٬000 درهم (المادة 14)؛ صفة الضبطية القضائية للموظّفين (المادة 15)؛ إصلاح الضرر على نفقة المتسبّب بزيادة 25% ونهائية التقدير (المادة 16)؛ مهلة ثلاثين يوماً للجنة التظلّمات ونهائية قرارها (المادة 17)؛ دخول الأراضي العامّة والخاصّة بما فيها المزارع والمجمّعات السكنية (المادة 18)؛ الاستعانة بالجهات الحكومية ومنها الشرطة (المادة 19)؛ صلاحيات جهات المناطق الحرّة ومناطق التطوير الخاصّة في إصدار الخرائط بنظام الإحداثيات المحلّي وواجب تزويد البلدية بالنسخ ورسومها الخاصّة (المادتان 20 و21)؛ إصدار اللائحة التنفيذية من رئيس المجلس التنفيذي (المادة 22)؛ إلغاء ما يخالف (المادة 23).
