项目停工或被撤销：纠纷去哪里，钱怎么办

已于 2026-09-15 依官方来源核验：2020年第33号法令与2010年第6号执行委员会决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条款旁及文末均附来源链接。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体项目与具体合同以其自身文件为准。

对楼花买家而言，「该去哪个法院」的答案并不直观：若项目停工或已被撤销，普通法院不会受理。迪拜把这一类案件交给了一个专门司法机构，而且其排他性写得十分明确。

文件是 2020年第（33）号法令《关于迪拜酋长国未完工及已撤销不动产项目特别法庭》，于2020年11月24日颁布。它取代了2013年第21号法令（第16条），并为原法庭更名：「撤销项目清算及相关权利结算特别法庭」的表述，在各地方立法中凡出现处，一律替换为「未完工及已撤销不动产项目特别法庭」（第2条）。

两个决定一切的定义

第1条对两类项目均作了界定，且都比通常理解更宽：

术语	第1条的定义
未完工项目	已开工但因归责于开发商或买家的原因或任何其他原因而中止的项目
已撤销项目	依酋长国现行立法规定的任何事由被撤销的项目，或已移送法庭但尚未清算的项目

第二个定义的后半句最为关键：项目进入该类别，不止于撤销之后，而是自移送法庭之时起。

第4条划定边界：本法令适用于位于本酋长国境内、经证实未完工的项目，或依2008年第13号法律及其实施细则作出撤销决定的项目；不适用于位于迪拜国际金融中心（DIFC）辖区内的项目。法庭总部设于土地局（第3条）。

法庭审理什么

第6条列出十项管辖。对买家最具意义的有：

• 原2013年法庭尚未终局裁决的诉讼、申请与上诉；
• 以未完工项目为标的或起因的诉讼、申请与命令；
• 以已撤销项目或其清算为标的或起因的同类案件；
• RERA 移送的未完工项目，以及作出将续建交由其他开发商的决定；
• 开发商对 RERA 撤销项目所提的申诉；
• 确定被收回项目的原开发商与续建开发商各自的权利义务；
• 对已作出终局撤销决定的项目进行清算，并在扣除清算费用后结算相关权利；
• 确定未完工项目中投资人与买家的权利；
• 有关此类项目的一切执行程序、申诉与异议。

第7条提供了相应工具：作出临时与先行命令，包括责令某人作为或不作为；提议调解与和解；由开发商承担费用指定审计师，审计已撤销项目的财务状况——买家付了多少、托管账户收到多少、已支出多少；就清算事项向托管代理人或开发商发出命令，包括退款。项目托管账户是什么、为何存在，另文详述。

排他性：普通法院为何不受理

第10条是写给法院自身的禁令：

"All courts and judicial entities in the Emirate, including the Dubai International Financial Centre Courts, may not consider any applications, claims, or appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal and are filed with them after the effective date of this Decree."

「本酋长国的所有法院与司法机构，包括迪拜国际金融中心法院，不得受理在本法令生效日后向其提出、且属该法庭管辖的任何申请、诉讼或上诉。」 — 2020年第（33）号法令第10条

在该日期之前提出的案件，法院须停止审理并移送法庭；执行部门亦须移交属其管辖的执行案卷。

这种排他性在其他法令中留有痕迹。例如遗产法庭的设立法令即明文将归属特别法庭的事项排除于该法庭管辖之外——也就是说，一宗牵涉已撤销项目的继承案件，会被分到两个不同机构。

终局性与费用

有两条规定对买家的盘算影响最大：

"The awards, orders, and decisions issued by the Tribunal will be definitive and not subject to ordinary appeal procedures. They will be executed by the Execution Court at Dubai Courts."

「该法庭作出的裁决、命令与决定为终局，不适用普通上诉程序，并由迪拜法院执行法庭执行。」 — 2020年第（33）号法令第11条

"The applications, orders, claims, and appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal pursuant to this Decree are hereby exempted from the judicial fees prescribed by law."

「依本法令属该法庭管辖的申请、命令、诉讼与上诉，免缴法律规定的司法费用。」 — 2020年第（33）号法令第13条

免缴司法费用是一条罕见的规定，它显著改变了小额请求的经济账：单套公寓的业主提起案件，无须按标的额缴纳比例费用。但终局性是双向的：对裁决不会有普通上诉。

第12条列明法庭适用的法源：酋长国现行立法、伊斯兰教法的规定、不违反立法与公共秩序及公共道德的习惯，以及自然正义、真实与公平的原则。第8条另赋予其对属其管辖争议的仲裁裁决予以撤销与认可的权限——包括向 DIFC 法院提出的、涉及 DIFC 辖区之外项目的案件。

项目最初是怎么被撤销的

作出决定的不是法庭而是 RERA，且须依据附理由的技术报告。事由列于2010年细则第23条：开发商已取得全部批准却无正当理由不开工；触犯托管账户法第16条所列违法行为；经查实无真实实施项目的意图；因次开发商未履行对主开发商的义务而被收回土地；土地全部受规划项目影响；因重大过失未能实施项目；开发商以 RERA 可接受的理由表示不再实施；开发商被宣告破产；或 RERA 认定的其他事由。

随后的时限很短：

步骤	期限	条款
开发商对撤销决定提出申诉	自通知之日起7个工作日	2010年细则第24条
RERA 对申诉作出决定	自提交之日起7个工作日	2010年细则第24条
撤销后退还托管账户资金	不迟于14日	2010年细则第25条
账户资金不足时由开发商退还	不迟于60日	2010年细则第26条

撤销时，RERA 须编制载明理由的技术报告，书面通知开发商，并由开发商承担费用指定持证审计师审计项目财务状况。申诉被驳回的，该决定为终局，撤销程序继续。开发商逾期未退款的，RERA 须采取一切必要措施维护买家权利，包括移交主管司法机关。同一细则中的其余义务与禁令，见另一篇文章。

撤销并非唯一结局

法令第9条描述了一项少被提及的机制：在清算完成之前，RERA 可请求法庭暂停清算，以重新评估该项目——能否续建、相关纠纷能否化解。对此类项目，RERA 须向法庭提交详细报告。对未完工项目，RERA 的报告须涵盖项目现状、拟议方案（包括由哪些开发商续建以及对其能力的核实），以及该机构已采取的措施。

换言之，制度设计瞄准的并非清算本身，而是在可能之处完成建设：把续建交由其他开发商，是法庭管辖中单列的一项。

本文不主张什么

• 法庭现行的组成与议事规则。 第5条将其交由司法委员会主席的决议规定；我们未引用此类决议。
• 2018年第12号决议的内容。 它在法令第6条中作为清算依据被提及；我们未读其本文，也不予转述。
• 具体项目名单。 本文没有、也不可能出现任何项目名称：具体项目的状态应向监管机构查证。
• 法庭审理需时多久。 法令未规定此类期限，我们也不臆造。
• 与联邦破产程序的衔接。 破产被列为撤销事由，但两套程序如何衔接，这两份文本均未描述。

来源

• Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第1条（未完工与已撤销项目的定义）、第2条（2013年法庭更名）、第3条（总部设于土地局）、第4条（适用范围及DIFC除外）、第5条（主席与成员由司法委员会主席决议任命）、第6条（十项管辖）、第7条（权限：临时命令、调解、由开发商承担费用的审计师、向托管代理人发出命令）、第8条（仲裁裁决）、第9条（RERA报告与暂停清算）、第10条（禁止其他法院受理，含DIFC法院，并移送案件）、第11条（终局性及由迪拜法院执行法庭执行）、第12条（法源）、第13条（免缴司法费用）、第16条（取代2013年第21号法令）。颁布于2020年11月24日。
• Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — 迪拜立法门户：第23条（RERA撤销项目的九项事由）、第24条（申诉：7个工作日提出、7个工作日作出决定；驳回为终局）、第25条（技术报告、通知、由开发商承担费用的审计师、14日内退款）、第26条（账户不足时开发商60日内退款）、第27条（逾期不退时RERA的措施）。颁布于2010年2月14日。