Для замороженных и отменённых проектов в Дубае действует отдельный судебный орган — Специальный трибунал по незавершённым и отменённым проектам, учреждённый декретом №33 от 2020 года. Обычные суды такие дела не рассматривают и обязаны передать их туда, включая суды DIFC. Решения трибунала окончательны и обычному обжалованию не подлежат, а заявления и иски по его подсудности освобождены от судебных пошлин. Разбираем подсудность, полномочия и порядок отмены проекта по официальному тексту.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: тексты декрета №33 от 2020 года и решения Исполнительного совета №6 от 2010 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный проект и конкретный договор оцениваются по своим документам.
Вопрос «в какой суд идти» для покупателя off-plan имеет неочевидный ответ: если проект заморожен или отменён, обычный суд дело не примет. Для этой категории в эмирате действует отдельный судебный орган, и его исключительность прописана прямо.
Документ — Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai, изданный 24 ноября 2020 года. Он заменил декрет №21 от 2013 года (статья 16) и переименовал прежний трибунал: формулировка «по ликвидации отменённых проектов и урегулированию связанных прав» заменена на «по незавершённым и отменённым проектам» во всех местных актах, где она встречалась (статья 2).
Два термина, от которых всё зависит
Статья 1 определяет обе категории, и определения шире, чем принято думать:
| Термин | Определение по статье 1 |
|---|---|
| Незавершённый проект | проект, строительство которого началось, но было приостановлено по причинам, относящимся к застройщику или покупателю, либо по любой иной причине |
| Отменённый проект | проект, отменённый по любому из оснований, предусмотренных действующим законодательством эмирата, либо переданный трибуналу, но ещё не ликвидированный |
Ключевое во втором определении — вторая половина: проект попадает в категорию не только после отмены, но и с момента передачи трибуналу.
Статья 4 задаёт границу: декрет применяется к проектам на территории эмирата, признанным незавершёнными либо отменённым по закону №13 от 2008 года и исполнительному регламенту к нему, и не применяется к проектам в границах Dubai International Financial Centre. Головной офис трибунала расположен в Земельном департаменте (статья 3).
Что трибунал рассматривает
Статья 6 перечисляет десять пунктов подсудности. Практически значимые для покупателя:
- иски, заявления и жалобы, не рассмотренные окончательно прежним трибуналом 2013 года;
- иски, заявления и распоряжения, предмет или основание которых — незавершённый проект;
- то же — по отменённому проекту или его ликвидации;
- рассмотрение незавершённых проектов, переданных трибуналу агентством RERA, и вынесение решений о передаче достройки другому застройщику;
- жалобы застройщиков на RERA, когда агентство отменило проект;
- определение прав и обязанностей застройщика, у которого проект изъят, и того, кто будет достраивать;
- ликвидация проектов с окончательным решением об отмене и урегулирование связанных прав после вычета расходов на ликвидацию;
- определение прав инвесторов и покупателей в незавершённых проектах;
- все исполнительные производства, жалобы и возражения по таким проектам.
Статья 7 даёт для этого инструменты: выносить временные и предварительные приказы, в том числе обязывающие лицо совершить или прекратить конкретное действие; предлагать сторонам медиацию и примирение; назначать аудиторов за счёт застройщика для проверки финансового положения отменённого проекта — сколько покупатели заплатили, сколько поступило на эскроу-счёт и сколько израсходовано; выдавать эскроу-агенту или застройщику приказы по вопросам ликвидации, включая возврат сумм. Что такое эскроу-счёт проекта и зачем он нужен — разобрано отдельно.
Исключительность: почему обычный суд дело не возьмёт
Статья 10 сформулирована как запрет, адресованный самим судам:
«All courts and judicial entities in the Emirate, including the Dubai International Financial Centre Courts, may not consider any applications, claims, or appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal and are filed with them after the effective date of this Decree.»
«Все суды и судебные органы эмирата, включая суды Dubai International Financial Centre, не вправе рассматривать любые заявления, иски или жалобы, которые относятся к подсудности трибунала и поданы им после даты вступления настоящего декрета в силу.» — Decree No. (33) of 2020, Article 10
Дела, поданные до этой даты, суды обязаны прекратить рассмотрением и передать трибуналу; исполнительные отделы судов передают ему и исполнительные производства по его подсудности.
Эта исключительность оставляет следы в других актах. Например, декрет о суде по наследственным делам прямо исключает из подсудности того суда вопросы, отнесённые к специальным трибуналам, — то есть наследственное дело, упирающееся в отменённый проект, разводится по двум разным органам.
Окончательность и пошлины
Две нормы, которые меняют расчёт покупателя сильнее всего:
«The awards, orders, and decisions issued by the Tribunal will be definitive and not subject to ordinary appeal procedures. They will be executed by the Execution Court at Dubai Courts.»
«Решения, приказы и постановления трибунала являются окончательными и не подлежат обычным процедурам обжалования. Они исполняются Исполнительным судом судов Дубая.» — Decree No. (33) of 2020, Article 11
«The applications, orders, claims, and appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal pursuant to this Decree are hereby exempted from the judicial fees prescribed by law.»
«Заявления, приказы, иски и жалобы, относящиеся к подсудности трибунала по настоящему декрету, освобождаются от судебных пошлин, установленных законом.» — Decree No. (33) of 2020, Article 13
Освобождение от пошлин — редкая норма, и она резко меняет экономику малых требований: покупателю одной квартиры подача в трибунал не стоит процента от суммы иска. При этом окончательность работает в обе стороны: обычной апелляции на решение не будет.
Статья 12 называет источники, которыми трибунал руководствуется: действующее законодательство эмирата, положения исламского шариата, обычай, не противоречащий законодательству, публичному порядку и морали, и принципы естественной справедливости, истины и беспристрастности. Статья 8 добавляет полномочия по отмене и признанию арбитражных решений по спорам его подсудности — включая заявления, поданные в суды DIFC по проектам вне границ DIFC.
Как проект вообще отменяют
Решение принимает не трибунал, а RERA — и по мотивированному техническому отчёту. Основания перечислены в статье 23 регламента 6/2010: застройщик без уважительных причин не начал работы, хотя все одобрения получены; допустил нарушения из статьи 16 закона об эскроу-счетах; доказано отсутствие подлинного намерения реализовать проект; земля отозвана из-за невыполнения суб-застройщиком обязательств перед генеральным застройщиком; участок полностью затронут планировочными проектами; проект не реализован из-за грубой небрежности; застройщик заявил о намерении не реализовывать проект по приемлемым для RERA причинам; застройщик признан банкротом; иные основания, определённые RERA.
Дальше — короткие сроки:
| Шаг | Срок | Норма |
|---|---|---|
| жалоба застройщика на решение об отмене | 7 рабочих дней с уведомления | статья 24 регламента 6/2010 |
| рассмотрение жалобы агентством RERA | 7 рабочих дней с подачи | статья 24 регламента 6/2010 |
| возврат средств с эскроу-счёта после отмены | не позднее 14 дней | статья 25 регламента 6/2010 |
| возврат застройщиком, если средств на счёте не хватило | не позднее 60 дней | статья 26 регламента 6/2010 |
При отмене RERA готовит технический отчёт с причинами, письменно уведомляет застройщика и назначает сертифицированного аудитора за счёт застройщика для проверки финансового положения проекта. Если жалоба отклонена, это решение окончательно, и процедура отмены продолжается. Если застройщик не вернул деньги в срок, RERA обязана принять все необходимые меры для защиты прав покупателей, включая передачу дела в компетентные судебные органы. Остальные обязанности и запреты того же регламента — в отдельном разборе.
Отмена — не единственный исход
Статья 9 декрета описывает механизм, о котором редко говорят: до завершения ликвидации RERA вправе попросить трибунал приостановить ликвидацию, чтобы заново оценить проект — можно ли его достроить и урегулировать связанные с ним споры. По таким проектам агентство подаёт трибуналу детальный отчёт. По незавершённым проектам отчёт RERA включает состояние проекта, предлагаемые решения — в том числе кто из застройщиков будет достраивать и проверена ли его способность это сделать — и уже предпринятые агентством действия.
То есть законодательная конструкция целится не в ликвидацию как таковую, а в достройку там, где она возможна: передача другому застройщику названа в подсудности трибунала отдельным пунктом.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Текущий состав и регламент работы трибунала. Статья 5 относит это к решению председателя Судебного совета; такого решения мы не цитируем.
- Содержание решения №12 от 2018 года. Оно упомянуто в статье 6 декрета среди оснований ликвидации; его собственный текст мы не читали и не пересказываем.
- Списки конкретных проектов. Ни одного названия проекта в этом материале нет и быть не может: статус конкретного проекта проверяется у регулятора.
- Сроки рассмотрения дел трибуналом. Декрет их не устанавливает, и мы их не выдумываем.
- Соотношение с процедурой банкротства застройщика по федеральному праву. Банкротство названо основанием отмены, но взаимодействие двух процедур в этих актах не описано.
Источники
- Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 1 (определения незавершённого и отменённого проекта), статья 2 (переименование трибунала 2013 года), статья 3 (головной офис в Земельном департаменте), статья 4 (сфера применения и исключение проектов в границах DIFC), статья 5 (назначение председателя и членов решением председателя Судебного совета), статья 6 (десять пунктов подсудности), статья 7 (полномочия: временные приказы, медиация, аудиторы за счёт застройщика, приказы эскроу-агенту), статья 8 (арбитражные решения), статья 9 (отчёты RERA и приостановка ликвидации), статья 10 (запрет иным судам, включая суды DIFC, и передача дел), статья 11 (окончательность решений и исполнение Исполнительным судом судов Дубая), статья 12 (источники права), статья 13 (освобождение от судебных пошлин), статья 16 (замена декрета №21 от 2013 года). Издан 24 ноября 2020 года.
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 23 (девять оснований отмены проекта агентством RERA), статья 24 (жалоба застройщика: 7 рабочих дней на подачу и 7 рабочих дней на рассмотрение; окончательность отказа), статья 25 (технический отчёт, уведомление, аудитор за счёт застройщика, возврат средств в 14 дней), статья 26 (60 дней на возврат застройщиком при нехватке средств на счёте), статья 27 (меры RERA при невозврате). Издано 14 февраля 2010 года.
