مشروع متعثّر أو ملغى: إلى أين يذهب النزاع وماذا يحلّ بالأموال

تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّا المرسوم رقم 33 لسنة 2020 وقرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كل مشروع وكل عقد يُقيَّم بمستنداته.

سؤال «إلى أي محكمة أذهب» جوابه غير بديهي لمشتري العقار على الخارطة: إذا كان المشروع متعثّراً أو ملغى فلن تقبل المحكمة العادية الدعوى. فقد أفرد الإمارة لهذه الفئة جهةً قضائية خاصة، وحصريّتها منصوص عليها صراحةً.

الوثيقة هي Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai، الصادر في 24 نوفمبر 2020. وقد حلّ محلّ المرسوم رقم 21 لسنة 2013 (المادة 16)، وغيّر اسم اللجنة السابقة: فاستُبدلت عبارة «لتصفية المشاريع العقارية الملغاة وتسوية الحقوق المتعلقة بها» بعبارة «للمشاريع العقارية غير المنجزة والملغاة» حيثما وردت في التشريعات المحلية (المادة 2).

تعريفان يتوقّف عليهما كل شيء

تعرّف المادة 1 الفئتين، وكلاهما أوسع ممّا يُظنّ:

المصطلح	التعريف بحسب المادة 1
مشروع غير منجز	مشروع بدأ تنفيذه ثمّ توقّف لأسباب تعود إلى المطوّر أو المشتري أو لأي سبب آخر كان
مشروع ملغى	مشروع أُلغي استناداً إلى أي من حالات الإلغاء المقرّرة في التشريعات السارية أو أُحيل إلى اللجنة ولم تتمّ تصفيته بعد

والحاسم في التعريف الثاني شطره الأخير: يدخل المشروع الفئة لا بعد الإلغاء فحسب، بل منذ لحظة إحالته إلى اللجنة.

وترسم المادة 4 الحدّ: تسري أحكام المرسوم على المشاريع الواقعة داخل الإمارة التي يثبت أنّها غير منجزة أو التي صدر بشأنها قرار إلغاء وفق القانون رقم 13 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، ولا تسري على المشاريع الواقعة ضمن حدود مركز دبي المالي العالمي. ومقرّ اللجنة الرئيس في دائرة الأراضي والأملاك (المادة 3).

ماذا تنظر اللجنة

تعدّد المادة 6 عشرة بنود من الاختصاص. وأكثرها أهمية للمشتري:

• الدعاوى والطلبات والطعون التي كانت منظورة أمام اللجنة السابقة لسنة 2013 ولم يُفصل فيها بحكم بات؛
• الدعاوى والطلبات والأوامر التي يكون موضوعها أو سببها مشروعاً غير منجز؛
• وكذلك ما يتعلّق بمشروع ملغى أو بتصفيته؛
• المشاريع غير المنجزة المحالة إليها من المؤسسة، وإصدار القرارات اللازمة لإسناد إنجازها إلى مطوّر آخر؛
• تظلّمات المطوّرين ضد المؤسسة عند إلغائها مشروعاً؛
• تحديد حقوق والتزامات المطوّر الذي سُحب منه المشروع ومن سيتولّى إنجازه؛
• تصفية المشاريع التي صدر بشأنها قرار إلغاء نهائي وتسوية الحقوق المتعلّقة بها بعد خصم نفقات التصفية؛
• تحديد حقوق المستثمرين والمشترين في المشاريع غير المنجزة؛
• جميع إجراءات التنفيذ والتظلّمات والاعتراضات المتعلّقة بهذه المشاريع.

وتمنح المادة 7 الأدوات اللازمة: إصدار الأوامر الوقتية والمستعجلة، بما فيها ما يُلزم شخصاً بالقيام بعمل أو الامتناع عنه؛ واقتراح الوساطة والتوفيق؛ وتعيين مدقّقي حسابات على نفقة المطوّر لتدقيق المركز المالي للمشروع الملغى — ما دفعه المشترون وما أُودع في حساب الضمان وما أُنفق؛ وإصدار الأوامر إلى أمين حساب الضمان أو المطوّر في شؤون التصفية، ومنها ردّ المبالغ. وما هو حساب ضمان المشروع ولماذا وُجد مبسوط على حدة.

الحصرية: لماذا لن تقبل المحكمة العادية الدعوى

صيغت المادة 10 بوصفها نهياً موجّهاً إلى المحاكم نفسها:

«All courts and judicial entities in the Emirate, including the Dubai International Financial Centre Courts, may not consider any applications, claims, or appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal and are filed with them after the effective date of this Decree.»

«لا يجوز لجميع المحاكم والجهات القضائية في الإمارة، بما فيها محاكم مركز دبي المالي العالمي، النظر في أي طلبات أو دعاوى أو طعون تدخل في اختصاص اللجنة وتُقدَّم إليها بعد تاريخ العمل بهذا المرسوم.» — المرسوم رقم (33) لسنة 2020، المادة 10

أمّا ما قُدّم قبل ذلك التاريخ فيجب على المحاكم الكفّ عن نظره وإحالته إلى اللجنة؛ وتحيل دوائر التنفيذ ملفّات التنفيذ الداخلة في اختصاصها كذلك.

وتترك هذه الحصرية أثرها في تشريعات أخرى. فمرسوم محكمة الأحوال الشخصية للتركات يستثني صراحةً من اختصاص تلك المحكمة المسائل المحالة إلى اللجان الخاصة — أي أنّ ملف تركة يصطدم بمشروع ملغى يتوزّع على جهتين مختلفتين.

النهائية والرسوم

حكمان يغيّران حساب المشتري أكثر من غيرهما:

«The awards, orders, and decisions issued by the Tribunal will be definitive and not subject to ordinary appeal procedures. They will be executed by the Execution Court at Dubai Courts.»

«تكون الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة عن اللجنة نهائية وغير قابلة للطعن عليها بطرق الطعن العادية، وتُنفَّذ بمعرفة محكمة التنفيذ في محاكم دبي.» — المرسوم رقم (33) لسنة 2020، المادة 11

«The applications, orders, claims, and appeals that fall within the jurisdiction of the Tribunal pursuant to this Decree are hereby exempted from the judicial fees prescribed by law.»

«تُعفى من الرسوم القضائية المقرّرة قانوناً الطلبات والأوامر والدعاوى والطعون الداخلة في اختصاص اللجنة بموجب هذا المرسوم.» — المرسوم رقم (33) لسنة 2020، المادة 13

والإعفاء من الرسوم حكم نادر يقلب اقتصاد المطالبات الصغيرة: فمالك شقة واحدة لا يدفع نسبة من قيمة دعواه لإقامتها. غير أنّ النهائية تعمل في الاتجاهين: لا استئناف عادي على الحكم.

وتذكر المادة 12 مصادر ما تطبّقه اللجنة: التشريعات السارية في الإمارة، وأحكام الشريعة الإسلامية، والعرف بما لا يخالف التشريعات والنظام العام والآداب، ومبادئ العدالة الطبيعية والحقّ والإنصاف. وتضيف المادة 8 الاختصاص بنظر طلبات بطلان أحكام التحكيم والمصادقة عليها في المنازعات الداخلة في اختصاصها — بما فيها الدعاوى المرفوعة أمام محاكم مركز دبي المالي العالمي والمتعلّقة بمشاريع خارج حدود المركز.

كيف يُلغى المشروع أصلاً

القرار تتّخذه المؤسسة لا اللجنة، وبناءً على تقرير فني مسبَّب. والأسباب معدّدة في المادة 23 من لائحة 2010: تخلّف المطوّر دون مبرّر مقبول عن البدء بالأعمال رغم حصوله على كل الموافقات؛ ارتكابه إحدى المخالفات الواردة في المادة 16 من قانون حسابات الضمان؛ ثبوت عدم جدّيته في تنفيذ المشروع؛ سحب الأرض لإخلال المطوّر الفرعي بالتزاماته تجاه المطوّر الرئيسي؛ تأثّر الأرض كلياً بمشاريع التخطيط؛ عدم التنفيذ بسبب إهمال جسيم؛ إبداء المطوّر رغبته في عدم التنفيذ لأسباب تقبلها المؤسسة؛ شهر إفلاس المطوّر؛ أو أي أسباب أخرى تحدّدها المؤسسة.

ثمّ تبدأ مواقيت قصيرة:

الخطوة	المهلة	الحكم
تظلّم المطوّر من قرار الإلغاء	7 أيام عمل من الإخطار	المادة 24 من لائحة 2010
بتّ المؤسسة في التظلّم	7 أيام عمل من تقديمه	المادة 24 من لائحة 2010
ردّ أموال حساب الضمان بعد الإلغاء	خلال 14 يوماً على الأكثر	المادة 25 من لائحة 2010
ردّ المطوّر إذا لم تكفِ أموال الحساب	خلال 60 يوماً على الأكثر	المادة 26 من لائحة 2010

وعند الإلغاء تُعدّ المؤسسة تقريراً فنياً بالأسباب، وتُخطر المطوّر كتابةً، وتعيّن مدقّق حسابات معتمداً على نفقة المطوّر لتدقيق المركز المالي للمشروع. وإذا رُفض التظلّم كان قرارها نهائياً ومضت في إجراءات الإلغاء. وإذا لم يردّ المطوّر الأموال في المهلة، وجب على المؤسسة اتّخاذ كل ما يلزم لحفظ حقوق المشترين، بما في ذلك الإحالة إلى الجهات القضائية المختصّة. أمّا سائر واجبات تلك اللائحة ومحظوراتها فمبسوطة في مقال منفصل.

الإلغاء ليس المآل الوحيد

تصف المادة 9 من المرسوم آليةً نادراً ما يُتحدَّث عنها: قبل إتمام التصفية يجوز للمؤسسة أن تطلب من اللجنة وقف التصفية لإعادة النظر في المشروع — هل يمكن إنجازه وتسوية منازعاته. وتقدّم المؤسسة عن هذه المشاريع تقريراً تفصيلياً إلى اللجنة. وعن المشاريع غير المنجزة يشمل تقرير المؤسسة وضع المشروع الراهن، والحلول المقترحة — ومنها تحديد المطوّرين الذين سينجزونه والتحقّق من قدرتهم على ذلك — والإجراءات التي اتّخذتها المؤسسة بالفعل.

أي أنّ البناء التشريعي لا يستهدف التصفية بذاتها بل الإنجاز حيث أمكن: فإسناد الإنجاز إلى مطوّر آخر بندٌ مستقلّ في اختصاص اللجنة.

ما لا نزعمه هنا

• التشكيل الحالي للجنة ونظام عملها. أحالت المادة 5 ذلك إلى قرار من رئيس المجلس القضائي، ولا ننقل قراراً كهذا.
• مضمون القرار رقم 12 لسنة 2018. ذُكر في المادة 6 من المرسوم ضمن أسس التصفية؛ لم نقرأ نصّه ولا نعيد صياغته.
• قوائم مشاريع بعينها. لا يرد في المقال اسم مشروع واحد ولا يمكن أن يرد: وضع المشروع المحدّد يُراجَع لدى المنظّم.
• مدد نظر اللجنة للدعاوى. لم يقرّرها المرسوم ولا نخترعها.
• علاقة ذلك بإجراءات الإفلاس الاتحادية. ذُكر الإفلاس سبباً للإلغاء، لكنّ تفاعل الإجراءين غير موصوف في هذين النصّين.

المصادر

• Decree No. (33) of 2020 Concerning the Special Tribunal for Unfinished and Cancelled Real Property Projects in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 1 (تعريفا المشروع غير المنجز والملغى)، المادة 2 (تغيير اسم لجنة 2013)، المادة 3 (المقرّ في دائرة الأراضي والأملاك)، المادة 4 (نطاق السريان واستثناء مركز دبي المالي العالمي)، المادة 5 (تسمية الرئيس والأعضاء بقرار من رئيس المجلس القضائي)، المادة 6 (عشرة بنود اختصاص)، المادة 7 (الصلاحيات: الأوامر الوقتية، الوساطة، المدقّقون على نفقة المطوّر، الأوامر لأمين الضمان)، المادة 8 (أحكام التحكيم)، المادة 9 (تقارير المؤسسة ووقف التصفية)، المادة 10 (الحظر على سائر المحاكم ومنها محاكم المركز، وإحالة الدعاوى)، المادة 11 (نهائية الأحكام وتنفيذها بمعرفة محكمة التنفيذ)، المادة 12 (مصادر الأحكام)، المادة 13 (الإعفاء من الرسوم القضائية)، المادة 16 (إحلال محلّ مرسوم 2013). صدر في 24 نوفمبر 2020.
• Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 23 (تسعة أسباب لإلغاء المشروع)، المادة 24 (التظلّم: 7 أيام عمل للتقديم و7 أيام عمل للبتّ؛ نهائية الرفض)، المادة 25 (التقرير الفني والإخطار والمدقّق على نفقة المطوّر وردّ الأموال خلال 14 يوماً)، المادة 26 (60 يوماً لردّ المطوّر عند نقص أموال الحساب)، المادة 27 (إجراءات المؤسسة عند الامتناع). صدر في 14 فبراير 2010.