Сервисный сбор в Дубае — не счёт от управляющей компании, а конструкция закона №6 от 2019 года. Управляющий не вправе брать с собственников НИЧЕГО без одобрения RERA, а RERA не вправе утвердить бюджет без заключения аккредитованного аудитора. Собранное зачисляется на отдельный счёт за семь рабочих дней, тратится только на десять названных целей и не может быть арестовано кредиторами управляющего. Разбираем по официальному тексту.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №6 от 2019 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не юридическая консультация: конкретный счёт оценивается по документам конкретного объекта.
Сервисный сбор приходит как счёт — и потому обсуждается как счёт: «дорого», «непонятно за что». Между тем у него есть закон, и в этом законе описано, кто вправе назвать сумму, на какой счёт она ложится и на что её можно потратить. Претензия, сформулированная на языке этих норм, звучит иначе, чем претензия на языке эмоций.
Документ — Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, изданный 4 сентября 2019 года. Про органы управления и комитет собственников мы писали отдельно; здесь — про деньги.
Откуда берётся ваша доля
Статья 25: собственник платит управляющему свою долю годового сервисного сбора на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества. Доля считается по отношению площади вашей единицы к общей площади всего объекта, методом, утверждённым генеральным директором. И отдельным пунктом — какая именно площадь берётся:
«the Owner's share of the Service Charges will be calculated based on the area of his Unit as recorded in the Real Property Register»
«доля собственника в сервисных сборах исчисляется на основании площади его единицы, как она записана в реестре недвижимости» — Law No. (6) of 2019, Article 25(b)
Не площадь из буклета и не площадь из договора — площадь из реестра. Почему реестр вообще решает такие вопросы, разобрано по тексту закона №7 от 2006 года.
Там же названо то, о чём покупатели на стадии проекта спрашивают постоянно: застройщик платит свою долю за непроданные единицы, а также за проданные, если по договору купли-продажи или брони он взял сбор на себя.
Два разных сбора, которые часто путают
Статья 26 вводит второй платёж — плату за пользование (usage charges). Её взимает генеральный застройщик мастер-проекта с собственников или суб-застройщиков за управление и обслуживание общего имущества мастер-проекта. Важная деталь: она начисляется и на завершённые здания, и на строящиеся, и на пустые участки. Метод расчёта задаётся решением генерального директора и должен соответствовать утверждённой декларации мастер-комьюнити.
То есть в счёте могут стоять два разных сбора с разными основаниями и разными получателями, и путать их не стоит.
Главный запрет всего раздела
Статья 27 адресована управляющему и сформулирована как запрет:
«A Management Entity must not charge Owners, or collect from them, any amounts whatsoever in return for the management, operation, maintenance, or repair of Common Parts or Common Facilities; or for any other reason, without first obtaining the relevant approval of RERA.»
«Управляющий не вправе начислять собственникам или взимать с них какие бы то ни было суммы за управление, эксплуатацию, обслуживание или ремонт общего имущества или общих объектов, либо по любому иному основанию, без предварительного получения соответствующего одобрения RERA.» — Law No. (6) of 2019, Article 27(a)
«Какие бы то ни было суммы» и «по любому иному основанию» — формулировки, не оставляющие места для дополнительных платежей «в обход бюджета».
И следом — ограничение уже для самого регулятора: RERA не вправе утвердить бюджет сборов, если он не подтверждён аудиторской фирмой, аккредитованной RERA для этой цели (пункт «b»). При необходимости может быть утверждён временный бюджет — до утверждения основного (пункт «c»). Как выглядит утверждённый сбор в публичном виде, показывает индекс Mollak.
Куда попадают деньги и что ими нельзя делать
Статья 30 описывает движение средств, и в ней три нормы, о которых стоит знать собственнику:
| Норма | Содержание |
|---|---|
| счёт | управляющий обязан открыть отдельный счёт сервисных сборов для каждого объекта в банке, лицензированном в эмирате и признанном RERA |
| срок зачисления | собранное зачисляется на этот счёт в течение семи рабочих дней с даты получения |
| защита от кредиторов | средства на счёте не могут быть арестованы в пользу кредиторов управляющего ни по какой причине |
Последняя строка — то, ради чего конструкция и создана: деньги на обслуживание дома не отвечают по долгам компании, которая домом управляет.
Пункт «d» закрывает переходный период: пока RERA не назначила управляющую компанию, управление ведёт застройщик и держит уплаченные собственниками сборы на том же счёте.
Пункт «e» перечисляет десять — и только десять — целей расходования: уборка общего имущества; охрана и безопасность; эксплуатация, обслуживание, ремонт и улучшение общего имущества и его оборудования; страховые премии; оплата аудита счетов и бюджетов; вознаграждение управляющей компании в размере и порядке, определённых RERA; административные расходы застройщика по крупным проектам в утверждённом RERA объёме; формирование денежного резерва на аварийные расходы и замену оборудования; оплата инспекций и надзора со стороны RERA; иные расходы, предусмотренные декларацией мастер-комьюнити и одобренные RERA.
Про резерв сказано отдельно и строго: он хранится на счёте, отличном от счёта сервисных сборов, и тратить его нельзя ни на что, кроме критических аварийных ситуаций, без предварительного одобрения RERA. А если резерва на аварию не хватает, Земельный департамент может — с предварительного одобрения RERA — обратиться к собственникам за покрытием этих расходов (пункт «f»).
Плата за пользование живёт по тем же правилам (статья 31): отдельный счёт мастер-проекта, семь рабочих дней на зачисление, те же цели расходования, защита от кредиторов генерального застройщика. Плюс отдельная норма: если застройщик использует общие объекты в коммерческих целях с одобрения Земельного департамента, он обязан зачислить долю чистой прибыли от такого использования на счёт платы за пользование в течение десяти дней с даты получения выручки.
Неуплата: что может управляющий и чего не может
Статья 28 говорит прямо: собственник или суб-застройщик не вправе воздерживаться от уплаты утверждённых RERA сборов, и собственник не вправе отказаться от своей доли в общем имуществе, чтобы уйти от платежа.
Статья 32 описывает взыскание: у управляющего есть залоговое право на каждую единицу в отношении неуплаченных по ней сборов, и единица не может быть отчуждена, пока сборы не уплачены. При неуплате управляющий обязан направить собственнику письменное уведомление по форме, одобренной RERA, и дать тридцать дней. Если долг не погашен, требование исполняется судьёй-исполнителем Центра разрешения арендных споров по его правилам; при необходимости судья может распорядиться о продаже единицы с публичных торгов. Судебные издержки и гонорары представителей ложатся на должника. Те же правила применяются к взысканию платы за пользование в пользу генерального застройщика. Как устроен сам Центр — разобрано отдельно.
А статья 29 ставит границу с другой стороны — и это норма в пользу собственника:
«A Developer or Management Entity must not take any action against any Owner to prevent him from taking possession of, or using, his Unit or using Common Parts or Common Facilities, with the intent of forcing him to pay Service Charges or Utility Services in contravention of the procedures stipulated in this Law»
«Застройщик или управляющий не вправе предпринимать в отношении собственника какие-либо действия, препятствующие ему вступить во владение или пользоваться своей единицей либо пользоваться общим имуществом или общими объектами, с целью принудить его к уплате сервисных сборов или коммунальных услуг в обход процедур, установленных настоящим законом» — Law No. (6) of 2019, Article 29
Иными словами, путь взыскания задан законом — уведомление, тридцать дней, исполнение через Центр. Отключение доступа вместо этой процедуры законом не предусмотрено.
Кто проверяет управляющего
Статья 33 наделяет RERA правом инспектировать и проверять управление объектом. В перечне полномочий: осматривать объект и общие части и оценивать их пригодность; фиксировать нарушения и выдавать застройщикам и управляющим предписания со сроками устранения; проверять доходы и расходы по счёту сервисных сборов и счёту платы за пользование, запрашивая данные и привлекая аккредитованного аудитора; рассматривать жалобы на застройщиков, управляющих и комитеты собственников; проверять договоры управляющих с подрядчиками по обслуживанию, охране, уборке и страхованию.
Пункт про жалобы стоит запомнить: адресат претензии по управлению домом назван в самом законе.
Если вы сдаёте квартиру
Статья 16: собственник вправе сдавать единицу, но и он, и арендатор остаются обязанными соблюдать устав, декларацию мастер-комьюнити и регламент управления зданием. И далее — норма, которая регулярно становится сюрпризом: если в договоре аренды не указано иное, сервисные сборы и плату за пользование платит собственник, и в любом случае собственник не освобождается от этой обязанности, если арендатор не заплатил.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Никаких сумм и ставок. В этом материале нет ни одной цифры сбора: закон задаёт порядок, а суммы утверждаются по каждому объекту отдельно и публикуются регулятором.
- Метод расчёта доли в деталях. Закон отсылает к решению генерального директора; текста этого решения мы не цитируем.
- Содержание декларации мастер-комьюнити конкретного проекта. Это документ проекта, а не закона.
- Практику RERA по жалобам. Полномочия названы в законе; как они применяются в конкретных делах, из текста не следует.
- Изменения закона после 2019 года. Мы читали текст в том виде, в каком его публикует портал; о более поздних правках, если они выходили, здесь ничего не говорится.
Источники
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 16 (сдача единицы; сборы платит собственник, если не согласовано иное), статья 25 (доля по площади из реестра; доля застройщика за непроданные единицы), статья 26 (плата за пользование в мастер-проекте, включая строящиеся здания и пустые участки), статья 27 (запрет взимать без одобрения RERA; бюджет только с заключением аккредитованного аудитора; временный бюджет), статья 28 (запрет воздерживаться от уплаты и отказываться от доли), статья 29 (запрет препятствовать пользованию ради принуждения к оплате), статья 30 (отдельный счёт, семь рабочих дней, защита от кредиторов, десять целей расходования, резерв на отдельном счёте, обращение к собственникам при нехватке резерва), статья 31 (счёт платы за пользование; доля чистой прибыли от коммерческого использования общих объектов в течение десяти дней), статья 32 (залоговое право, тридцать дней по уведомлению, исполнение через Центр разрешения арендных споров, продажа с торгов, издержки на должнике), статья 33 (инспекция и аудит RERA, жалобы). Дата издания — 4 сентября 2019 года.
