«Пожалуйтесь в RERA» звучит как универсальный совет, но полномочия агентства перечислены закрытым списком из пятнадцати пунктов. Там есть эскроу-счета застройщиков, лицензирование риелторской деятельности, реестры и удостоверения, жалобы на участников рынка, счета по общему имуществу, одобрение проектов и контроль процента готовности — и даже согласование содержания рекламы, включая свободные зоны и DIFC. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №4 от 2019 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи и в конце материала. Это не юридическая консультация: применимость конкретного обращения определяет само агентство.
Совет «обратитесь в RERA» дают по любому поводу: от протекающей трубы до спора с брокером. Полезнее знать, что именно агентство уполномочено делать — список закрытый и опубликован.
Документ — Law No. (4) of 2019 Concerning the Real Estate Regulatory Agency, изданный 4 сентября 2019 года.
Кто такое RERA по документу
Статья 2 определяет статус:
«The Real Estate Regulatory Agency established pursuant to the above-mentioned Law No. (16) of 2007 as a public corporation, which has legal personality and the legal capacity required to undertake all acts and dispositions that ensure the achievement of its objectives, and which is affiliated to the DLD.»
«Агентство по регулированию недвижимости, учреждённое указанным законом №(16) от 2007 года как публичная корпорация, обладающая правосубъектностью и правоспособностью, необходимыми для совершения всех действий и распоряжений, обеспечивающих достижение её целей, и входящая в состав Земельного департамента.» — Law No. (4) of 2019, Article 2
Две детали сразу снимают частые заблуждения: RERA — не суд и не отдельное от Земельного департамента ведомство, а входящая в него публичная корпорация. По статье 7 исполнительный директор агентства подчинён генеральному директору Департамента.
Пятнадцать полномочий: полный список
Статья 5 открывается словами «For the purpose of achieving its objectives, RERA will have the duties and powers to», и дальше идёт перечисление. Приводим его целиком в переводе, сохраняя нумерацию оригинала:
- регулировать, проверять и контролировать эскроу-счета проектов недвижимости и утверждать банковские и финансовые учреждения, допущенные к их ведению;
- утверждать правила, регулирующие профессии застройщика, продавца, арендодателя и брокера, профессию оценщика недвижимости, управление объектами совместного владения и иную деятельность на рынке;
- регулировать и лицензировать деятельность на рынке недвижимости, проверять и контролировать лиц, её осуществляющих, на предмет соблюдения законодательства;
- регулировать и проверять счета по управлению и эксплуатации объектов совместного владения;
- предлагать законодательство, необходимое для регулирования работы участников рынка;
- издавать подзаконные акты об обучении и квалификации персонала организаций, допущенных к деятельности на рынке;
- вести реестры лиц, осуществляющих деятельность на рынке, и выдавать удостоверения физическим лицам;
- рассматривать и расследовать жалобы на участников рынка и принимать необходимые меры и решения;
- проверять и инспектировать эксплуатацию, управление и обслуживание объектов совместного владения, общего имущества и общих объектов, а также проверять соответствующие счета и книги;
- одобрять проекты застройки в эмирате, контролировать процент их готовности и выносить соответствующие решения и рекомендации;
- выдавать необходимые согласования содержания рекламы недвижимости в эмирате, включая особые зоны развития и свободные зоны, такие как DIFC, а также контролировать это содержание;
- разрабатывать и осуществлять программы, продвигающие роль граждан ОАЭ на рынке недвижимости;
- разрабатывать и осуществлять информационные и просветительские программы о правах и обязанностях участников рынка;
- разрабатывать и обновлять политику и исследования, направленные на баланс спроса и предложения, и представлять их генеральному директору;
- осуществлять иные полномочия, необходимые для достижения целей агентства, по поручению Исполнительного совета.
Оригинал первого и десятого пунктов — тех, что чаще всего нужны покупателю, — звучит так:
«regulate, audit, and monitor Escrow Accounts for Real Property Development, and approve the banking and financial institutions qualified to manage these accounts»
«approve Real Property Development Projects in the Emirate, monitor their percentages of completion, and issue the relevant resolutions and recommendations, in accordance with the relevant applicable legislation»
Где вы встречаете эти полномочия на практике
Список выглядит административным, но каждый второй пункт уже разобран у нас как отдельный механизм:
| Полномочие | Что это на практике | где разобрано |
|---|---|---|
| п. 1 — эскроу-счета | деньги покупателя off-plan лежат на счёте проекта | эскроу |
| п. 10 — одобрение проектов и процент готовности | без одобрения продажа ничтожна; процент готовности решает исход просрочки | условия допуска · статья 11 |
| п. 3 и 7 — лицензирование и реестры | разрешение брокера проверяется за минуту | Trakheesi |
| п. 4 и 9 — счета и эксплуатация общего имущества | ставку эксплуатационного сбора утверждает регулятор | service charges и Mollak |
| п. 8 — жалобы на участников рынка | канал претензий к лицензированным участникам | — |
| п. 2 — правила управления совместным владением | категории домов и полномочия комитета собственников | комитет собственников |
Правая колонка и есть ответ на вопрос «куда идти»: почти всегда дорога ведёт не в общую приёмную, а к конкретному механизму.
Чего в этом списке НЕТ — и это важнее всего
Внимательное чтение пятнадцати пунктов даёт не меньше, чем их наличие.
Здесь нет разрешения арендных споров. Ни один пункт не даёт агентству рассматривать спор арендодателя и арендатора по существу: для этого существует отдельный орган и отдельная процедура — Центр разрешения арендных споров. Повышение платы, выселение, возврат депозита идут туда, а не сюда.
Здесь нет отмены сделок и взыскания денег. Полномочия сформулированы как регулирование, проверка, лицензирование, одобрение и рассмотрение жалоб. Признание сделки ничтожной и присуждение выплат — предмет закона и суда: почему право доказывает только реестр.
Здесь нет установления цен. Пункт 14 говорит о политике и исследованиях ради баланса спроса и предложения, а не о назначении стоимости квадратного метра. Потолок повышения аренды задаёт отдельный декрет и индекс: декрет 43 и правило 90 дней.
Одна деталь, о которой редко помнят
Пункт 11 распространяет согласование содержания рекламы недвижимости на особые зоны развития и свободные зоны, включая DIFC, и прямо их называет. То есть объявление о продаже объекта во фризоне не выпадает из-под требований к рекламе только потому, что объект во фризоне. Это тот же приём, что и в законе №3 от 2026 года о качестве зданий, где свободные зоны и DIFC названы поимённо: сертификат качества и безопасности.
Цели, ради которых всё это
Статья 4 называет пять целей: развитие рынка через комплекс регуляторных и надзорных процедур, безопасная и поддерживающая среда для проектов застройки, соответствие темпу роста эмирата, продвижение роли граждан ОАЭ на рынке и установление принципов и кодекса поведения участников. Формулировки общие, но они объясняют устройство статьи 5: полномочия распределены между надзором за деньгами (эскроу, счета), надзором за людьми (лицензии, реестры, жалобы) и надзором за проектами (одобрение, процент готовности, реклама).
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Порядок подачи жалобы и сроки её рассмотрения. Закон называет полномочие, а процедуру задают отдельные акты, которых мы не цитируем.
- Сборы за услуги агентства. В этом законе ставок нет, и мы их не приводим.
- Что конкретное обращение будет принято. Применимость полномочия к вашему случаю определяет само агентство.
- Перечень лицензированных лиц. Реестры ведёт RERA; мы их не копируем и не пересказываем.
Источники
- Law No. (4) of 2019 Concerning the Real Estate Regulatory Agency — Dubai Legislation Portal: статья 2 (статус публичной корпорации в составе Земельного департамента, отсылка к закону №16 от 2007 года), статья 4 (пять целей), статья 5 (пятнадцать полномочий), статья 7 (подчинённость исполнительного директора генеральному директору Департамента). Дата издания — 4 сентября 2019 года.
