2006年第85号细则，正是迪拜经纪人实际依循的框架：没有执照与经纪人登记册的登记就不得从事经纪业务，经纪协议必须书面订立，报酬请求权只有在双方之间的合同成立后才产生。规则并未规定任何佣金比例——它指向当事人的约定，无约定则依通行惯例。我们依官方文本通读全部47条，并与房地产监管局2024年的实务指南相互印证，该指南明确把这部细则称为现行框架。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2006年第85号细则全文取自迪拜土地局汇编《Dubai Real Estate Legislation》（我们所见版本标注 © 2014 Government of Dubai Legal Affairs Department）；现行实务取自房地产监管局发布的《Real Estate Brokerage Practice Guide》第二版，2024年11月。该汇编注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体争议以其自身文件为准。
在迪拜，买方与卖方几乎总要经过中介。被问得最多的问题是「按法律经纪人该拿几个百分点」。规则确有答案，只是与预期不同：根本没有规定任何比例。规定下来的是别的东西——谁才可以做经纪人、必须披露什么、何时丧失取得报酬的权利，以及这项权利在哪一刻产生。
这个框架叫 Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai，由土地局主席于2006年5月30日颁布。它并非独立立法：序言写明，它依据2006年第7号不动产登记法第6.6条与第28条颁布——正是那部以登记册记载创设权利的法律。
文件已有二十年，第一个诚实的问题是它是否仍然有效。仍然有效：房地产监管局的**《房地产经纪实务指南》**第二版于2024年11月发布，开篇即为「UAE Bylaw No. 85 of 2006 regulating the Real Estate Brokers Register in Dubai」一节，并以其为整套经纪实务的基础。
未登记入册即不得从事经纪
「No Person may engage in Real Estate Brokerage activities in the Emirate unless he is licensed by the Competent Entities and entered in the Register.」
「任何人非经主管机构发照并登记入册，不得在本酋长国从事房地产经纪活动。」 — Bylaw No. (85) of 2006，第3条
两项条件并存：发照机构的执照与土地局所管经纪人登记册的登记（第4条）。缺一不可。
第5条把经纪人分为两类。B类是依主管机构所发执照执业者，属通常情形。A类是具有经验、载于另一份名册并经主席认证、但未获主管机构发照者，其免于登记要求。今天谁属于A类、该名册是否仍在维护，细则文本并未说明——这要问土地局。
成为经纪人之前要过的关
第6条列出B类申请的八项材料，没有一项是形式：
- 主管机构签发的有效商业执照；
- 迪拜工商会会员证明；
- 申请人护照复印件（独资企业或公司）；
- 经纪办公室产权证副本或租赁合同；
- 企业所有人及董事总经理的品行与声誉证明；
- 证明任何董事或获授权管理公司者未被宣告破产、未因涉及名誉或诚信的犯罪被定罪；
- 完成土地局认可的认证课程之培训证书；
- 通过土地局所设房地产经纪考试的证明。
随后是期限：相关部门可在七日内要求补充材料（第7条），并须在提交之日或补齐材料之日起七个工作日内将申请转交委员会（第9条）。委员会予以批准或驳回，且驳回决定必须说明理由（第10条）；被驳回后，在满足全部要求的前提下可于十四日内重新申请（第11条）。
经纪人的编号必须出现在其往来文书中
对客户而言，这是整部细则中最实用的一条：
「The Division will issue a Real Estate Broker card to applicant bearing his name, address, and registration number in the Register. The name and registration number entered in the Register must appear in all correspondence and reports issued by the Real Estate Broker.」
「相关部门向申请人核发载有姓名、地址及登记册编号的经纪人卡。登记册所载姓名与登记编号，必须出现在该经纪人出具的一切往来文书与报告中。」 — Bylaw No. (85) of 2006，第12条
因此，没有姓名与编号的来函是对规则的背离，而非文风选择。编号本身可通过土地局的公共服务查验——具体做法见我们关于 Trakheesi 的文章。
登记并非永久：第13条要求每年续期，申请须在登记证书到期前至少三十日提出。
在自己的往来文书里最容易核对的义务
第三章讲的是行为。其中若干条对正在交易中的人很有用。
经纪人须自设交易登记簿，保存相关文件，并应当事人要求交付真实副本。在期房销售或按样品销售中，须将该图纸或样品保存至交易完成（第15条）。
披露是双向的。 对委托人：全部谈判细节、流程各阶段，以及一切有助于作出正确决定的信息；对合同另一方：与协议标的有关、为避免不确定性所必需的全部实质事项（第17条）。第19条更进一步：即便只代表一方，经纪人也须忠实披露其所知的交易细节与条件，并对自己所犯的任何欺诈或错误负责。
禁止促成任何违反现行法律法规的交易（第18条）。
经纪人不得以自己为其所促成合同的第二方，除非获一方授权——而一经授权，其丧失任何报酬请求权（第20条）。该条看似技术性，却正是中介与交易商的分界。
款项与票据由其受托保管：当事人交付其保管或转交对方的任何款项、证券、债券或其他物品，使其成为受托人；须按约定交付，并受受托规则约束（第21条）。
损害赔偿责任源于欺诈、欺瞒，以及违反细则规则或职业道德准则（第22条）。该准则由委员会在咨询合格且有经验的经纪人后制定（第14条）。
还有一条，足以让人读完整章：
「A Real Estate Broker will forfeit his right to remuneration or to claim refund of expenses if he breaches his obligations to his client by acting in the interest of the other party or by accepting a promise of a benefit from the other party…」
「经纪人若因为对方利益行事，或接受对方给予利益的承诺，而违反对委托人的义务，即丧失报酬请求权及费用返还请求权……」 — Bylaw No. (85) of 2006，第23条
受托者为数人时，除非获授权各自行事，否则承担连带责任（第24条）；数人就同一交易委托同一经纪人时，除另有约定外，承担连带责任（第25条）。
佣金：规则没说什么，说了什么
这是核心所在。
经纪协议必须书面订立。 第26条要求载明当事人姓名、不动产的具体情况与经纪条件；该协议记入不动产登记册的记载。
规则中没有百分比。 第27条：报酬由约定确定，无约定时依通行惯例确定。细则中没有费率、没有上限、没有公式。市场上流行的数字我们不在此援引：惯例不是规范，在一篇讲法律的文章里，我们不拿其一取代其二。
权利产生的时点被准确写明。 第28条包含三项规则：
| 规则 | 第28条的表述 |
|---|---|
| 依据 | 只有在双方之间订立合同时才有权取得报酬；当所有当事人就经纪协议所定全部条件达成一致时，合同视为成立 |
| 时点 | 权利于买卖合同签署并在土地局登记时产生，经纪协议另有约定的除外 |
| 停止条件 | 若买卖以经纪协议中约定的条件为前提，则报酬仅于该条件成就时产生 |
接着是最常演变为争议的四种情形：
- 经纪协议被终止。 经纪人可按约定主张报酬——但经证明其存在欺诈或重大过失的除外（第29条）。
- 谈判一无所成。 既无报酬，也不返还已支出的费用，经纪协议另有约定的除外（第30条）。
- 数名经纪人为同一方工作且合同成立。报酬在他们之间如同一名经纪人那样分配，依其所订合同的条件（第31条）。
- 一方分别委托数名经纪人而仅一人促成。该经纪人独享全部报酬（第32条）。
至于谁付：由委托经纪人的一方支付。双方共同委托的，各方各自就其份额负责，即便双方约定由其中一方全额承担报酬（第33条）。
经纪协议争议往哪里走
第34条在土地局设立由四人及土地局法律顾问组成的委员会，对经纪协议争议有管辖权。但这道门上着锁：
「The Council will not consider real estate brokerage disputes unless the Brokerage Agreement provides for the amicable settlement of disputes by the Department, or unless the disputants agree at a later stage to refer their disputes to the Department.」
「除非经纪协议约定由土地局友好解决争议，或争议各方其后同意将争议提交土地局，否则该委员会不受理房地产经纪争议。」 — Bylaw No. (85) of 2006，第35条
友好解决的约定须为书面，争议标的须在该文件中确定。换言之，通往快速处理的路是在与经纪人签约那一刻铺就的，而非在争吵那一刻。
程序设计得很短：按规定格式提交申请，附件份数与争议人数相同；缴费后由秘书处通知被申请人，后者须在一周内书面答复；委员会须自案卷移交之日起三十日内解决争议，无正当理由不得延长（第38条）。除非委员会获授权进行调解——此时仅受公共秩序规则约束——裁决依法律规则作出（第36条）。
这是一道独立的门，不要与租赁纠纷解决中心或烂尾项目特别法庭混淆：争议标的完全不同。
处罚：从告知到黑名单
第39条赋予委员会四项措施，且不影响适用法律规定的处罚：告知；警告；暂停活动最长六个月；列入黑名单。
第40条单独规定注销登记：违反职业道德准则、严重违反现行法律与指令，或累积三个黑点，均导致注销。注销由总干事根据委员会建议作出决议并载明理由；经纪人可在十五日内向主席提出申诉，主席的决定为终局。
第41条列出丧失经纪人身份的五种情形，其中一种极易被忽略：无委员会可接受的理由而连续暂停经纪业务超过十二个月。其余为：永久停业并通知土地局、未满足细则任一要求、经证明登记系基于虚假信息取得，以及依第40条作出的注销决议。相关部门须将暂停与注销通知主管机构（第42条）。
2024年的实务给细则添了什么
房地产监管局2024年11月的指南，把二十年前的框架译成了今天的工具。对客户而言要紧的是：
- 智能合同 A、B、F 为强制。 合同A是卖方与经纪公司之间的房产营销协议；合同B是买方与经纪人之间的购买意向协议；合同F是卖方与买方之间的买卖协议。指南将其表述为经纪人使用智能合同进行营销与销售的义务。
- 广告必须载明许可编号。 经纪公司须通过 Trakheesi 系统为任何广告或营销材料取得许可，且许可编号必须显示在广告上。指南列举十四类——从报纸、短信、户外广告，到开放日、展会、项目发布仪式与车身广告。
- 「绿色名单」限制陌生联系。 Dubai REST 应用中的一项服务向经纪人提供已登记业主的电话与电子邮箱。经纪人不得联系不在绿色名单上的业主；一经投资者或客户投诉举报，即出具违规并暂停其经营。
- 营销期房项目须具备三项条件。 项目已在房地产监管局取得许可并登记；设有托管账户，且指引买方仅向该账户付款；开发商与经纪公司之间订有营销合同。托管账户为何并非细节，见我们关于托管账户的文章；开发商在开盘前须具备什么，见关于前置条件的文章。
- 买卖经由代表土地局的登记受托办公室办理，且记录买卖交易必须使用电子合同。另有一套服务受托办公室网络办理租赁合同与各类证明——Ejari 登记走的正是这条路。
- 合同F的争议可先走友好解决：经 Trakheesi 提交申请，主管部门就违约事项召集会议；未能达成一致的，当事人仍须诉诸司法机关。
- 经纪人卡分四步取得：向发照机关取得执照 → 在 Trakheesi 登记执照 → 通过 Trakheesi 申请卡片 → 缴费后核发电子卡。
- 办公室与经纪人分级。 房地产监管局按批准的标准对经纪公司与经纪人评级；指南明确呼吁以五星或金级为目标。
指南把职业道德概括为十点：公平对待、程序中的尊重、保护隐私、诚实正直、质量控制、廉正、对社会的责任、维护合同各方利益、保存全部文件，以及遵守迪拜土地局的规章与程序。
我们在此不作的断言
- 经纪佣金的数额。 细则未予规定（第27条）——它指向当事人的约定，无约定则依通行惯例。我们不从二手来源引入市场数字：那等于让惯例占据规范的位置。
- 各项费用与罚款的数额。 第45条将细则项下服务的收费交由主席另行决议；我们未读过收费文件，此处也没有任何此类金额。
- 指南考题样例中的数字。 表格部分是练习题；其中的服务费率是题设条件，而非市场数值。而且在我们所见版本中，「Laws and Legislation」项下的样题问的是期房交易解除时的没收比例，解题步骤讲的却是地块面积，最后一行也与其自身计算不符。因此这些样例中的数字我们一个都不发布。
- 与后续修订的逐条比对。 我们引用的是土地局官方汇编的文本；房地产监管局2024年11月指南把2006年第85号细则称为现行框架，但我们未将各条与后续修订逐条核对。现行版本应向来源查证。
- 职业道德准则与各项通函的内容。 细则指向委员会制定的准则（第14条），指南指向通函栏目；两者我们都未引用。
- 常设房地产经纪委员会的组成与运作方式，超出细则本身所述的部分。
来源
- Dubai Real Estate Legislation — 迪拜土地局汇编，「Bylaw No. (85) of 2006 Regulating the Real Estate Brokers Register in the Emirate of Dubai」一节：土地局主席于2006年5月30日依2006年第7号法律第6.6条与第28条颁布；未取得执照与登记不得执业（第3条）；登记册由土地局管理（第4条）；A类与B类（第5条）；八项申请材料，含土地局考试与品行证明（第6条）；审查期限与说明理由的驳回（第7、9、10、11条）；经纪人卡及在往来文书与报告中载明姓名与编号的义务（第12条）；提前三十日的年度续期（第13条）；职业道德准则（第14条）；自设交易登记簿及保存图纸或样品至交易完成（第15条）；向双方披露（第17条）；禁止促成违法交易（第18条）；对欺诈与错误的责任（第19条）；禁止充当第二方及获授权时丧失报酬（第20条）；对所收款项与票据的受托规则（第21条）；损害赔偿责任（第22条）；为对方利益行事而丧失报酬（第23条）；数名经纪人与数名委托人的连带责任（第24、25条）；经纪协议的书面强制形式（第26条）；报酬依约定、无约定依通行惯例（第27条）；报酬请求权的依据、时点与停止条件（第28条）；终止、谈判无果、数名经纪人服务一方及分别委托（第29–32条）；双方共同委托时由谁支付（第33条）；四人委员会与法律顾问（第34条）；书面友好解决约定之要件（第35条）；程序与三十日期限（第36、38条）；委员会四项措施，含最长六个月暂停与黑名单（第39条）；三个黑点导致注销及十五日内向主席申诉（第40条）；丧失身份的五种情形，含中断超过十二个月（第41条）；通知主管机构（第42条）；六个月过渡期可延长三个月（第43条）；收费由主席决议（第45条）；自签署之日生效（第47条）。
- Real Estate Brokerage Practice Guide，第二版，2024年11月 — 房地产监管局、房地产许可与赋能部，文件编号 DLD/RERA/RL/LP/Manual/No.6/Vr.2：以2006年第85号细则为框架的章节；职业道德十点；智能合同A、B、F；Trakheesi 与 Dubai REST 系统；广告许可与强制显示许可编号，十四类广告；绿色名单及禁止在名单之外联系业主；办公室与经纪人分级；期房项目营销的三项条件；经 Trakheesi 对合同F争议的友好解决；登记受托与服务受托办公室及强制电子合同；取得经纪人卡的四个步骤；迪拜房地产经纪人计划。
