Un litige locatif à Dubaï ne va pas devant une juridiction ordinaire mais devant le Centre de règlement des litiges locatifs — zones franches comprises. Le décret n° 26 de 2013 décrit sa structure : une direction de la médiation qui tente la conciliation en 15 jours, une division de première instance composée d'un juge et de deux spécialistes de l'immobilier, une division d'appel dont les décisions sont définitives, et sa propre direction de l'exécution. Trois catégories de litiges échappent en revanche à sa compétence.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte du décret n° 26 de 2013 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque règle et en fin de texte. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de conflit. Ceci n'est pas un conseil juridique : un litige donné s'apprécie sur ses propres documents.
Un litige locatif à Dubaï n'atteint presque jamais une juridiction ordinaire. Il relève d'un organe dédié, doté de sa compétence, de ses degrés et de son exécution — et les limites de cette compétence méritent d'être connues avant d'avoir à saisir.
Le document est le Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai, pris le 18 septembre 2013.
Ce qui relève du Centre et ce qui n'en relève pas
L'article 6 se lit en deux temps : la compétence exclusive d'abord, les exclusions ensuite.
Le Centre a compétence exclusive (paragraphe a) pour : tous les litiges locatifs entre bailleurs et locataires de biens situés dans l'émirat, y compris en zones franches, et les demandes reconventionnelles qui en découlent, ainsi que les demandes de mesures provisoires ou urgentes formées par toute partie au bail ; les appels des décisions et jugements susceptibles d'appel ; et l'exécution de ses propres décisions dans les litiges relevant de sa compétence.
Le Centre n'a pas compétence (paragraphe b) pour trois catégories :
| Ce qui est exclu | Pourquoi le savoir avant de saisir |
|---|---|
| les litiges nés dans les zones franches dotées de leurs propres tribunaux ou juridictions spéciales en matière locative | le « y compris les zones franches » du paragraphe (a) ne vaut pas partout : là où la zone a son propre organe, le litige y va |
| les litiges nés d'un contrat de financement locatif | un montage de financement, non un bail au sens de la loi locative |
| les litiges nés de baux de longue durée relevant de la loi n° 7 de 2006 | le bail de longue durée est une inscription au registre foncier et se règle selon d'autres règles |
La troisième ligne est la plus utile en pratique. Un bail de longue durée s'inscrit comme un droit au registre du Land Department, et la logique « le droit vit dans l'inscription » est exposée dans notre lecture de la loi n° 7 de 2006. Les formes de propriété qui en découlent : usufruit et musataha.
Structure : deux secteurs et quatre unités
L'article 7 : le Centre comprend un secteur judiciaire et un secteur administratif. Le secteur judiciaire compte quatre unités : la direction de la médiation et de la conciliation, la division de première instance, la division d'appel et la direction de l'exécution des jugements.
Le président du Centre doit être un juge d'un grade au moins égal à celui de juge d'appel (article 8).
La première étape est la médiation, et elle a ses propres horloges
La direction de la médiation et de la conciliation (article 10) règle les litiges à l'amiable, sauf pour deux catégories : les ordonnances, demandes et requêtes urgentes ou provisoires, et les demandes enregistrées avant l'entrée en vigueur du décret.
Ce qui compte pour votre calendrier :
- le litige est examiné en convoquant les parties ou leurs représentants, en étudiant les pièces et en proposant une solution ;
- les délais de prescription et de forclusion sont suspendus à compter de l'enregistrement du litige auprès de la direction ;
- la direction cherche un règlement amiable dans un délai n'excédant pas 15 jours à compter de la comparution des parties, prorogeable d'autant, ou de plusieurs périodes, par décision du juge superviseur ;
- l'accord obtenu est consigné, signé par les parties et approuvé par le juge superviseur — et vaut titre exécutoire ;
- l'enregistrement du litige auprès de la direction donne lieu à un droit calculé selon les tarifs d'enregistrement du Centre, et la moitié en est remboursée si l'accord est trouvé.
La suspension de la prescription et le remboursement de la moitié du droit rendent la médiation moins coûteuse et plus sûre qu'il n'y paraît.
Première instance et appel
L'article 13 : la division de première instance est composée de formations comprenant chacune un président et deux membres compétents et expérimentés en droit et en immobilier. Le président doit être un juge ; le président du Conseil peut toutefois nommer un praticien du droit expérimenté et spécialisé à la présidence.
L'article 14 : la division d'appel est composée de formations de deux juges et d'une personne reconnue pour son expérience en immobilier, présidées par un juge. Puis :
« Judgments of the Appellate Division will be final and not subject to any form of appeal »
« Les jugements de la division d'appel sont définitifs et ne sont susceptibles d'aucune voie de recours. » — Décret n° (26) de 2013, article 14
L'article 16 impose un délai aux formations : statuer sur les demandes qui leur sont renvoyées dans un délai n'excédant pas 30 jours à compter du renvoi, prorogeable d'autant selon les règles fixées par le président du Conseil.
Le seuil d'appel et ses six exceptions
L'article 17 mérite d'être connu avant d'introduire une demande, car il partage les affaires entre celles qui sont susceptibles d'appel et les autres :
« Judgments of the First Instance Division will be appealed to the Appellate Division, with the exception of judgments issued in rent claims whose value is less than one hundred thousand Dirhams (AED 100,000.00), which will be final and not subject to any form of appeal. »
« Les jugements de la division de première instance sont portés devant la division d'appel, à l'exception des jugements rendus dans les demandes locatives d'une valeur inférieure à cent mille dirhams (100 000 AED), qui sont définitifs et insusceptibles de toute voie de recours. » — Décret n° (26) de 2013, article 17(a)
Mais ce seuil souffre six exceptions : un jugement en deçà reste appelable lorsqu'une expulsion est prononcée ; lorsque le jugement méconnaît les règles de compétence ; lorsqu'il accorde ce qui n'a pas été demandé, va au-delà de la demande, ou omet de statuer sur une demande ; lorsqu'il a été rendu contre une personne non régulièrement représentée ou en cas de citation irrégulière ; lorsqu'il repose sur des pièces ultérieurement reconnues fausses, ou sur un témoignage judiciairement déclaré faux après coup ; ou lorsqu'une partie a dissimulé à la première instance des éléments de nature à changer la décision.
La première exception lève la principale crainte du locataire : un jugement d'expulsion est appelable quel que soit le montant en jeu.
Le délai d'appel et la condition financière qui l'accompagne
L'article 18 : le délai d'appel est de 15 jours à compter du lendemain de l'audience au cours de laquelle le jugement a été rendu. Si la partie condamnée n'a comparu à aucune audience et n'a présenté aucune défense, le délai court à compter de la signification du jugement.
Et une condition découverte tardivement : pour que l'appel soit recevable dans une demande pécuniaire, le débiteur doit consigner auprès du Centre la moitié du montant de la condamnation jusqu'à ce qu'il soit statué. Le président du Centre peut admettre l'appel sans cette consignation ou moyennant le paiement d'une partie.
Ce que le Centre applique, et qui exécute
L'article 19 énumère les sources : la législation en vigueur dans l'émirat ; les dispositions de la charia islamique ; les principes de justice naturelle et les règles de vérité et d'équité ; et la coutume non contraire aux lois, à l'ordre public et aux bonnes mœurs.
L'article 21 : tous les jugements définitifs et irrévocables des deux divisions sont exécutés par la direction de l'exécution du Centre ; son président peut requérir le concours du département de l'exécution des Dubai Courts.
Ce que le décret a abrogé
L'article 29 nomme les deux textes que le décret remplace : la loi n° 15 de 2009 sur l'examen des litiges locatifs en zones franches et le décret n° 2 de 1993 formant le tribunal spécial chargé de trancher les litiges entre bailleurs et locataires. L'article 28 ajoute le volet pratique : toutes les demandes pendantes devant l'ancien tribunal à la date d'entrée en vigueur sont renvoyées au Centre en l'état, sauf celles mises en délibéré.
C'est précisément pourquoi le mot « tribunal » dans la loi locative en vigueur désigne un organe dont le Centre exerce aujourd'hui les fonctions — voir notre lecture des articles locatifs remplacés.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Le montant des frais du Centre. L'article 23 les renvoie à une décision du président du Conseil exécutif ; le décret n'en fixe aucun et nous non plus.
- Le règlement intérieur actuel du Centre. L'article 20 renvoie les procédures à des règlements de son président ; nous n'en citons aucun.
- Les modifications du décret après 2013. Nous avons lu le décret tel que publié par le portail. D'éventuelles modifications ultérieures n'y figurent pas et nous ne les supposons pas.
- La liste des zones franches dotées de leurs propres tribunaux. L'exclusion est rédigée par critère (« là où un tel organe existe »), non par énumération ; le décret ne contient pas de liste.
- La durée réelle des procédures. Le décret fixe des délais normatifs ; leur respect en pratique ne résulte pas du texte.
Sources
- Decree No. (26) of 2013 Concerning the Rent Disputes Settlement Centre in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 6 (compétence exclusive, zones franches comprises, et trois exclusions), article 7 (deux secteurs et quatre unités judiciaires), article 8 (président juge de grade au moins égal à juge d'appel), article 10 (médiation : exclusions, suspension de la prescription, 15 jours, accord valant titre exécutoire, remboursement de la moitié du droit), article 13 (composition de la première instance), article 14 (composition de l'appel et caractère définitif de ses jugements), article 16 (30 jours pour statuer), article 17 (seuil de 100 000 AED et six exceptions dont l'expulsion), article 18 (15 jours pour appeler et consignation de la moitié de la condamnation), article 19 (sources du droit), article 21 (exécution), article 28 (renvoi des affaires de l'ancien tribunal), article 29 (remplacement de la loi n° 15 de 2009 et du décret n° 2 de 1993). Pris le 18 septembre 2013.
- Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : la loi locative en vigueur nomme l'organe « tribunal », un renvoi à celui que ce décret a remplacé.
