À Dubaï, l'acquisition d'un bien n'est possible que pour l'utilité publique et contre une indemnité équitable. La loi n° 2 de 2022 fixe le mécanisme avec précision : le propriétaire peut contester le MONTANT mais non le type d'indemnité, et il dispose de dix jours ouvrables ; c'est lui qui choisit l'évaluateur ; un écart jusqu'à 10 % tranche en sa faveur, au-delà un second évaluateur est nommé et l'on prend une moyenne. Les tribunaux ne connaissent que de la procédure : une contestation du montant doit être déclarée irrecevable. Analyse du texte officiel du portail législatif de Dubaï.
Vérifié le 15.09.2026 auprès des sources officielles : le texte de la loi n° 2 de 2022 provient du portail législatif de Dubaï (dlp.dubai.gov.ae). Les liens vers la source figurent à côté de chaque article et en fin de texte. Ceci n'est pas un conseil juridique : une acquisition donnée s'apprécie sur ses propres documents et délais.
Sujet rare dans les annonces et fréquent dans les questions de propriétaires : que se passe-t-il si la ville a besoin du terrain ou de l'immeuble. À Dubaï, la réponse tient dans une loi dédiée — la loi n° (2) de 2022 relative à l'acquisition de biens immobiliers pour cause d'utilité publique dans l'émirat de Dubaï, promulguée le 3 janvier 2022.
Deux conditions à la fois, toutes deux obligatoires
Article 5 :
« Acquisition of Real Property may be made only for the public benefit, in return for fair Compensation, and in accordance with the rules, standards, provisions, and procedures stipulated in this Law and the resolutions issued in pursuance hereof. »
« L'acquisition d'un bien immobilier ne peut avoir lieu que pour l'utilité publique, contre une indemnité équitable, et conformément aux règles, normes, dispositions et procédures prévues par la présente loi et les décisions prises pour son application. » — Loi n° (2) de 2022, article 5
« Only » porte sur la finalité et « in return for » sur l'indemnité : pas d'acquisition sans utilité publique, pas d'acquisition sans indemnité équitable non plus.
On conteste le montant, pas le type
L'article 10 resserre à la fois la fenêtre et l'objet :
« An Owner of acquired Real Property may object to the amount, but not the type, of the Compensation within ten (10) working days from the date of expiry of the time limit prescribed by sub-paragraph (2) of Article (9) of this Law. »
« Le propriétaire d'un bien acquis peut contester le montant, mais non le type, de l'indemnité dans les dix (10) jours ouvrables suivant l'expiration du délai prévu au point (2) de l'article (9) de la présente loi. »
Deux bornes dans une phrase : l'objet de la contestation est le seul montant, le délai est de dix jours ouvrables. Le type d'indemnité ne se discute pas par cette voie.
Comment le montant est recalculé
L'article 11 décrit la réévaluation, et l'arithmétique y compte.
D'abord la circulation des pièces :
« Within (5) five working days from the date of receiving the objection submitted by the Owner of the acquired Real Property, the Acquiring Entity will forward the objection to the Acquisition Committee, together with a copy of the title deed of the Real Property intended for Acquisition and the Real Property survey certificate. »
Puis l'évaluateur, choisi par le propriétaire et payé par l'entité acquéreuse :
« Within ten (10) working days from the date of receiving the objection… the Acquisition Committee will, at the expense of the Acquiring Entity, appoint the Valuator selected by the Owner to revaluate the acquired Real Property, determine the amount of Compensation in accordance with the internationally recognised standards, prepare a report on the same, and submit that report to the Acquisition Committee. »
Puis trois branches selon le résultat :
| L'évaluation indépendante face à celle du DLD | Ce qui est retenu | point de l'art. 11 |
|---|---|---|
| inférieure à celle du DLD | le montant du DLD est retenu | 3 |
| supérieure, mais de 10 % au plus | le montant de l'évaluateur est retenu | 4 |
| supérieure de plus de 10 % | un second évaluateur est nommé ; l'indemnité est la moyenne des montants les plus élevés estimés par le DLD et les deux évaluateurs | 5–6 |
La première ligne explique l'asymétrie du mécanisme : le propriétaire qui commande une réévaluation ne risque pas d'obtenir moins que ce que le Land Department a déterminé. La deuxième lui laisse tout le gain dans la limite de dix pour cent. La troisième introduit la moyenne — et c'est pourquoi « prendre un évaluateur plus généreux » ne produit pas d'effet linéaire.
La décision du comité est dite définitive :
« The decision issued by the Acquisition Committee in this respect will be final. »
Le juge : la procédure, jamais le montant
L'article 12 sépare deux questions que l'on confond d'ordinaire :
« An Owner of acquired Real Property may challenge the validity of the procedures for execution of the Acquisition resolution before the competent court within sixty (60) days… Where the Owner files the challenge within the time limit, the amount of Compensation will be retained, deposited into the Escrow Account, and disbursed to the persons entitled to it only pursuant to a final court judgment. »
Et aussitôt après, une interdiction franche :
« Courts may not hear any application or appeal in relation to any objection to the amount of Compensation; and must rule that it is inadmissible. »
« Les tribunaux ne peuvent connaître d'aucune demande ni d'aucun recours relatif à une contestation du montant de l'indemnité et doivent la déclarer irrecevable. »
Conclusion pratique : le litige sur l'argent vit à l'intérieur de la procédure administrative et se clôt par la décision du comité ; on va devant le juge avec la procédure. Les dix jours ouvrables manqués au titre de l'article 10 ne se rattrapent pas par une action sur le montant.
Pourquoi le mécanisme est bâti ainsi
Un litige d'acquisition oppose deux parties inégales : la ville dispose d'un budget et d'évaluateurs internes, le propriétaire d'un appartement ou d'une parcelle et, le plus souvent, d'aucun spécialiste. La loi rééquilibre non par une déclaration mais par trois choix concrets.
Premier : le propriétaire choisit l'évaluateur et l'entité acquéreuse paie. Cela lève l'obstacle pratique le plus courant — la réévaluation cesse d'être une dépense qu'on hésite à engager pour un résultat inconnu.
Deuxième : le plancher est fixé. Si l'évaluation indépendante ressort en dessous de celle du Département, c'est le montant du Département qui est retenu, et non le plus bas des deux. Le propriétaire qui ose contester n'est pas puni de l'avoir fait.
Troisième : le plafond est lissé par la moyenne. Un écart jusqu'à dix pour cent est reconnu intégralement ; au-delà, un second évaluateur intervient et l'on retient la moyenne des estimations les plus hautes. Le gain d'une évaluation gonflée est borné par construction, ce qui retire l'intérêt de transformer la procédure en concours de rapports.
Le prix de cette architecture, c'est la rapidité et le caractère définitif : la décision du comité ferme la question de l'argent, et il reste au juge la procédure. Mieux vaut le savoir avant, et non après l'expiration des dix jours ouvrables.
Les délais à noter d'avance
| Événement | Délai | article |
|---|---|---|
| contestation du montant | 10 jours ouvrables | 10 |
| transmission de la contestation au comité | 5 jours ouvrables | 11(1) |
| nomination de l'évaluateur choisi par le propriétaire | 10 jours ouvrables | 11(2) |
| recours au juge sur la procédure | 60 jours | 12 |
L'indemnité est déposée sur un compte séquestre — le même instrument de conservation des fonds que dans les projets de promotion : comment fonctionne le séquestre d'un projet.
Ce que cela signifie pour un propriétaire ordinaire
- Gardez les documents sous la main. La procédure repose sur le titre de propriété et le certificat de bornage ; le droit, lui, se prouve par l'inscription — pourquoi seul le registre le prouve.
- Comptez en jours ouvrables, pas en jours calendaires. Les articles 10 et 11 courent en jours ouvrables ; l'article 12 en soixante jours calendaires.
- Le choix de l'évaluateur est votre levier. Le comité nomme, mais vous choisissez, et l'entité acquéreuse paie.
- Ne mélangez pas les deux litiges. Le montant au comité, la procédure au juge ; la loi interdit expressément au juge de connaître du premier.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Ce qui constitue l'utilité publique dans un cas donné. L'interprétation de cette notion fait l'objet de textes explicatifs distincts, que nous ne citons pas faute d'en avoir vérifié le contenu.
- Quelles entités sont acquéreuses dans votre cas. La loi décrit une catégorie, pas une liste pour une parcelle précise.
- Le moindre montant. Il n'y a pas un seul chiffre dans cet article : le mécanisme fixe une méthode de calcul, pas une valeur.
- Le délai de paiement après décision. La loi parle d'un dépôt sur le compte séquestre dans un délai fixé par le comité ; ce délai n'est pas énoncé dans le texte, et nous ne l'inventons pas.
Sources
- Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for Public Benefit in the Emirate of Dubai — portail législatif de Dubaï : article 5 (utilité publique et indemnité équitable), article 10 (contestation du montant, dix jours ouvrables), article 11 (transmission de la contestation, évaluateur choisi par le propriétaire aux frais de l'entité acquéreuse, règles des 10 % et moyenne, caractère définitif de la décision du comité), article 12 (soixante jours pour contester la procédure, indemnité conservée en séquestre, interdiction faite aux tribunaux de connaître du montant). Promulguée le 3 janvier 2022.
