لا يجوز نزع ملكية العقار في دبي إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل. ويرسم القانون رقم 2 لسنة 2022 الآلية بدقّة: للمالك الاعتراض على المبلغ لا على نوع التعويض، وخلال عشرة أيام عمل فقط؛ والمثمّن يختاره المالك؛ وفارق حتى 10% يُحسم لصالحه، وما زاد يستدعي مثمّناً ثانياً ومتوسّطاً. أمّا المحكمة فتنظر في الإجراء وحده: والنزاع على المبلغ يجب أن تقضي بعدم قبوله. نستعرض النصّ الرسمي على بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّ القانون رقم 2 لسنة 2022 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل مادة وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل نزع يُقيَّم بمستنداته ومُهَله.
موضوع نادر في الإعلانات وكثير في أسئلة الملّاك: ماذا يحدث إذا احتاجت المدينة إلى الأرض أو المبنى. في دبي الجواب في تشريع مستقلّ — Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for Public Benefit in the Emirate of Dubai، الصادر في 3 يناير 2022.
شرطان معاً وكلاهما واجب
المادة 5:
«Acquisition of Real Property may be made only for the public benefit, in return for fair Compensation, and in accordance with the rules, standards, provisions, and procedures stipulated in this Law and the resolutions issued in pursuance hereof.»
«لا يجوز نزع ملكية العقار إلا للمنفعة العامة، ومقابل تعويض عادل، ووفقاً للقواعد والمعايير والأحكام والإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه.» — القانون رقم (2) لسنة 2022، المادة 5
«إلا» متعلّقة بالغاية، و«مقابل» متعلّقة بالتعويض: فلا نزع بلا منفعة عامة، ولا نزع بلا تعويض عادل.
الاعتراض على المبلغ لا على النوع
المادة 10 تضع نافذة ضيّقة وموضوعاً ضيّقاً:
«An Owner of acquired Real Property may object to the amount, but not the type, of the Compensation within ten (10) working days from the date of expiry of the time limit prescribed by sub-paragraph (2) of Article (9) of this Law.»
«لمالك العقار المنزوعة ملكيته الاعتراض على مقدار التعويض دون نوعه خلال عشرة (10) أيام عمل من تاريخ انتهاء المهلة المقرّرة في البند (2) من المادة (9) من هذا القانون.»
حدّان في جملة واحدة: موضوع الاعتراض هو المقدار وحده، والمهلة عشرة أيام عمل. ونوع التعويض لا يُناقَش في هذا المسار.
كيف يُعاد حساب المبلغ
المادة 11 تصف إعادة التقييم، والحساب فيها مهمّ.
أولاً حركة الأوراق:
«Within (5) five working days from the date of receiving the objection submitted by the Owner of the acquired Real Property, the Acquiring Entity will forward the objection to the Acquisition Committee, together with a copy of the title deed of the Real Property intended for Acquisition and the Real Property survey certificate.»
ثم المثمّن، ويختاره المالك وتتحمّل كلفته الجهة النازعة:
«Within ten (10) working days from the date of receiving the objection… the Acquisition Committee will, at the expense of the Acquiring Entity, appoint the Valuator selected by the Owner to revaluate the acquired Real Property, determine the amount of Compensation in accordance with the internationally recognised standards, prepare a report on the same, and submit that report to the Acquisition Committee.»
ثم ثلاثة مسارات بحسب النتيجة:
| تقدير المثمّن مقابل تقدير الدائرة | ما يُعتمد | بند م. 11 |
|---|---|---|
| أقلّ من تقدير الدائرة | يُعتمد تقدير الدائرة | 3 |
| أعلى بما لا يتجاوز 10% | يُعتمد تقدير المثمّن | 4 |
| أعلى بأكثر من 10% | يُعيَّن مثمّن ثانٍ، والتعويض متوسّط أعلى التقديرات للدائرة والمثمّنَين | 5–6 |
السطر الأول يفسّر عدم التماثل في الآلية: المالك الذي يطلب إعادة التقييم لا يخاطر بأن ينال أقلّ ممّا قدّرته الدائرة. والثاني يمنحه الفارق كاملاً في حدود عشرة بالمئة. والثالث يُدخل المتوسّط، ولهذا لا يعمل «اختيار مثمّن أعلى» بصورة خطّية.
وقرار اللجنة وُصف بأنّه نهائي:
«The decision issued by the Acquisition Committee in this respect will be final.»
المحكمة: الإجراء فقط لا المبلغ
المادة 12 تفصل مسألتين كثيراً ما تختلطان:
«An Owner of acquired Real Property may challenge the validity of the procedures for execution of the Acquisition resolution before the competent court within sixty (60) days… Where the Owner files the challenge within the time limit, the amount of Compensation will be retained, deposited into the Escrow Account, and disbursed to the persons entitled to it only pursuant to a final court judgment.»
«لمالك العقار المنزوعة ملكيته الطعن في صحة إجراءات تنفيذ قرار النزع أمام المحكمة المختصة خلال ستين (60) يوماً… وإذا رُفع الطعن في الميعاد، يُحتجز مبلغ التعويض ويُودع في حساب الضمان ولا يُصرف لمستحقّيه إلا بموجب حكم قضائي نهائي.»
ثم منعٌ صريح:
«Courts may not hear any application or appeal in relation to any objection to the amount of Compensation; and must rule that it is inadmissible.»
«لا يجوز للمحاكم نظر أي طلب أو طعن يتعلّق بالاعتراض على مقدار التعويض، وعليها أن تقضي بعدم قبوله.»
والخلاصة العملية: النزاع على المال يعيش داخل الإجراء الإداري ويُغلق بقرار اللجنة، وإلى المحكمة يُذهب بالإجراء. وعشرة أيام العمل الفائتة بمقتضى المادة 10 لا تُعوَّض بدعوى على المقدار.
لماذا صُمّمت الآلية هكذا
في نزاع النزع يتقابل طرفان غير متكافئين: للمدينة موازنة ومثمّنون، وللمالك شقّة واحدة أو قطعة واحدة وغالباً بلا خبير. والقانون يوازن ذلك بثلاثة قرارات محدّدة لا بعبارات.
الأول: المالك يختار المثمّن والجهة النازعة تدفع. وهذا يزيل أكثر العوائق العملية شيوعاً، إذ تكفّ إعادة التقييم عن كونها نفقة يُخشى تحمّلها لنتيجة مجهولة.
الثاني: الحدّ الأدنى مثبَّت. فإن جاء التقدير المستقلّ أقلّ من تقدير الدائرة اعتُمد تقدير الدائرة لا الأدنى منهما، فلا يُعاقَب المالك على مجرّد اعتراضه.
الثالث: الحدّ الأعلى مُلطَّف بالمتوسّط. الفارق حتى عشرة بالمئة يُعترف به كاملاً، وما زاد يمرّ بمثمّن ثانٍ وبمتوسّط أعلى التقديرات. فالمكسب من تقدير مبالغ فيه محدود بالبناء ذاته، وهذا يزيل الحافز لتحويل الإجراء إلى مباراة تقارير.
وثمن هذا التصميم سرعة ونهائية: قرار اللجنة يغلق مسألة المال، ويبقى للمحكمة الإجراء. ويحسن إدراك ذلك مسبقاً لا بعد انقضاء أيام العمل العشرة.
مُهَل يحسن تدوينها سلفاً
| الحدث | المهلة | المادة |
|---|---|---|
| الاعتراض على المبلغ | 10 أيام عمل | 10 |
| إحالة الاعتراض إلى اللجنة | 5 أيام عمل | 11(1) |
| تعيين المثمّن الذي اختاره المالك | 10 أيام عمل | 11(2) |
| الطعن القضائي في الإجراء | 60 يوماً | 12 |
ويُودع التعويض في حساب ضمان — الأداة ذاتها المستعملة في مشاريع التطوير: كيف يعمل حساب ضمان المشروع.
ماذا يعني هذا للمالك العادي
- أبقِ المستندات جاهزة. يقوم الإجراء على سند الملكية وشهادة المساحة؛ والحق يُثبته القيد — لماذا السجل وحده.
- احسب أيام العمل لا الأيام التقويمية. المادتان 10 و11 بأيام العمل، والمادة 12 بستين يوماً تقويمياً.
- اختيار المثمّن ورقتك. اللجنة تعيّنه وأنت تختاره والجهة النازعة تدفع.
- لا تخلط النزاعين. المبلغ إلى اللجنة والإجراء إلى المحكمة؛ والقانون يمنع المحكمة من نظر الأول صراحةً.
ما لا نزعمه هنا
- ما الذي يُعدّ منفعة عامة في حالة بعينها. تفسير المصطلح موضوع بيانات مستقلّة لم نفحص نصّها فلا ننقلها.
- أيّ الجهات تكون النازعة في حالتك. يصف القانون فئة لا قائمة لقطعة بعينها.
- أي مبالغ. لا يرد في المقال رقم واحد: الآلية تحدّد طريقة الحساب لا القيمة.
- مهلة الصرف بعد القرار. يتكلّم القانون عن الإيداع في حساب الضمان خلال مدة تحدّدها اللجنة؛ والمدة نفسها غير مذكورة في النصّ ولا نخترعها.
المصادر
- Law No. (2) of 2022 Concerning Acquisition of Real Property for Public Benefit in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 5 (للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل)، المادة 10 (الاعتراض على المبلغ خلال عشرة أيام عمل)، المادة 11 (إحالة الاعتراض، والمثمّن باختيار المالك وعلى نفقة الجهة النازعة، وقاعدتا 10% والمتوسّط، ونهائية قرار اللجنة)، المادة 12 (ستون يوماً للطعن في الإجراء، واحتجاز التعويض في حساب الضمان، ومنع المحاكم من نظر النزاع على المبلغ). تاريخ الصدور 3 يناير 2022.
