除抵押之外，迪拜的房产还可能承载第二种负担——优先权：一种依法律而生的从属物权，其持有人在房产变卖价款中优先于普通债权人受偿。2025年第154号行政决议首次规定土地局如何将该权利登入产权登记簿：须有终局判决或依法具有执行名义效力的文书，顺位以登记的流水号确定，并明文列举三类持有人——未收足价款的出卖人、承包商或顾问工程师，以及分割时的共有人。
已于 2026-09-16 依官方来源核验：2025年第154号行政决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae），版权标注为该酋长国最高立法委员会。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文不构成法律意见：具体房产与具体债权以其自身文件为准。
我们在梳理2008年第14号抵押法时说明了一件简单的事：抵押只存在于土地局的登记簿中，登记簿之外它根本不存在。但抵押并非唯一可能优先于普通债权人的负担。还有第二种，少有人写，且在2025年之前并无自己的登记程序：优先权。
该文件为 Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register，由迪拜土地局总局长于2025年7月31日（相当于伊历1447年色法尔月6日）颁布，自在官方公报刊载之日起施行（第6条）。其序言援引联邦民法典（1985年第5号法律及其修正）、2006年第7号房地产登记法、2013年第7号土地局法，以及2013年第30号执行委员会关于该局收费的决议及其修正。
何为优先权，与抵押有何不同
"Privilege: An ancillary real right established by law by virtue of which the Privilege Holder has priority over ordinary creditors and lower-ranking creditors in recovering the debt secured by the Privilege from the proceeds of the sale of the Real Property."
「优先权：依法律设立的从属物权，其持有人据此在从房产变卖价款中受偿所担保债权时，优先于普通债权人及顺位在后的债权人。」 — Administrative Resolution No. (154) of 2025，第1条
与抵押的区别在于权利的来源。抵押生于与贷款人的合同，而法律并不允许任何人都充当该贷款人。优先权则生于法律本身：它因某些人的地位而产生，而非因业主签署了什么。业主可能什么都没签——其房产仍可能成为此种权利的标的。
其次，优先权被称为从属权利。它不独立存在，而是伴随债权而在——并如第4条所示，随债权一同消灭。
谁可能成为持有人
第1条以 "including, without limitation" 列举持有人——即清单是开放的，所列为示例而非穷尽枚举。明文列举三类：
- 未全部或部分收到价款的房产出卖人；
- 从事建筑物或构筑物建造、重建、翻修或维护的承包商或顾问工程师；
- 房产的共有人——在其分割之时。
二手市场的买家值得读两遍。前两项描述的，正是交易之前可能已经发生在这处房产上的情形：此前的一次出售未付清价款，以及承包商的工程未获结算。而房产本身看上去毫无异样。
⚠️ 我们必须作出的保留：存在哪些优先权、以何种条件成立，由法律而非本决议决定——首先是序言所援引的民法典。我们在此不解读其文本，因此既不列出优先权的完整清单，也不主张上述三例已穷尽之。第154号决议回答的是另一个问题：优先权如何进入登记簿。
要获得登记究竟需要什么
全文最具实务意义的规范在此——第2条：
"For a Privilege to be registered by the DLD in the Real Property Register, a definitive judgment must have been issued establishing the debt for which the Privilege is to be registered, or the debt must be evidenced by an instrument that, by law, has the force of an enforceable instrument."
「土地局将优先权登入产权登记簿，须已作出确认该权利所对应债权的终局判决，或该债权须由依法具有执行名义效力的文书予以证明。」 — Administrative Resolution No. (154) of 2025，第2条
门槛很高。发票、催告函或正在进行的争议，本身都不会产生登记：要么有终局判决，要么有法律等同于执行名义的文书。这在两个方向上起作用——既保护业主不因一面之词被登记，也意味着判决之前，优先权在登记簿上并不可见。
顺位：日期由登记确定，先后由编号确定
第3条简短而严格：
- 优先权的优先效力自其在产权登记簿登记之日起算——不是债权发生之日，也不是判决之日；
- 顺位由登记簿中登记的流水号确定；
- 若数人同时就同一房产申请登记优先权，则各优先权登记于同一编号之下，各该人顺位相同。
其逻辑与2008年第14号法律相同：要紧的不是关系何时产生，而是登记何时出现。登记簿再一次不是权利的映照，而是权利取得效力之所在——正如2006年第7号法律。
优先权何时消灭
第4条列举五项事由，优先权因之消灭并从登记簿中涂销：
- 持有人抛弃优先权；
- 优先权与房产所有权归于同一人；
- 涉及的房产为单元且灭失；
- 作出宣告优先权消灭的终局判决或司法决定；
- 所担保的债权消灭。
第五项是「从属性」的直接结果：无债权则无优先权。第三项值得单独注意——它说的是单元的灭失，而非地块。
费用：地址已指明，金额不由我们印出
第5条未提及任何金额。它作出指引：登记优先权，该局收取与在房产登记页作出记载相同的费用（抵押情形除外）；涂销则收取与删除记载相同的费用，依2013年第30号执行委员会决议所附《房地产处分登记及土地局服务收费表》第**(46)项与第(48)**项。
⚠️ 第(46)项与第(48)项本身我们未曾阅读：该收费表存在于2013年第30号决议「及其修正」之中，我们未在门户上找到其英文文本。因此此处没有任何一个费用数字——只有其地址。关于过户费用我们另有专文，但那是收费表的其他项目，不可移用于此。
对买家意味着什么
实务结论简短而审慎。优先权是这样一种负担：
- 无须业主签字即可产生，因而阅读业主的合同并不能发现它；
- 只有在判决之后或凭具有执行效力的文书才进入登记簿——在此之前，登记簿上没有它；
- 顺位取自登记的日期与编号，而非债权的日期；
- 随债权一同消失——届时登记被涂销。
据此，该决议只支持关于查验房产的一句话：优先权得以显现之处，正是本就证明所有权的那本土地局登记簿。至于买家应当如何查看，第154号决议根本没有描述——那是该局服务事项的问题，而非本文本的问题。
我们在此不作的主张
- 优先权的完整清单。 决议以明文的 "including, without limitation" 列举三类持有人。优先权的成立事由由法律规定，首先是序言中的1985年第5号联邦民法典；其文本我们未曾阅读。
- 费用金额。 第5条指向2013年第30号执行委员会决议及其修正所附收费表第(46)、(48)项；该表我们未见，不引用任何数额。
- 申请程序与材料清单。 决议不含这些内容：它规定的是登记条件、顺位、消灭事由与费用的地址。
- 优先权与抵押的顺位关系。 第5条仅在关于费用的括注中提及抵押，决议并无二者之间的优先规则。那是法律的问题，而非本文件的问题。
- 施行的公历日期。 决议自在官方公报刊载之日起施行；刊载日期我们未予核验。颁布日期为2025年7月31日。
来源
- Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register — 迪拜立法门户：由迪拜土地局总局长于2025年7月31日、相当于伊历1447年色法尔月6日颁布，自刊载之日起施行（第6条）；序言援引1985年第5号联邦民法典及其修正、2006年第7号房地产登记法及其修正、2013年第7号土地局法、2013年第30号执行委员会收费决议及其修正；登记簿、房产、作为依法律设立之从属物权的优先权，以及持有人的开放式列举——未收足价款的出卖人，从事建造、重建、翻修与维护的承包商或顾问工程师，分割时的共有人（第1条）；登记须有终局判决或具有执行名义效力的文书（第2条）；自登记之日起的优先效力、以流水号确定顺位、同时申请时登记于同一编号且顺位相同（第3条）；五项消灭与涂销事由——持有人抛弃、优先权与所有权归于同一人、单元灭失、宣告消灭的终局判决或司法决定、所担保债权消灭（第4条）；登记费等同于在登记页作出记载（抵押除外）的费用、涂销费等同于删除记载的费用，依2013年第30号执行委员会决议所附收费表第(46)项与第(48)项（第5条）。
