Outre l'hypothèque, un bien à Dubaï peut porter une seconde charge — le privilège : un droit réel accessoire qui naît DE LA LOI et donne à son titulaire priorité sur les créanciers ordinaires sur le prix de vente. La résolution administrative n° 154 de 2025 décrit pour la première fois comment le Land Department inscrit ce privilège au registre immobilier : il faut un jugement définitif ou un titre ayant force exécutoire, le rang suit le numéro d'ordre de l'inscription, et trois titulaires sont nommés expressément — le vendeur impayé, l'entrepreneur ou l'ingénieur-conseil, et le copropriétaire lors du partage.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte de la résolution administrative n° 154 de 2025 provient du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), la mention de propriété nommant le Comité législatif suprême de l'émirat. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un bien et une créance donnés s'apprécient sur leurs propres pièces.
En examinant la loi hypothécaire 14/2008, nous avons établi une chose simple : le gage n'existe que dans le registre du Land Department, et hors du registre il n'existe pas. Mais l'hypothèque n'est pas la seule charge susceptible de primer les créanciers ordinaires. Il en existe une seconde, dont on écrit rarement et qui, jusqu'en 2025, n'avait pas de procédure d'inscription propre : le privilège.
Le document est Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register, pris par le directeur général du Dubai Land Department le 31 juillet 2025 (correspondant au 6 safar 1447 de l'Hégire) ; il entre en vigueur le jour de sa publication au Journal officiel (article 6). Son préambule cite le Code civil fédéral (loi n° 5 de 1985 et ses modifications), la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement immobilier, la loi n° 7 de 2013 sur le Land Department et la résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013 relative aux droits perçus par le département, et ses modifications.
Ce qu'est un privilège et en quoi il diffère de l'hypothèque
"Privilege: An ancillary real right established by law by virtue of which the Privilege Holder has priority over ordinary creditors and lower-ranking creditors in recovering the debt secured by the Privilege from the proceeds of the sale of the Real Property."
« Privilège : droit réel accessoire établi par la loi, en vertu duquel son titulaire prime les créanciers ordinaires et les créanciers de rang inférieur dans le recouvrement de la créance garantie sur le produit de la vente du bien. » — Administrative Resolution No. (154) of 2025, article 1
La différence avec l'hypothèque tient à la source du droit. L'hypothèque naît d'un contrat avec un prêteur que la loi ne permet pas à n'importe qui d'être. Le privilège naît de la loi elle-même : il appartient à certaines personnes en raison de leur position, et non parce que le propriétaire aurait signé quelque chose. Le propriétaire peut n'avoir rien signé — et son bien n'en est pas moins grevé.
Ensuite, le privilège est qualifié d'accessoire. Il n'existe pas seul, mais aux côtés d'une créance — et, comme le montre l'article 4, il disparaît avec elle.
Qui peut en être titulaire
L'article 1 énumère les titulaires avec la formule "including, without limitation" — la liste est donc ouverte, ce sont des exemples et non une énumération exhaustive. Trois sont nommés expressément :
- le vendeur d'un bien qui n'a pas reçu le prix, en tout ou en partie ;
- l'entrepreneur ou l'ingénieur-conseil chargé de la construction, de la reconstruction, de la rénovation ou de l'entretien d'un bâtiment ou d'un ouvrage ;
- le copropriétaire du bien — lors de son partage.
L'acheteur dans le marché secondaire devrait le lire deux fois. Les deux premiers cas décrivent exactement ce qui a pu arriver au bien avant la transaction : une vente antérieure dont le prix n'a pas été intégralement payé, et des travaux d'entrepreneur jamais réglés. Le bien, lui, a l'air parfaitement ordinaire.
⚠️ La réserve qui s'impose : quels privilèges existent et à quelles conditions relève de la loi, non de cette résolution — au premier chef du Code civil cité au préambule. Nous n'en analysons pas le texte ici ; nous ne dressons donc pas de liste complète et n'affirmons pas que les trois exemples l'épuisent. La résolution 154 répond à une autre question : comment un privilège entre au registre.
Ce qu'il faut pour qu'il soit seulement inscrit
Voici la règle la plus pratique de tout le document — l'article 2 :
"For a Privilege to be registered by the DLD in the Real Property Register, a definitive judgment must have been issued establishing the debt for which the Privilege is to be registered, or the debt must be evidenced by an instrument that, by law, has the force of an enforceable instrument."
« Pour qu'un privilège soit inscrit par le département au registre immobilier, un jugement définitif doit avoir été rendu établissant la créance au titre de laquelle le privilège doit être inscrit, ou la créance doit être constatée par un titre auquel la loi confère force exécutoire. » — Administrative Resolution No. (154) of 2025, article 2
La barre est haute. Ni une facture, ni une mise en demeure, ni un litige en cours ne produisent par eux-mêmes une inscription : il faut un jugement définitif ou un titre que la loi assimile à un titre exécutoire. Cela joue dans les deux sens — le propriétaire est protégé d'une inscription faite sur simple allégation, et avant le jugement le privilège n'est pas visible au registre.
Le rang : l'inscription fixe la date, le numéro fixe l'ordre
L'article 3 est bref et ferme :
- la priorité court à compter de la date d'inscription au registre immobilier — non de la date de la créance, ni de celle du jugement ;
- le rang est déterminé par le numéro d'ordre de l'inscription au registre ;
- lorsque plusieurs personnes demandent en même temps l'inscription d'un privilège sur le même bien, les privilèges sont inscrits sous un numéro unique et ces personnes viennent à rang égal.
La logique est celle de la loi n° 14 de 2008 : ce qui compte n'est pas la naissance du rapport, mais l'apparition de l'inscription. Une fois encore, le registre n'est pas le reflet des droits mais le lieu où ils prennent effet — exactement comme dans la loi n° 7 de 2006.
Quand le privilège s'éteint
L'article 4 énonce cinq causes d'extinction du privilège et de radiation de son inscription :
- le titulaire renonce au privilège ;
- le privilège et la propriété du bien se réunissent sur la même tête ;
- le bien concerné est une unité et il est détruit ;
- un jugement définitif ou une décision judiciaire déclare le privilège éteint ;
- la créance garantie s'éteint.
La cinquième découle directement du caractère accessoire : pas de créance, pas de privilège. La troisième mérite une note à part — elle vise la destruction d'une unité, non d'une parcelle.
Les droits : l'adresse est nommée, les montants ne sont pas à nous
L'article 5 ne cite aucun montant. Il renvoie : pour l'inscription, le département perçoit le même droit que pour une inscription au folio du bien (hors hypothèque), et pour la radiation le même que pour la suppression d'une inscription, aux postes (46) et (48) du barème des droits d'enregistrement des dispositions immobilières et des services du Land Department annexé à la résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013.
⚠️ Nous n'avons pas lu les postes (46) et (48) eux-mêmes : le barème vit dans la résolution n° 30 de 2013 « et ses modifications », dont nous n'avons pas trouvé le texte anglais sur le portail. Il n'y a donc ici aucun chiffre de droit — seulement son adresse. Nous avons traité des droits de mutation séparément, mais ce sont d'autres postes du barème et ils ne se transposent pas ici.
Ce qu'il faut en retenir comme acheteur
La conclusion pratique est courte et prudente. Le privilège est une charge qui :
- naît sans la signature du propriétaire et ne se découvre donc pas en lisant ses contrats ;
- n'entre au registre qu'après un jugement ou un titre à force exécutoire — avant, il n'y figure pas ;
- tire son rang de la date et du numéro de l'inscription, non de la date de la créance ;
- disparaît avec la créance — et l'inscription est alors radiée.
De là, la résolution n'autorise qu'une seule affirmation sur la vérification d'un bien : le lieu où un privilège devient visible est ce même registre du Land Department qui prouve déjà la propriété. Comment l'acheteur doit s'y prendre, la résolution 154 ne le décrit pas du tout — c'est une question pour les services du département, pas pour ce texte.
Ce que nous n'affirmons PAS ici
- Une liste complète des privilèges. La résolution nomme trois titulaires avec un "including, without limitation" exprès. Les causes de privilège sont fixées par la loi, au premier chef le Code civil fédéral n° 5 de 1985 du préambule ; nous n'en avons pas lu le texte.
- Le montant des droits. L'article 5 renvoie aux postes (46) et (48) du barème de la résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013 et ses modifications ; nous n'avons pas vu ce barème et ne citons aucune somme.
- La procédure de demande et la liste des pièces. La résolution ne les contient pas : elle énonce la condition d'inscription, le rang, les causes d'extinction et l'adresse des droits.
- Le rang du privilège face à l'hypothèque. L'article 5 ne mentionne l'hypothèque que dans la parenthèse relative au droit, et la résolution ne contient aucune règle de priorité entre les deux. C'est une question pour la loi, non pour ce document.
- La date calendaire d'entrée en vigueur. La résolution s'applique à compter du jour de sa publication au Journal officiel ; nous n'avons pas vérifié cette date. La date d'édiction est le 31 juillet 2025.
Sources
- Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register — Dubai Legislation Portal : édiction par le directeur général du Dubai Land Department le 31 juillet 2025, correspondant au 6 safar 1447 de l'Hégire, et entrée en vigueur au jour de la publication (article 6) ; préambule citant le Code civil fédéral n° 5 de 1985 et ses modifications, la loi n° 7 de 2006 sur l'enregistrement immobilier et ses modifications, la loi n° 7 de 2013 sur le Land Department et la résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013 sur les droits et ses modifications ; définitions du registre, du bien immobilier, du privilège comme droit réel accessoire établi par la loi et du titulaire avec une liste ouverte — vendeur impayé, entrepreneur ou ingénieur-conseil en construction, reconstruction, rénovation et entretien, copropriétaire lors du partage (article 1) ; exigence d'un jugement définitif ou d'un titre à force exécutoire pour l'inscription (article 2) ; priorité à compter de la date d'inscription, rang par numéro d'ordre et numéro unique à rang égal en cas de demandes simultanées (article 3) ; cinq causes d'extinction et de radiation — renonciation du titulaire, réunion du privilège et de la propriété sur la même tête, destruction d'une unité, jugement définitif ou décision judiciaire d'extinction, extinction de la créance garantie (article 4) ; droit d'inscription égal à celui d'une inscription au folio hors hypothèque et droit de radiation égal à celui de la suppression d'une inscription, aux postes (46) et (48) du barème annexé à la résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013 (article 5).
