إلى جانب الرهن، قد يحمل العقار في دبي عبئاً ثانياً — حقّ الامتياز: حقّ عيني تبعي ينشأ بحكم القانون ويمنح صاحبه أولوية على الدائنين العاديين من حصيلة بيع العقار. ويبيّن القرار الإداري رقم 154 لسنة 2025 لأوّل مرّة كيف تقيّد دائرة الأراضي والأملاك هذا الامتياز في السجلّ العقاري: يلزم حكم نهائي أو سند له قوّة السند التنفيذي، وتتحدّد الأولوية برقم القيد المتسلسل، وسُمّي ثلاثة من أصحاب الامتياز صراحةً — البائع الذي لم يستوفِ الثمن، والمقاول أو المهندس الاستشاري، والشريك في الشيوع عند القسمة.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-16 من المصادر الرسمية: نصّ القرار الإداري رقم 154 لسنة 2025 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae)، وعلامة الملكية للّجنة العليا للتشريع في الإمارة. وتنبّه البوّابة إلى أنّ النسخة الإنجليزية ترجمة وأنّ النصّ العربي هو المرجّح عند الاختلاف. هذه ليست استشارة قانونية: كلّ عقار وكلّ دين يُقيَّم بمستنداته.
عند تناول قانون الرهن 14/2008 قلنا أمراً بسيطاً: الرهن لا يوجد إلّا في سجلّ دائرة الأراضي والأملاك، وخارج السجلّ لا وجود له. غير أنّ الرهن ليس العبء الوحيد الذي قد يتقدّم على الدائنين العاديين. هناك عبء ثانٍ قلّما يُكتب عنه، ولم يكن له حتى سنة 2025 إجراء قيد خاصّ به: حقّ الامتياز.
الوثيقة هي Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register، الصادر عن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في 31 يوليو 2025 (الموافق 6 صفر 1447 هـ)، ويُعمل به من يوم نشره في الجريدة الرسمية (المادة 6). وتذكر ديباجته القانون المدني الاتحادي (القانون رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته)، والقانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري، والقانون رقم 7 لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك، وقرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 باعتماد رسوم الدائرة وتعديلاته.
ما هو حقّ الامتياز وبمَ يختلف عن الرهن
«Privilege: An ancillary real right established by law by virtue of which the Privilege Holder has priority over ordinary creditors and lower-ranking creditors in recovering the debt secured by the Privilege from the proceeds of the sale of the Real Property.»
«الامتياز: حقّ عيني تبعي مقرَّر بموجب القانون، يكون لصاحبه بمقتضاه أولوية على الدائنين العاديين والدائنين التاليين في المرتبة عند استيفاء الدين المضمون بالامتياز من حصيلة بيع العقار.» — Administrative Resolution No. (154) of 2025، المادة 1
الفارق عن الرهن في مصدر الحقّ. فالرهن يولد من العقد مع دائن لا يسمح القانون لأيٍّ كان أن يكونه. أمّا الامتياز فيولد من القانون نفسه: ينشأ لأشخاص بحكم مركزهم، لا لأنّ المالك وقّع شيئاً. وقد لا يوقّع المالك شيئاً البتّة، ويظلّ عقاره محلّاً لهذا الحقّ.
وثانياً، وُصف الامتياز بأنّه حقّ تبعي. فهو لا يقوم بذاته بل مع دين — ويزول معه، كما تُظهر المادة 4.
من يمكن أن يكون صاحب امتياز
تُعدّد المادة 1 أصحاب الامتياز بعبارة «including, without limitation» — أي أنّ القائمة مفتوحة وما ورد أمثلة لا حصر. وسُمّي ثلاثة صراحةً:
- بائع العقار الذي لم يستوفِ الثمن كلّه أو بعضه؛
- المقاول أو المهندس الاستشاري القائم ببناء مبنى أو منشأة أو إعادة بنائها أو ترميمها أو صيانتها؛
- الشريك في العقار — عند قسمته.
ويجدر بمشتري العقار في السوق الثانوية أن يقرأ ذلك مرّتين. فالبندان الأوّلان يصفان بالضبط ما قد يكون حدث للعقار قبل الصفقة: بيع سابق لم يُدفع ثمنه كاملاً، وأعمال مقاول لم تُسوَّ. والعقار في هذه الأثناء يبدو عادياً تماماً.
⚠️ والتحفّظ واجب: أيّ امتيازات توجد وبأيّ شروط أمر يقرّره القانون لا هذا القرار — وفي المقدّمة القانون المدني المذكور في الديباجة. ولم نتناول نصّه هنا، فلا نضع قائمة كاملة بالامتيازات ولا ندّعي أنّ الأمثلة الثلاثة تستغرقها. فالقرار 154 يجيب عن سؤال آخر: كيف يدخل الامتياز إلى السجلّ.
ما يلزم لقيد الامتياز أصلاً
هنا أكثر أحكام الوثيقة عملية — المادة 2:
«For a Privilege to be registered by the DLD in the Real Property Register, a definitive judgment must have been issued establishing the debt for which the Privilege is to be registered, or the debt must be evidenced by an instrument that, by law, has the force of an enforceable instrument.»
«لقيد الامتياز من قِبَل الدائرة في السجلّ العقاري يجب أن يكون قد صدر حكم نهائي يثبت الدين المطلوب قيد الامتياز من أجله، أو أن يكون الدين ثابتاً بسند له بحكم القانون قوّة السند التنفيذي.» — Administrative Resolution No. (154) of 2025، المادة 2
والعتبة مرتفعة. فلا فاتورة ولا مطالبة ولا نزاع قائم تُنشئ بذاتها قيداً في السجلّ: يلزم حكم نهائي أو سند يعادله القانون بالسند التنفيذي. وهذا يعمل في الاتّجاهين — يحمي المالك من قيد بمجرّد ادّعاء، ويعني أنّ الامتياز قبل الحكم غير ظاهر في السجلّ.
المرتبة: القيد يحدّد التاريخ، والرقم يحدّد الدور
المادة 3 قصيرة وحاسمة:
- تُحتسب أولوية الامتياز من تاريخ قيده في السجلّ العقاري — لا من تاريخ الدين ولا من تاريخ الحكم؛
- تتحدّد المرتبة برقم القيد المتسلسل في السجلّ؛
- وإذا تقدّم أكثر من شخص في الوقت ذاته لقيد امتياز على العقار نفسه، تُقيَّد الامتيازات برقم واحد ويتساوى هؤلاء في المرتبة.
والمنطق هو ذاته الذي رأيناه في القانون رقم 14 لسنة 2008: العبرة ليست بوقت نشوء العلاقة بل بوقت ظهور القيد. ومرّة أخرى لا يكون السجلّ مرآةً للحقوق بل المكان الذي تنفذ فيه — تماماً كما في القانون رقم 7 لسنة 2006.
متى ينقضي الامتياز
تذكر المادة 4 خمسة أسباب ينقضي بها الامتياز ويُشطب قيده من السجلّ:
- تنازل صاحب الامتياز عنه؛
- اجتماع الامتياز وملكية العقار في شخص واحد؛
- أن يكون العقار محلّ الامتياز وحدة عقارية وهلكت؛
- صدور حكم نهائي أو قرار قضائي بانقضاء الامتياز؛
- انقضاء الدين المضمون.
والسبب الخامس نتيجة مباشرة لصفة «التبعية»: لا دين فلا امتياز. ويستحقّ الثالث ملاحظة خاصّة: فهو يتكلّم عن هلاك وحدة عقارية، لا عن قطعة أرض.
الرسوم: العنوان مذكور، والمبالغ لسنا من يطبعها
لا تذكر المادة 5 أيّ مبلغ. بل تُحيل: تتقاضى الدائرة عن قيد الامتياز الرسم ذاته المقرّر لإجراء قيد في صحيفة العقار (في غير حالة الرهن)، وعن شطبه الرسم ذاته المقرّر لشطب قيد، وفقاً للبندين (46) و**(48)** من جدول رسوم تسجيل التصرّفات العقارية وخدمات الدائرة الملحق بقرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013.
⚠️ ولم نقرأ البندين (46) و(48) ذاتهما: فالجدول يعيش في القرار رقم 30 لسنة 2013 «وتعديلاته»، ولم نجد نصّه بالإنجليزية على البوّابة. لذا لا يرد هنا رقم واحد للرسم — بل عنوانه فحسب. وقد كتبنا عن رسوم نقل الملكية على حدة، لكنّها بنود أخرى من الجدول ولا يجوز نقلها إلى هنا.
ماذا يعني ذلك للمشتري
الخلاصة العملية قصيرة ومتحفّظة. الامتياز عبء:
- ينشأ دون توقيع المالك، فلا تكشفه قراءة عقوده؛
- لا يدخل السجلّ إلّا بعد حكم أو سند بقوّة تنفيذية — أي أنّه قبل ذلك غير موجود في السجلّ؛
- يأخذ مرتبته من تاريخ القيد ورقمه، لا من تاريخ الدين؛
- يزول مع الدين — ويُشطب القيد عندئذٍ.
ومن ذلك لا يسمح القرار إلّا بقول واحد عن فحص العقار: المكان الذي يظهر فيه الامتياز هو سجلّ الدائرة نفسه الذي يثبت الملكية أصلاً. أمّا «كيف ينظر المشتري» فلا يصفه القرار 154 إطلاقاً — وذلك سؤال يخصّ خدمات الدائرة لا هذا النصّ.
ما لا ندّعيه هنا
- قائمة كاملة بالامتيازات. يذكر القرار ثلاثة أصحاب مع عبارة «including, without limitation» الصريحة. وأسباب الامتياز يقرّرها القانون، وفي المقدّمة القانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 الوارد في الديباجة؛ ولم نقرأ نصّه.
- مقادير الرسوم. تُحيل المادة 5 إلى البندين (46) و(48) من جدول قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 وتعديلاته؛ ولم نرَ هذا الجدول ولا نورد مبالغ.
- إجراءات التقديم وقائمة المستندات. لا يتضمّنها القرار: فهو يذكر شرط القيد والمرتبة وأسباب الانقضاء وعنوان الرسوم.
- علاقة مرتبة الامتياز بالرهن. لا تذكر المادة 5 الرهن إلّا في القوس الخاصّ بالرسم، ولا يتضمّن القرار قواعد أولوية بين الامتياز والرهن. وذلك سؤال للقانون لا لهذه الوثيقة.
- التاريخ التقويمي لبدء العمل. يُعمل بالقرار من يوم نشره في الجريدة الرسمية؛ ولم نتحقّق من تاريخ النشر. وتاريخ الإصدار هو 31 يوليو 2025.
المصادر
- Administrative Resolution No. (154) of 2025 Concerning the Registration of Privileges in the Real Property Register — بوّابة تشريعات دبي: صدوره عن مدير عام دائرة الأراضي والأملاك في 31 يوليو 2025 الموافق 6 صفر 1447 هـ وبدء العمل به من يوم النشر (المادة 6)؛ الديباجة بالقانون المدني الاتحادي رقم 5 لسنة 1985 وتعديلاته، والقانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري وتعديلاته، والقانون رقم 7 لسنة 2013 بشأن الدائرة، وقرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 بشأن الرسوم وتعديلاته؛ تعريفات السجلّ والعقار والامتياز بوصفه حقّاً عينياً تبعياً مقرَّراً بالقانون وصاحب الامتياز بقائمة مفتوحة — البائع غير المستوفي للثمن، والمقاول أو المهندس الاستشاري في البناء وإعادة البناء والترميم والصيانة، والشريك عند القسمة (المادة 1)؛ اشتراط حكم نهائي أو سند بقوّة السند التنفيذي للقيد (المادة 2)؛ الأولوية من تاريخ القيد والمرتبة برقم القيد المتسلسل ورقم واحد بمرتبة متساوية عند التقديم المتزامن (المادة 3)؛ خمسة أسباب للانقضاء والشطب — تنازل صاحب الامتياز، واجتماع الامتياز والملكية في شخص واحد، وهلاك الوحدة العقارية، وصدور حكم نهائي أو قرار قضائي بالانقضاء، وانقضاء الدين المضمون (المادة 4)؛ رسم القيد المساوي لرسم إجراء قيد في صحيفة العقار في غير حالة الرهن ورسم الشطب المساوي لرسم شطب قيد، وفقاً للبندين (46) و(48) من الجدول الملحق بقرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 (المادة 5).
