Комитет собственников в Дубае — не правление и не заказчик работ. Закон №6 от 2019 года перечисляет его полномочия словом «exclusively» и даёт восемь пунктов: проверять, рассматривать, требовать, уведомлять. Управляет же домом не он, а сторона, назначенная категорией проекта: в крупных проектах — застройщик, в гостиничных — гостиничная управляющая компания, в остальных — компания, которую выбирает и нанимает RERA. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст закона №6 от 2019 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи закона и в конце материала. Это не юридическая консультация: применение к конкретному дому зависит от его категории и устава.
Вопрос «к кому идти с протекающей крышей и с непонятной строкой в счёте» звучит одинаково во всех домах, а ответ зависит от того, к какой категории отнесён проект. Это не бытовая классификация, а норма закона.
Базовый документ — Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai, изданный 4 сентября 2019 года.
Три категории и три разных управляющих
Статья 18 делит объекты совместного владения на три категории именно для целей управления общим имуществом.
Категория 1 — крупные проекты:
«Projects in this category will be determined in accordance with the criteria prescribed under the relevant resolution issued by the Director General. The Developer will be responsible for the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts and Utility Services.»
«Проекты этой категории определяются по критериям, установленным соответствующим решением генерального директора. Застройщик отвечает за управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг.» — Law No. (6) of 2019, Article 18
Категория 2 — гостиничные проекты:
«These are projects wherein the management of Common Parts must be outsourced by the Developer to a Hotel Project Management Company in accordance with the relevant rules approved by the Director General.»
«Это проекты, в которых управление общим имуществом должно быть передано застройщиком гостиничной управляющей компании в соответствии с правилами, утверждёнными генеральным директором.»
Категория 3 — все остальные:
«The management of Common Parts in these projects will be undertaken by a specialised management company selected and contracted by RERA.»
«Управление общим имуществом в таких проектах осуществляет специализированная управляющая компания, которую выбирает и с которой заключает договор RERA.»
Разница не косметическая. В категории 1 за общее имущество отвечает застройщик; в категории 3 управляющую компанию выбирает регулятор, а не жильцы и не застройщик.
Комитет собственников: кто в нём и как он появляется
Статья 22 — про состав:
«The Owners Committee of a Real Property project that falls in Category 1 or Category 3… will be constituted of a maximum of nine (9) members appointed by RERA.»
«Комитет собственников проекта, отнесённого к категории 1 или категории 3… состоит не более чем из девяти (9) членов, назначаемых RERA.»
Сразу два факта, которые расходятся с привычными ожиданиями: комитет существует в категориях 1 и 3, а его членов назначает RERA.
Порог появления комитета тоже назван:
«An Owners Committee will be constituted upon the registration of at least ten percent (10%) of the total Units of the Jointly Owned Real Property on the Real Property Register.»
То есть комитет возникает после регистрации не менее 10% всех единиц в реестре недвижимости.
Требования к члену комитета перечислены закрытым списком:
«be of full legal capacity; be an Owner residing in the Jointly Owned Real Property; be of good character and repute; pay the Service Charges and Usage Charges; and attend, and actively participate in, the meetings»
«обладать полной дееспособностью; быть собственником, проживающим в объекте совместного владения; иметь добрую репутацию; уплачивать эксплуатационные сборы и сборы за пользование; посещать заседания и деятельно в них участвовать.»
Полная дееспособность, собственник, проживающий в этом доме, добропорядочность, уплата эксплуатационных сборов и деятельное участие в заседаниях. Отсюда прямое следствие: неплательщик в комитете быть не может, а инвестор, сдающий квартиру и живущий в другом месте, требованию «residing» не отвечает.
И ещё три нормы той же статьи:
- Застройщик может быть членом комитета только если владеет непроданными единицами.
- Комитет избирает председателя из своего состава.
- RERA вправе в любое время переформировать комитет, а членство прекращается, если собственник перестаёт отвечать любому из требований.
Восемь полномочий — и слово «exclusively»
Статья 24 начинается словом, которое определяет всё остальное: комитет «will exclusively» — то есть исключительно:
«1. verify that the Management Entity undertakes the management, operation, maintenance, and repair of the Common Parts in accordance with this Law; 2. review, and provide the necessary recommendations on, the annual budgets for the maintenance; 3. discuss the obstacles and difficulties related to the management, operation, maintenance, and repair of Common Parts; 4. receive, and notify to the Management Entity, the complaints and suggestions submitted by Owners and Occupants; 5. request RERA to replace the Management Entity of any Real Property project that falls in Category 3; 6. notify the Management Entity or RERA of any defects in the structural parts or any damage requiring urgent repair; 7. coordinate with RERA, the Management Entity, or the Competent Authority with respect to any safety, environmental, security matter; and 8. submit to the Management Entity any proposals regarding the method of use of Common Parts.»
«1. проверять, что управляющая организация осуществляет управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общего имущества в соответствии с настоящим законом; 2. рассматривать годовые сметы на обслуживание и давать по ним необходимые рекомендации; 3. обсуждать препятствия и трудности, связанные с управлением, эксплуатацией, обслуживанием и ремонтом общего имущества; 4. принимать жалобы и предложения собственников и проживающих и передавать их управляющей организации; 5. требовать от RERA замены управляющей организации в проекте, отнесённом к категории 3; 6. уведомлять управляющую организацию или RERA о любых дефектах конструктивных элементов и о повреждениях, требующих неотложного ремонта; 7. взаимодействовать с RERA, управляющей организацией или уполномоченным органом по вопросам безопасности, охраны окружающей среды и правопорядка; 8. представлять управляющей организации предложения о порядке пользования общим имуществом.»
Переведём глаголы, а не пункты: проверять, рассматривать и рекомендовать, обсуждать, принимать и передавать, требовать замены, уведомлять, координировать, вносить предложения. Ни одного глагола «управлять», «нанимать», «заключать договор», «утверждать бюджет». Комитет — орган контроля и связи, а не заказчик работ.
Отдельно оговорена и гостиничная категория: комитет
«will not be authorised to participate in the management of the Hotel Project or its Common Parts»
Что это значит на практике
Если вам не нравится управляющая компания. Пункт 5 статьи 24 даёт комитету право требовать у RERA замены управляющей организации — но только в категории 3. В категории 1 за общее имущество отвечает застройщик, и этого рычага в перечне полномочий нет.
Если вы не согласны со ставкой сбора. Комитет бюджет рассматривает и рекомендует, а утверждает ставку регулятор через отдельный механизм — как именно, разобрано в статье про service charges и Mollak.
Если в доме дефект конструктива. Пункт 6 — прямой канал: уведомить управляющую организацию или RERA. С 2026 года у старых зданий появилась и отдельная обязанность подтверждать состояние: сертификат качества и безопасности по закону №3 от 2026 года.
Если вы арендатор. Пункт 4 упоминает жалобы не только собственников, но и occupants — проживающих. При этом обязанности сторон по ремонту внутри квартиры живут в другом законе: статьи 15–22 закона №26 от 2007 года.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- К какой категории отнесён конкретный дом. Критерии «крупного проекта» устанавливает отдельное решение генерального директора, которое мы не цитируем.
- Состав комитета в вашем доме. Членов назначает RERA; списка мы не ведём.
- Порядок подачи требования о замене управляющей компании. Закон даёт комитету право требовать, а процедуру задают устав и решения RERA — их текст вне этого разбора.
- Размеры сборов. Здесь нет ни одной ставки: эта статья о полномочиях, а не о деньгах.
Источники
- Law No. (6) of 2019 Concerning Ownership of Jointly Owned Real Property in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 18 (три категории и ответственные за управление), статья 22 (состав комитета, назначение RERA, порог 10%, требования к члену, застройщик с непроданными единицами, председатель, переформирование), статья 24 (восемь полномочий со словом «exclusively»). Дата издания — 4 сентября 2019 года.
