精美效果图和开着门的售楼处证明不了任何事。临时登记簿法的实施细则列出了不具备就根本不许销售的条件：取得土地并拿到界址证书、对地块有实际控制、获得主管机关批准，以及在土地登记页上加注项目。项目获批并登记之前所作的处分被宣告无效；中介必须把买家的钱存入项目监管账户，而不是自己的账户。以下依据迪拜立法门户的官方文本梳理。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2010年第6号执行委员会决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一法条旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：具体项目以其自身文件为准。
期房买家通常靠开发商的名气和已交付项目来判断。法律提供了更硬的判断依据：在项目阶段销售是有准入条件的，而且写得明明白白。
文件是 2010年第（6）号执行委员会决议《核准2008年第（13）号〈关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿〉法律的实施细则》，于2010年2月14日颁布。
不具备就不得销售的三个条件
第4条：
"A Master Developer or Sub-developer may not commence the implementation of a project or sell its units off-plan unless: (1) he takes possession of the land and receives the demarcation certificate; (2) he has actual control of the land on which the project is to be constructed; and (3) he obtains from the Competent Entities the approvals required to commence the implementation of the project."
「主开发商或分开发商不得开工实施项目或以期房方式出售其单元，除非：（1）已取得该土地的占有并收到界址证书；（2）对拟建项目的土地具有实际控制；（3）已从主管机关取得开工实施项目所需的批准。」 — 2010年第（6）号执行委员会决议第4条
请注意第一项与第二项并不相同：形式上取得土地与对土地的实际控制被分别列出——因此仅有一纸移交文件，并不足以获得销售资格。
登记页加注：项目显示在地块本身上
第5条把项目的状态变成一条记载，而不是一句承诺：
"1. The DLD must, whether on its own initiative or upon request by the concerned parties, create an entry on the Real Property registry folio of any land on which a Real Property project is to be constructed to denote that the project is a development project governed by the provisions of the Law. 2. The DLD will remove the entry referred to in the preceding paragraph upon completion of the Real Property project and registration of its units in the names of purchasers on the Real Property Register, or upon cancellation of the project for any of the reasons set forth in Article (23) of this Resolution."
「1. 土地局应依职权或依有关方申请，在拟建项目的土地登记页上加注，表明该项目为受本法管辖的开发项目。2. 项目竣工且其单元以买受人名义登记于不动产登记簿后，或项目因本决议第（23）条所列事由被撤销时，土地局将涂销上述加注。」
该加注附着于土地，在销售之前出现，且仅在两种情形下涂销：项目建成并把单元登记到买家名下，或项目被撤销。这正是区分「已准入的工地」与「一张效果图」的标志。
获批之前的销售无效
第11条是本文件中最硬的一条：
"Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void."
「主开发商、分开发商或中介所作的、涉及以期房方式出售任何不动产或不动产单元的法律处分，若发生在主管机关批准项目开工并在土地局登记之前，均视为无效。」
条文点了三类主体，其中包括中介，后果只有一个：无效。不是「可撤销」，也不是「处以罚款」——准入之前订立的交易没有法律效力。这与2008年第13号法律第3条的原则相同——违约与该法第11条的拆解。
买家的钱只进监管账户
第12条堵住了链条上最脆弱的一环：
"Where a Master Developer or Sub-developer engages a Real Property Broker to market his project in full or in part, the Broker must deposit the sale price of the relevant Real Property Unit(s) into the project Escrow Account. The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void."
「主开发商或分开发商聘请房地产中介全部或部分营销其项目的，中介须将相关不动产单元的销售价款存入项目监管账户。中介不得将价款存入本人账户，也不得在存入监管账户之前从价款中扣除佣金。任何与本条规定相反的约定均属无效。」
一段之内三项禁止：不得入己方账户、不得先扣佣金、不得另行约定。项目监管账户本身如何运作，见另文。
这四条为什么互相支撑
单看每一条都像文书流程，合在一起却构成一条闭环：买家的钱没有绕开项目账户的通道。
第4条回答「开发商带着什么来见买家」：土地在手、界址已定、控制为实、批准齐备。第5条把这一状态从往来函件搬到土地登记页上，使其成为地块可核查的属性，而不是卖方的自述。第11条为破坏顺序标了价——无效，且对开发商、分开发商与中介一视同仁。第12条封住最后的缝隙：即便由中介操盘，钱也进项目账户，佣金在入账之后扣取，双方无法另行约定。
抽掉任何一环，链条就散：没有登记页加注，买家分不清已准入与未准入的项目；没有无效后果，违规只是一笔容易摊进房价的罚款；没有账户规则，钱会一直停在中介手里，直到项目停工的那一刻。
期房买家该核验什么
| 索要什么 | 证明什么 | 依据 |
|---|---|---|
| 项目已获批并已登记 | 否则交易无效 | 第11条 |
| 土地占有、界址证书、实际控制 | 销售准入条件 | 第4条 |
| 土地登记页上的开发项目加注 | 由土地局加注 | 第5条 |
| 项目监管账户信息 | 款项进该账户而非中介 | 第12条 |
| 你那套单元在临时登记簿上的记载 | Oqood，而非产权证 | 2008年第13号法律第3条 |
最后一行讲付款后你手里留下什么，前四行讲卖方究竟有没有资格卖。
本文不主张什么
- 买家能自行看到上述全部条件。 细则规定的是各方义务，而不是向个人出具证明的程序。
- 没有加注就等于当下存在违规。 加注在竣工时与撤销时都会涂销——两种不同状态，外观标志相同。
- 开卖前的最低完工比例。 我们在本文件中未找到该要求，故不予陈述。
- 监管机构对某一具体项目的处理。 我们引述规则，不评判个别开发商。
来源
- 2010年第（6）号执行委员会决议《核准2008年第（13）号法律的实施细则》 — 迪拜立法门户：第4条（开工与销售的条件）、第5条（开发项目加注及其涂销）、第11条（获批与登记前处分无效）、第12条（中介须将价款存入监管账户且不得预扣佣金）。颁布日期 2010年2月14日。
- 2008年第（13）号法律《关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿》 — 迪拜立法门户：第3条（临时登记簿之外的期房处分无效）。
