Красивый рендер и открытый отдел продаж ничего не доказывают. Исполнительный регламент к закону о промежуточном реестре называет условия, без которых продавать нельзя вообще: владение участком и сертификат разграничения, фактический контроль над землёй, разрешения уполномоченных органов и отметка о проекте в реестре. Сделка, заключённая до одобрения и регистрации проекта, объявлена ничтожной, а брокер обязан класть деньги покупателя на эскроу-счёт, а не себе. Разбираем по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: текст решения Исполнительного совета №6 от 2010 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой статьи и в конце материала. Это не юридическая консультация: конкретный проект оценивается по своим документам.
Покупатель off-plan обычно проверяет застройщика по имени и по портфелю сданных объектов. Закон предлагает проверку надёжнее: у продажи на стадии проекта есть условия допуска, и они перечислены.
Документ — Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai, изданный 14 февраля 2010 года.
Три условия, без которых продавать нельзя
Статья 4:
«A Master Developer or Sub-developer may not commence the implementation of a project or sell its units off-plan unless: (1) he takes possession of the land and receives the demarcation certificate; (2) he has actual control of the land on which the project is to be constructed; and (3) he obtains from the Competent Entities the approvals required to commence the implementation of the project.»
«Генеральный застройщик или субзастройщик не вправе начинать реализацию проекта либо продавать его единицы на стадии проекта, если: (1) он не вступил во владение участком и не получил сертификат разграничения; (2) он не имеет фактического контроля над землёй, на которой будет построен проект; и (3) он не получил от уполномоченных органов разрешения, необходимые для начала реализации проекта.» — Executive Council Resolution No. (6) of 2010, Article 4
Обратите внимание на первый и второй пункты: они разные. Формальное получение участка и фактический контроль над ним названы отдельно — значит, одного документа о передаче земли для допуска к продажам недостаточно.
Отметка в реестре: проект виден на самом участке
Статья 5 переводит статус проекта в запись, а не в обещание:
«1. The DLD must, whether on its own initiative or upon request by the concerned parties, create an entry on the Real Property registry folio of any land on which a Real Property project is to be constructed to denote that the project is a development project governed by the provisions of the Law. 2. The DLD will remove the entry referred to in the preceding paragraph upon completion of the Real Property project and registration of its units in the names of purchasers on the Real Property Register, or upon cancellation of the project for any of the reasons set forth in Article (23) of this Resolution.»
«1. Земельный департамент обязан — по собственной инициативе либо по заявлению заинтересованных лиц — внести в реестровый лист участка, на котором будет построен проект, отметку о том, что проект является девелоперским и подчиняется положениям закона. 2. Департамент снимает указанную отметку по завершении проекта и регистрации его единиц на имя покупателей в реестре недвижимости либо при отмене проекта по одному из оснований, названных в статье (23) настоящего решения.»
Отметка живёт на участке, появляется до продаж и снимается только в двух случаях: проект достроен и единицы записаны на покупателей — или проект отменён. Это и есть тот признак, который отличает стройку с допуском от рендера.
Продажа до одобрения — ничтожна
Статья 11 — самая жёсткая норма этого документа:
«Any legal disposition made by a Master Developer, Sub-developer, or Broker which involves the Off-plan Sale of any Real Property or Real Property Unit prior to approval of the commencement of the project by the Competent Entities and its registration with the DLD will be deemed null and void.»
«Любое юридическое распоряжение генерального застройщика, субзастройщика или брокера, связанное с продажей объекта или единицы недвижимости на стадии проекта до одобрения начала проекта уполномоченными органами и его регистрации в Земельном департаменте, считается ничтожным.»
Здесь названы три субъекта, включая брокера, и одно последствие — ничтожность. Не «оспоримо», не «влечёт штраф»: сделка, заключённая раньше допуска, юридической силы не имеет. Это тот же принцип, что и в статье 3 самого закона №13 от 2008 года, где ничтожным объявлено распоряжение вне промежуточного реестра — разбор просрочки и статьи 11 закона.
Деньги покупателя — только на эскроу
Статья 12 закрывает самый уязвимый участок цепочки:
«Where a Master Developer or Sub-developer engages a Real Property Broker to market his project in full or in part, the Broker must deposit the sale price of the relevant Real Property Unit(s) into the project Escrow Account. The Real Property Broker may not deposit the price into his own account or deduct his commission from that price before depositing it into the Escrow Account. Any agreement to the contrary of the provisions of this Article will be null and void.»
«Если генеральный застройщик или субзастройщик привлекает брокера для маркетинга проекта полностью или частично, брокер обязан внести цену продажи соответствующих единиц на эскроу-счёт проекта. Брокер не вправе зачислять цену на собственный счёт или удерживать из неё свою комиссию до внесения на эскроу-счёт. Любое соглашение об ином ничтожно.»
Три запрета в одном абзаце: не на свой счёт, не удерживать комиссию до зачисления, договориться иначе нельзя. Как устроен сам эскроу-счёт проекта — отдельный разбор.
Почему эти четыре нормы держатся друг за друга
По отдельности каждая статья выглядит канцелярской формальностью, а вместе они образуют замкнутую цепь, в которой у денег покупателя нет выхода мимо счёта проекта.
Статья 4 отвечает на вопрос «с чем застройщик вообще выходит к покупателю»: земля во владении, разграничение подтверждено, контроль над участком фактический, разрешения получены. Статья 5 переводит этот статус из переписки в запись на реестровом листе, то есть делает его проверяемым свойством участка, а не заявлением продавца. Статья 11 назначает цену за нарушение порядка — ничтожность, причём одинаково для застройщика, субзастройщика и брокера. А статья 12 закрывает последнюю щель: даже когда продажу ведёт посредник, деньги идут на счёт проекта, комиссия удерживается после зачисления, и договориться об обратном стороны не могут.
Уберите любое звено — и цепь рассыпается. Без записи на участке покупатель не отличит допущенный проект от недопущенного; без ничтожности нарушение стоило бы штрафа, который проще заложить в цену; без правила о счёте деньги оседали бы у посредника ровно до момента, когда проект остановится.
Что проверить покупателю off-plan
| Что спрашивать | Чем подтверждается | норма |
|---|---|---|
| проект одобрен и зарегистрирован | иначе сделка ничтожна | ст. 11 |
| участок во владении, есть сертификат разграничения и фактический контроль | условие допуска к продажам | ст. 4 |
| отметка о девелоперском проекте на реестровом листе участка | вносится Земельным департаментом | ст. 5 |
| реквизиты эскроу-счёта проекта | платёж идёт туда, а не брокеру | ст. 12 |
| запись о вашей единице в промежуточном реестре | Oqood, а не Title Deed | ст. 3 закона №13/2008 |
Последняя строка — про то, что у покупателя останется на руках после оплаты; первые четыре — про то, имел ли продавец право вообще продавать.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Что все перечисленные условия видны покупателю самостоятельно. Регламент называет обязанности сторон, а не порядок выдачи справок частному лицу.
- Что отсутствие отметки означает нарушение именно сейчас. Отметка снимается и при завершении проекта, и при его отмене — разные состояния с одинаковым внешним признаком.
- Минимального процента готовности до начала продаж. В этом документе такого требования мы не нашли и потому его не называем.
- Практики RERA по конкретному проекту. Мы цитируем норму, а не судим отдельных застройщиков.
Источники
- Executive Council Resolution No. (6) of 2010 Approving the Implementing Bylaw of Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 4 (условия начала реализации и продаж), статья 5 (отметка о девелоперском проекте на реестровом листе и её снятие), статья 11 (ничтожность распоряжения до одобрения и регистрации), статья 12 (брокер вносит цену на эскроу-счёт, комиссию раньше не удерживает). Дата издания — 14 февраля 2010 года.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 3 (ничтожность распоряжения по off-plan вне промежуточного реестра).
