Le portail législatif héberge une note explicative officielle du Comité législatif suprême sur l'article 11 — la disposition qui décide du sort de l'argent de l'acquéreur sur plan lorsqu'il cesse de payer. Elle est détaillée, officielle, et analyse la version de 2017, remplacée le 24 novembre 2020. Qui la trouve par une recherche lira une tranche de rétention qui n'existe plus dans la loi. Nous exposons la version en vigueur d'après le texte même et montrons ce qui diverge.
Vérifié auprès des sources officielles au 2026-09-16 : le texte de la loi n° 19 de 2020 a été contrôlé ligne à ligne sur l'édition PDF du Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), les quatre pages ; la note explicative de 2018 sur sa page du même portail. Chaque adresse a été vérifiée deux fois : par le code de réponse et par la concordance du titre. Le portail précise que la version anglaise est une traduction et que le texte arabe prévaut en cas de divergence. Ceci n'est pas un conseil juridique : un contrat précis s'apprécie sur ses propres documents.
L'article 11 de la loi sur le registre intérimaire est la disposition la plus citée du marché sur plan de Dubaï : il décide de la somme que perd un acquéreur qui cesse de payer le promoteur. Et il a une particularité que peu connaissent : il a été modifié deux fois.
Le piège
Le portail héberge une note explicative sur l'article 11 — un document de 2018, émis par le Comité législatif suprême de l'émirat à la demande du directeur général des tribunaux de Dubaï datée du 13 mars 2018. Elle est détaillée, officielle, et parcourt la disposition tranche par tranche.
Elle parcourt la version issue de la loi n° 19 de 2017. L'article 11 a depuis été remplacé de nouveau — par la loi n° 19 de 2020, prise par le Souverain de Dubaï le 24 novembre 2020 et en vigueur le jour de sa publication.
La note est de deux ans antérieure à la loi applicable. Elle ne porte aucune mention « remplacée » — le document n'en comporte tout simplement pas. Celui qui la trouve en cherchant « Article 11 off-plan Dubai » lira l'analyse d'une disposition qui n'existe plus.
Ce que dit la version en vigueur
Nous avons lu la loi 19/2020 intégralement. La procédure est construite pour que le promoteur ne puisse pas agir seul.
Étape 1 — notifier le département. Le promoteur doit notifier au Dubai Land Department l'inexécution de l'acquéreur, sur le formulaire prescrit, avec description du bien et un relevé détaillé des obligations violées.
Étape 2 — trente jours pour l'acquéreur. À réception de la notification et vérification du manquement, le département doit signifier à l'acquéreur un délai de trente jours pour exécuter. L'acte doit être écrit et daté, remis en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception, par courriel, ou par tout autre moyen prescrit par le département. En parallèle, le département facilite si possible un règlement amiable ; celui-ci est annexé au contrat et signé par les deux parties.
Étape 3 — le document officiel. Si les trente jours expirent sans exécution ni accord, le département délivre au promoteur un document officiel attestant le respect de la procédure par le promoteur lui-même et le pourcentage d'achèvement calculé selon les normes de la RERA.
Ce n'est qu'alors que le promoteur peut agir — et, point important, sans recourir aux tribunaux ni à l'arbitrage.
Trois tranches d'achèvement
| Achèvement du projet | Ce que le promoteur peut faire |
|---|---|
| plus de 80% | maintenir le contrat, conserver toutes les sommes versées et réclamer le solde du prix ; ou demander la vente du bien aux enchères publiques via le département, l'acquéreur supportant les frais ; ou résilier unilatéralement et conserver jusqu'à 40% de la valeur contractuelle du bien |
| 60% à 80% | résilier unilatéralement et conserver jusqu'à 40% de la valeur contractuelle |
| moins de 60%, travaux commencés | résilier unilatéralement et conserver jusqu'à 25% de la valeur contractuelle |
Dans tous les cas de résiliation, l'excédent au-delà de la somme conservée est remboursé à l'acquéreur : dans un an à compter de la résiliation ou soixante jours à compter de la revente du bien à un autre acquéreur — le premier des deux.
Notez l'assiette : la rétention se calcule sur la valeur contractuelle du bien, non sur la somme versée. Pour un acquéreur n'ayant payé qu'une faible part, c'est décisif : la rétention peut excéder tout ce qu'il a versé.
Quand l'acquéreur récupère tout
Le paragraphe (b) est la seule disposition jouant entièrement en faveur de l'acquéreur. Lorsque le promoteur n'a pas commencé les travaux pour des raisons indépendantes de sa volonté, sans négligence ni omission de sa part, ou que le projet est annulé par une décision définitive et motivée de la RERA, le promoteur doit rembourser tous les paiements effectués par les acquéreurs, selon les procédures de la loi sur les comptes séquestres n° 8 de 2007.
Ce qui compte aussi
- La disposition s'applique aux contrats conclus AVANT son entrée en vigueur (paragraphe d). Acheté sur plan en 2015 — les règles de 2020 vous concernent aussi.
- Les ventes de terrain sans vente sur plan en sont exclues (paragraphe c) : elles restent régies par leurs propres stipulations.
- Ces règles relèvent de l'ordre public (paragraphe f) : leur non-respect entraîne la nullité de l'acte concerné. Une résiliation opérée hors procédure n'a juridiquement pas eu lieu.
- Les tribunaux et l'arbitrage restent ouverts (paragraphe g) : la disposition ne prive pas l'acquéreur de recours.
- Les mesures antérieures demeurent valables (paragraphe e) si elles ont été prises sous l'empire du droit alors en vigueur.
Ce qui diverge exactement de la note
Nous comparons uniquement ce que la note affirme elle-même :
| version 2017 (selon la note) | version 2020 (selon le texte) | |
|---|---|---|
| plus de 80% | résiliation avec rétention jusqu'à 40% | y est ajouté expressément le droit de conserver toutes les sommes versées et de réclamer le solde |
| 60–80% | jusqu'à 40% | jusqu'à 40% — inchangé |
| moins de 60%, travaux commencés | jusqu'à 25% | jusqu'à 25% — inchangé |
| travaux non commencés | tranche distincte : conserver jusqu'à 30% des sommes versées | cette tranche n'existe pas ; à la place, remboursement intégral à l'acquéreur si le promoteur n'a pas commencé pour des raisons indépendantes de sa volonté ou si la RERA annule le projet |
La divergence décisive est la dernière ligne. Le lecteur de la note conclura qu'en l'absence de commencement des travaux le promoteur peut conserver jusqu'à trente pour cent. Dans la loi en vigueur, cette tranche n'existe pas, et dans des conditions définies l'acquéreur est remboursé intégralement. Une erreur dans ce sens coûte à l'acquéreur de l'argent qu'il aurait pu récupérer.
Ce que nous n'affirmons pas ici
- Nous n'avons pas lu le texte intégral de la version de 2017. Nous disposons seulement de la note explicative et de ce qu'elle affirme sur les tranches. Nous comparons donc « ce que dit la note » à « ce que dit la loi de 2020 », et non deux textes législatifs entre eux ; nous n'attribuons rien à la version 2017 au-delà de la note.
- Si la procédure de notification à trente jours existait déjà en 2017. La note n'en parle pas ; de son silence ne découle ni présence ni absence, et nous n'en tirons aucune conclusion.
- Les modifications postérieures à novembre 2020. Nous n'en avons trouvé aucune sur le portail pour l'article 11 et n'en affirmons aucune.
- Les normes de la RERA sur le calcul de l'achèvement. La loi y renvoie, mais nous n'en avons pas lu le texte et n'enseignons pas ce calcul.
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