Auf dem Gesetzesportal liegen amtliche Erläuterungen des Obersten Gesetzgebungsausschusses zu Artikel 11 — jener Vorschrift, die über das Geld des Off-plan-Käufers entscheidet, wenn er die Zahlungen einstellt. Sie sind ausführlich, amtlich und behandeln die Fassung von 2017, die am 24. November 2020 ersetzt wurde. Wer sie über die Suche findet, liest eine Einbehaltungsstufe, die es im Gesetz nicht mehr gibt. Wir stellen die geltende Fassung nach dem Gesetzestext dar und zeigen, was genau abweicht.
Geprüft anhand amtlicher Quellen am 2026-09-16: Der Text des Gesetzes Nr. 19 von 2020 wurde Zeile für Zeile gegen die PDF-Fassung des Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae) geprüft, alle vier Seiten; die Erläuterungen von 2018 über ihre Seite auf demselben Portal. Jede Adresse wurde zweifach geprüft: über den Antwortcode und über die Übereinstimmung des Dokumenttitels. Das Portal weist darauf hin, dass die englische Fassung eine Übersetzung ist und bei Abweichungen der arabische Text vorgeht. Dies ist keine Rechtsberatung: Ein konkreter Vertrag wird nach seinen eigenen Unterlagen beurteilt.
Artikel 11 des Gesetzes über das Zwischenregister ist die meistzitierte Vorschrift des Dubaier Off-plan-Marktes: Er entscheidet, wie viel Geld ein Käufer verliert, wenn er die Zahlungen an den Entwickler einstellt. Und er hat eine Eigenschaft, die wenige kennen: er wurde zweimal geändert.
Die Falle
Auf dem Gesetzesportal liegen Erläuterungen zu Artikel 11 — ein Dokument von 2018, erlassen vom Obersten Gesetzgebungsausschuss des Emirats auf Antrag des Generaldirektors der Gerichte von Dubai vom 13. März 2018. Es ist ausführlich, amtlich und geht die Vorschrift Stufe für Stufe durch.
Es behandelt die Fassung des Gesetzes Nr. 19 von 2017. Artikel 11 wurde seither erneut ersetzt — durch das Gesetz Nr. 19 von 2020, erlassen vom Herrscher von Dubai am 24. November 2020, in Kraft am Tag der Veröffentlichung.
Die Erläuterungen sind zwei Jahre älter als das geltende Gesetz. Ein Vermerk „ersetzt" trägt das Dokument nicht — es gibt ihn dort schlicht nicht. Wer es über die Suche nach „Article 11 off-plan Dubai" findet, liest die Analyse einer Vorschrift, die es nicht mehr gibt.
Was die geltende Fassung sagt
Wir haben das Gesetz 19/2020 vollständig gelesen. Das Verfahren ist so gebaut, dass der Entwickler nicht allein handeln kann.
Schritt 1 — Anzeige beim Departement. Der Entwickler muss dem Dubai Land Department die Nichterfüllung des Käufers anzeigen, auf dem vorgeschriebenen Formular, mit Beschreibung der Einheit und einer detaillierten Aufstellung der verletzten Pflichten.
Schritt 2 — dreißig Tage für den Käufer. Nach Eingang der Anzeige und Prüfung der Pflichtverletzung muss das Departement dem Käufer eine Frist von dreißig Tagen zur Erfüllung zustellen. Sie muss schriftlich und datiert sein und persönlich, per Einschreiben mit Rückschein, per E-Mail oder auf andere vom Departement vorgeschriebene Weise übergeben werden. Parallel vermittelt das Departement nach Möglichkeit eine gütliche Einigung; diese wird dem Vertrag als Nachtrag beigefügt und von beiden Seiten unterzeichnet.
Schritt 3 — die amtliche Urkunde. Verstreichen die dreißig Tage ohne Erfüllung und ohne Einigung, stellt das Departement dem Entwickler eine amtliche Urkunde aus, die die Einhaltung des Verfahrens durch den Entwickler selbst und den nach RERA-Standards berechneten Fertigstellungsgrad bestätigt.
Erst dann darf der Entwickler handeln — und zwar ohne Anrufung von Gerichten oder Schiedsgerichten.
Drei Fertigstellungsstufen
| Fertigstellung | Was der Entwickler darf |
|---|---|
| über 80% | den Vertrag aufrechterhalten, alle gezahlten Beträge einbehalten und den Restkaufpreis fordern; oder den Verkauf der Einheit im Wege der öffentlichen Versteigerung über das Departement verlangen, wobei der Käufer die Kosten trägt; oder einseitig kündigen und bis zu 40% des vertraglichen Werts der Einheit einbehalten |
| 60% bis 80% | einseitig kündigen und bis zu 40% des vertraglichen Werts einbehalten |
| unter 60%, Arbeiten begonnen | einseitig kündigen und bis zu 25% des vertraglichen Werts einbehalten |
In allen Kündigungsfällen wird der Überschuss über den einbehaltenen Betrag an den Käufer erstattet: binnen eines Jahres ab Kündigung oder sechzig Tagen ab Weiterverkauf der Einheit an einen anderen Käufer — je nachdem, was früher eintritt.
Beachten Sie die Bemessungsgrundlage: Der Einbehalt bemisst sich am vertraglichen Wert der Einheit, nicht am gezahlten Betrag. Für einen Käufer, der erst einen kleinen Anteil gezahlt hat, ist das entscheidend: Der Einbehalt kann alles übersteigen, was er eingezahlt hat.
Wann der Käufer alles zurückbekommt
Absatz (b) ist die einzige Regelung, die ganz zugunsten des Käufers wirkt. Hat der Entwickler die Arbeiten aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen, ohne Fahrlässigkeit oder Unterlassung seinerseits, oder wird das Projekt durch eine endgültige begründete Entscheidung der RERA aufgehoben, muss der Entwickler alle von den Käufern geleisteten Zahlungen erstatten, nach den Verfahren des Treuhandgesetzes Nr. 8 von 2007.
Was sonst zählt
- Die Vorschrift gilt für Verträge, die VOR Inkrafttreten geschlossen wurden (Absatz d). 2015 off-plan gekauft — die Regeln von 2020 gelten auch für Sie.
- Reine Grundstücksverträge ohne Off-plan-Verkauf fallen nicht darunter (Absatz c): Für sie gelten ihre eigenen Bedingungen.
- Die Regeln gehören zur öffentlichen Ordnung (Absatz f): Ihre Nichtbeachtung führt zur Nichtigkeit der betreffenden Rechtshandlung. Eine am Verfahren vorbei erklärte Kündigung hat rechtlich nicht stattgefunden.
- Gerichte und Schiedsgerichte bleiben offen (Absatz g): Die Vorschrift nimmt dem Käufer den Rechtsweg nicht.
- Frühere Maßnahmen bleiben wirksam (Absatz e), soweit sie nach dem damals geltenden Recht getroffen wurden.
Was genau von den Erläuterungen abweicht
Wir vergleichen nur das, was die Erläuterungen selbst behaupten:
| Fassung 2017 (laut Erläuterungen) | Fassung 2020 (laut Gesetzestext) | |
|---|---|---|
| über 80% | Kündigung mit Einbehalt bis zu 40% | zusätzlich ausdrücklich das Recht, alle gezahlten Beträge einzubehalten und den Rest zu fordern |
| 60–80% | bis zu 40% | bis zu 40% — unverändert |
| unter 60%, Arbeiten begonnen | bis zu 25% | bis zu 25% — unverändert |
| Arbeiten nicht begonnen | eigene Stufe: bis zu 30% des Gezahlten einbehalten | diese Stufe existiert nicht; stattdessen volle Erstattung an den Käufer, wenn der Entwickler aus Gründen außerhalb seiner Kontrolle nicht begonnen hat oder RERA das Projekt aufhebt |
Der entscheidende Unterschied ist die letzte Zeile. Wer die Erläuterungen liest, schließt, dass bei nicht begonnenen Arbeiten der Entwickler bis zu dreißig Prozent einbehalten darf. Im geltenden Gesetz gibt es diese Stufe nicht, und unter bestimmten Voraussetzungen bekommt der Käufer alles zurück. Ein Irrtum in diese Richtung kostet den Käufer Geld, das er hätte zurückholen können.
Was wir hier nicht behaupten
- Den vollständigen Text der Fassung von 2017 haben wir nicht gelesen. Uns liegen nur die Erläuterungen vor und das, was sie selbst über die Stufen sagen. Wir vergleichen daher „was die Erläuterungen sagen" mit „was das Gesetz von 2020 sagt", nicht zwei Gesetzestexte miteinander, und schreiben der Fassung 2017 nichts über die Erläuterungen hinaus zu.
- Ob das dreißigtägige Verfahren über das Departement schon in der Fassung 2017 stand. Die Erläuterungen erwähnen es nicht; aus ihrem Schweigen folgt weder Vorhandensein noch Fehlen, und wir ziehen keinen Schluss.
- Änderungen nach November 2020. Für Artikel 11 haben wir auf dem Portal keine gefunden und behaupten keine.
- Die RERA-Standards zur Berechnung des Fertigstellungsgrads. Das Gesetz verweist darauf, deren Text haben wir nicht gelesen und erklären die Berechnung nicht.
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