拖欠开发商分期款并不是与销售部门发邮件就能解决的事：法律规定了一条要经过土地局的程序。三十天补救期、一次调解尝试、一份载明项目完工百分比的官方文件——之后开发商的权利才产生，而其范围取决于楼盖到了什么程度。本文依据迪拜立法门户的官方文本梳理2020年版的第11条。
已于 2026-09-15 依官方来源核验：2008年第13号法律及取代其第11条的2020年第19号法律，文本均取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae）。每一条规则旁及文末均附来源链接。本文不构成法律意见：具体合同与具体违约以其自身事实为准。
开发商的分期付款计划看起来像双方之间的私下安排，正因如此，违约往往让买家措手不及：他们以为要和销售部门谈判，而法律描述的是一条有监管机构参与、边界预先设定的程序。
先说为什么登记比合同更硬
依据是 2008年第（13）号法律《关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿》，于2008年8月14日颁布。其第3条：
"Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register."
「就以期房方式出售的任何不动产单元所发生的任何处分，均应记载于临时不动产登记簿；任何转移或限制所有权及其附属权利的买卖或其他法律处分，非经记载于该登记簿，均属无效。」 — 2008年第（13）号法律第3条
期房买家拿到的、用以替代产权证的那份记载就是 Oqood；同样的「权利存在于登记簿」原则也适用于正式登记簿——2006年第7号法律的拆解。
⚠️ 我们引用的是哪一版第11条
第11条2008年的原始版本措辞不同，后果也不同。它已被2020年11月24日颁布的2020年第19号法律取代，以下引用的正是现行版本。其间还有2017年第19号法律的一次修订；我们不引用其文本，以免把中间版本当成现行版本。
程序：产生任何后果之前的三步
依现行第11条，开发商不能以一封信解除合同。顺序如下：
- 向土地局通报。 开发商须按规定表格向 DLD 通报，载明双方信息、房产描述与违约情形。
- 给买家三十天。 DLD 收到后须向买方送达要求履行义务的通知：
"thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations" — 2020年第（19）号法律第11条
- 尝试调解。 同一步骤中 DLD 会尝试促成和解；达成的和解以双方签署的补充协议形式确定。
若期限届满仍未履行，DLD 出具一份官方文件，确认开发商已遵守程序，并载明
"percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA"
只有在这份文件之后，开发商的权利才产生，而其范围取决于所载的百分比。
按完工百分比划分的开发商权利
| 项目完工度 | 开发商可以做什么 | 可扣留 | 依据 |
|---|---|---|---|
| 超过80% | 维持合同、扣留已付款并主张余款；或请求 DLD 公开拍卖出售；或单方解除 | 解除时最多扣留价值的 40% | 第11条 |
| 60%–80% | 单方解除 | 最多 40% | 第11条 |
| 低于60%且已开工 | 单方解除 | 最多 25% | 第11条 |
| 尚未开工（不可抗力且开发商无过失）或 RERA 撤销项目 | 退还买家已付全部款项 | 不得扣留 | 第11条 |
「最多」二字承载了全部含义：40% 与 25% 是扣留上限，不是收费标准。把表读成「开发商会拿走40%」是错的。
解除后退还超出部分的期限这样规定：自解除之日起一年内，或自房产转售之日起六十（60）日内，以较早者为准。
最后一行涉及依2007年第8号法律规则的退款——即规范项目监管账户的那部法律：买家的钱存放在哪里、如何流出，见另文。
四个容易漏掉的限定
- 不含期房要素的土地买卖合同仍按原条款处理：本程序不适用。
- 时间适用。 这些规定适用于本法生效前与生效后订立的协议。
- 公共秩序。 这些规定被宣告属于公共秩序，违反者归于无效。因此绕开程序的合同条款没有效力。
- 法院仍在。 买方向法院或仲裁寻求救济的权利被明确保留；庭外解除并不剥夺这一权利。
买家实务上该怎么做
- 不要忽视 DLD 的通知。 三十天是补救期而非形式，它同时是谈判窗口。
- 索取完工百分比文件。 它决定表中哪一行适用于你。
- 确认该单元已在临时登记簿上。 依第3条，未登记的处分无效，转让亦然。
- 读「最多」，不要读「正好」。 扣留幅度在上限内可争，不会自动适用。
- 钉住日期。 退款期限从解除之日与转售之日起算，而不是从往来邮件起算。
本文不主张什么
- 完工百分比的具体算法。 它依 RERA 的标准与规则确定，我们未核验其文本，故不引用。
- 开发商提交哪些表格。 法律指向规定表格，其内容不在本文范围。
- 扣留一定是40%或25%。 法律给的是上限，不是金额。
- 实际执行情况。 我们陈述规则，不提供纠纷裁决的统计。
来源
- 2020年第（19）号法律《修订2008年第（13）号〈关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿〉法律》 — 迪拜立法门户：现行第11条（向 DLD 通报、给买家三十天、调解、完工百分比文件、按区间划分的开发商权利、退款期限、公共秩序、保留诉讼权）。颁布日期 2020年11月24日。
- 2008年第（13）号法律《关于规范迪拜酋长国临时不动产登记簿》 — 迪拜立法门户：第3条（期房处分应登记于临时登记簿，未登记者无效）。颁布日期 2008年8月14日。
