Просрочка по рассрочке у застройщика не решается перепиской с отделом продаж: закон описывает процедуру, которая идёт через Земельный департамент. Тридцать дней на исправление, попытка примирения, официальный документ о проценте готовности проекта — и только потом права застройщика, размер которых зависит от того, насколько построен дом. Разбираем статью 11 в действующей редакции 2020 года по официальному тексту Dubai Legislation Portal.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-15: тексты закона №13 от 2008 года и заменившего его статью 11 закона №19 от 2020 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae). Ссылки на первоисточник стоят у каждой нормы и в конце материала. Это не юридическая консультация: конкретный договор и конкретная просрочка оцениваются по своим фактам.
Рассрочка у застройщика выглядит как частная договорённость двух сторон, и именно поэтому просрочка застаёт покупателей врасплох: они ждут переговоров с отделом продаж, а закон описывает процедуру с участием регулятора и с заранее заданными границами.
Сначала — почему запись важнее договора
Основание — Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai, изданный 14 августа 2008 года. Его статья 3:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«Любое распоряжение в отношении единицы недвижимости, проданной на стадии проекта, вносится в промежуточный реестр недвижимости, и любая продажа либо иное юридическое распоряжение, переносящее или ограничивающее право собственности или любые сопутствующие права, является ничтожным, если оно не внесено в этот реестр.» — Law No. (13) of 2008, Article 3
Запись, которую покупатель off-plan получает вместо титула, — это Oqood; тот же принцип «право живёт в реестре» действует и в основном реестре — разбор закона №7 от 2006 года.
⚠️ Какую редакцию статьи 11 мы цитируем
Статья 11 в первоначальной редакции 2008 года звучала иначе и называла другие последствия. Её заменил закон №19 от 2020 года, изданный 24 ноября 2020 года, — и ниже цитируется именно действующая редакция. Между ними была ещё правка законом №19 от 2017 года; её текст мы не цитируем, чтобы не выдать промежуточную редакцию за нынешнюю.
Процедура: три шага до любых последствий
По действующей статье 11 застройщик не расторгает договор письмом. Порядок такой:
- Уведомление Земельного департамента. Застройщик обязан уведомить DLD по установленной форме — с данными сторон, описанием объекта и существом нарушения.
- Тридцать дней покупателю. Получив уведомление, DLD обязан вручить покупателю уведомление с требованием исполнить обязательства:
«thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations» — Law No. (19) of 2020, Article 11
- Попытка примирения. В том же шаге DLD предпринимает попытку урегулирования; достигнутое соглашение оформляется приложением к договору, подписанным обеими сторонами.
Если срок истёк и обязательства не исполнены, DLD выдаёт официальный документ, подтверждающий, что застройщик процедуру соблюл, и фиксирующий
«percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA»
Только после этого документа у застройщика появляются права — и их объём зависит от названного процента.
Права застройщика по проценту готовности
| Готовность проекта | Что может застройщик | Удержание | норма |
|---|---|---|---|
| более 80% | сохранить договор, удержать уплаченное и требовать остаток; либо просить DLD о продаже с публичных торгов; либо расторгнуть в одностороннем порядке | до 40% стоимости при расторжении | ст. 11 |
| 60–80% | расторгнуть в одностороннем порядке | до 40% стоимости | ст. 11 |
| менее 60%, работы начаты | расторгнуть в одностороннем порядке | до 25% стоимости | ст. 11 |
| работы не начаты (форс-мажор без вины застройщика) либо проект отменён RERA | вернуть покупателю всё уплаченное | удержания нет | ст. 11 |
Слово «до» здесь несёт весь смысл: 40% и 25% — это потолок удержания, а не тариф. Читать таблицу как «застройщик заберёт 40%» неверно.
Срок возврата излишка при расторжении назван так: в течение одного года с даты расторжения либо в течение шестидесяти (60) дней с даты перепродажи объекта — смотря что наступит раньше.
А в последней строке речь идёт о возврате по правилам закона №8 от 2007 года — того самого, что регулирует эскроу-счета проектов: куда попадают деньги покупателя и как они оттуда выходят, разобрано отдельно.
Четыре оговорки, которые легко пропустить
- Договоры продажи земли без элемента off-plan остаются на прежних условиях: к ним эта процедура не применяется.
- Действие по времени. Положения применяются к соглашениям, заключённым как до, так и после вступления закона в силу.
- Публичный порядок. Нормы объявлены относящимися к публичному порядку, и их несоблюдение влечёт ничтожность. То есть пункт договора, обходящий процедуру, силы не имеет.
- Суд остаётся. За покупателем прямо сохранено право обращения в суд или арбитраж — внесудебный порядок расторжения его не лишает этого права.
Что делать покупателю на практике
- Не игнорируйте уведомление от DLD. Тридцать дней — это срок исправления, а не формальность; он и есть окно для переговоров.
- Спросите документ о проценте готовности. От него зависит, какая строка таблицы применима к вашему случаю.
- Проверьте, что объект в промежуточном реестре. По статье 3 незарегистрированное распоряжение ничтожно — это касается и переуступки.
- Считайте «до», а не «ровно». Размер удержания — предмет спора в пределах потолка, и он не назначается автоматически.
- Зафиксируйте даты. Срок возврата излишка привязан к дате расторжения и дате перепродажи, а не к переписке.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Как именно считается процент готовности. Он определяется по стандартам и правилам RERA, которых мы не цитируем, потому что не проверяли их текст.
- Какие формы подаёт застройщик. Закон отсылает к установленным формам; их содержание вне нашего разбора.
- Что удержание составит именно 40% или 25%. Закон называет потолок, а не сумму.
- Практику применения. Мы излагаем норму, а не статистику решений по спорам.
Источники
- Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: действующая редакция статьи 11 (уведомление DLD, 30 дней покупателю, примирение, документ о проценте готовности, права застройщика по диапазонам, сроки возврата излишка, публичный порядок, сохранение права на суд). Дата издания — 24 ноября 2020 года.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — Dubai Legislation Portal: статья 3 (внесение распоряжений по off-plan в промежуточный реестр и ничтожность невнесённых). Дата издания — 14 августа 2008 года.
