تأخیر در اقساط سازنده با نامهنگاری با واحد فروش حل نمیشود: قانون آیینی تعیین کرده که از ادارهٔ اراضی میگذرد. سی روز برای جبران، یک تلاش برای سازش، و سندی رسمی دربارهٔ درصد پیشرفت پروژه — و تنها پس از آن حقوق سازنده پدید میآید که دامنهاش به میزان ساختهشدن ساختمان بستگی دارد. مادهٔ ۱۱ را در نسخهٔ جاری ۲۰۲۰ بر پایهٔ متن رسمی درگاه قوانین دبی بررسی میکنیم.
راستیآزماییشده در تاریخ 2026-09-15 بر پایهٔ منابع رسمی: متن قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸ و قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰ که مادهٔ ۱۱ آن را جایگزین کرد، از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae). پیوند منبع کنار هر حکم و در پایان مقاله آمده است. این مشاورهٔ حقوقی نیست: هر قرارداد و هر نُکول بر پایهٔ وقایع خودش سنجیده میشود.
طرح اقساط سازنده مانند توافقی خصوصی میان دو طرف به نظر میرسد و درست به همین دلیل نُکول خریداران را غافلگیر میکند: انتظار مذاکره با واحد فروش دارند، حال آنکه قانون آیینی را وصف میکند که نهاد تنظیمگر در آن حضور دارد و مرزهایش از پیش تعیین شده است.
نخست: چرا ثبت از قرارداد قویتر است
پایه، Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai است که در ۱۴ اوت ۲۰۰۸ صادر شد. مادهٔ ۳ آن:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«هر تصرفی که نسبت به واحد ملکی فروختهشده بهصورت پیشفروش رخ دهد در دفتر ثبت موقت املاک وارد میشود، و هر فروش یا هر تصرف حقوقی دیگری که مالکیت یا حقوق تبعی را منتقل یا محدود کند، جز با ثبت در آن دفتر باطل است.» — قانون شمارهٔ (۱۳) سال ۲۰۰۸، مادهٔ ۳
ثبتی که خریدار پیشفروش بهجای سند مالکیت در اختیار دارد اوقود است؛ و همان اصل «حق در دفتر ثبت زندگی میکند» بر دفتر اصلی نیز حاکم است — بررسی قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶.
⚠️ کدام نسخهٔ مادهٔ ۱۱ را نقل میکنیم
مادهٔ ۱۱ در نسخهٔ نخست سال ۲۰۰۸ جور دیگری نوشته شده بود و آثار دیگری داشت. آن را قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۲۰، صادرشده در ۲۴ نوامبر ۲۰۲۰، جایگزین کرد و آنچه در ادامه میآید همان نسخهٔ جاری است. میان این دو، اصلاحی با قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ هم بود؛ متن آن را نقل نمیکنیم تا نسخهٔ میانی بهجای نسخهٔ کنونی جا نیفتد.
آیین: سه گام پیش از هر اثر
بر پایهٔ مادهٔ ۱۱ جاری، سازنده قرارداد را با یک نامه فسخ نمیکند. ترتیب چنین است:
۱. اطلاع به ادارهٔ اراضی. سازنده باید بر روی فرمهای مقرر به اداره اطلاع دهد — با مشخصات طرفین، توصیف ملک و شرح تخلف. ۲. سی روز برای خریدار. اداره پس از دریافت، باید اخطاری به خریدار ابلاغ کند که اجرای تعهدات را بخواهد:
«thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations» — قانون شمارهٔ (۱۹) سال ۲۰۲۰، مادهٔ ۱۱
۳. تلاش برای سازش. در همان گام اداره میکوشد به تسویه برسد؛ توافق حاصل بهصورت الحاقیهای که هر دو طرف امضا میکنند تنظیم میشود.
اگر مهلت بگذرد و تعهد اجرا نشود، اداره سند رسمی صادر میکند که رعایت آیین از سوی سازنده را تأیید و
«percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA»
را ثبت میکند. تنها پس از این سند است که حقوق سازنده پدید میآید و دامنهٔ آن به درصد یادشده بستگی دارد.
حقوق سازنده بر پایهٔ درصد پیشرفت
| پیشرفت پروژه | سازنده چه میتواند بکند | نگهداشت | حکم |
|---|---|---|---|
| بیش از ۸۰٪ | حفظ قرارداد، نگهداشت پرداختها و مطالبهٔ مانده؛ یا درخواست فروش از راه مزایدهٔ عمومی؛ یا فسخ یکجانبه | هنگام فسخ تا ۴۰٪ ارزش | م. ۱۱ |
| ۶۰–۸۰٪ | فسخ یکجانبه | تا ۴۰٪ ارزش | م. ۱۱ |
| کمتر از ۶۰٪ با آغاز عملیات | فسخ یکجانبه | تا ۲۵٪ ارزش | م. ۱۱ |
| عملیات آغاز نشده (قوهٔ قاهره بدون قصور سازنده) یا لغو پروژه توسط RERA | بازگرداندن تمام پرداختهای خریدار | نگهداشتی نیست | م. ۱۱ |
واژهٔ «تا» همهٔ معنا را در خود دارد: ۴۰٪ و ۲۵٪ سقف نگهداشت است نه تعرفه. خواندن جدول بهصورت «سازنده ۴۰٪ را برمیدارد» نادرست است.
مهلت بازگرداندن مازاد هنگام فسخ چنین آمده است: ظرف یک سال از تاریخ فسخ یا ظرف شصت (۶۰) روز از تاریخ فروش مجدد ملک، هر کدام زودتر فرا رسد.
و سطر آخر به بازگرداندن بر پایهٔ قواعد قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ مربوط است — همان قانون حسابهای امانی پروژهها: پول خریدار کجا میماند و چگونه از آنجا خارج میشود، جداگانه بررسی شده است.
چهار نکته که آسان از قلم میافتند
- قراردادهای فروش زمین بدون عنصر پیشفروش بر شرایط پیشین خود میمانند: این آیین بر آنها اعمال نمیشود.
- شمول زمانی. مقررات بر توافقهای منعقدشده پیش و پس از لازمالاجرا شدن قانون اعمال میشود.
- نظم عمومی. این مقررات مربوط به نظم عمومی اعلام شده و نقض آنها بطلان در پی دارد. پس بند قراردادی که آیین را دور بزند بیاثر است.
- دادگاه سر جای خود است. حق مراجعهٔ خریدار به دادگاه یا داوری صریحاً حفظ شده؛ فسخ فراقضایی این حق را نمیگیرد.
خریدار در عمل چه کند
۱. اخطار اداره را نادیده نگیرید. سی روز مهلت جبران است نه تشریفات، و همان پنجرهٔ مذاکره است. ۲. سند درصد پیشرفت را بخواهید. همان تعیین میکند کدام سطر جدول بر پروندهٔ شما حاکم است. ۳. بررسی کنید واحد در دفتر موقت ثبت شده باشد. طبق مادهٔ ۳ تصرف ثبتنشده باطل است، و این شامل واگذاری هم میشود. ۴. «تا» را بخوانید نه «دقیقاً». میزان نگهداشت در سقف قابل بحث است و خودکار اعمال نمیشود. ۵. تاریخها را تثبیت کنید. مهلت بازگرداندن مازاد به تاریخ فسخ و تاریخ فروش مجدد گره خورده است نه به مکاتبات.
آنچه اینجا ادعا نمیکنیم
- اینکه درصد پیشرفت دقیقاً چگونه محاسبه میشود. بر پایهٔ معیارها و قواعد RERA تعیین میشود که متنشان را بررسی نکردهایم و نقل نمیکنیم.
- اینکه سازنده چه فرمهایی ارائه میدهد. قانون به فرمهای مقرر ارجاع میدهد؛ محتوای آنها بیرون از این بررسی است.
- اینکه نگهداشت دقیقاً ۴۰٪ یا ۲۵٪ خواهد بود. قانون سقف میگوید نه مبلغ.
- رویهٔ اجرایی. ما حکم را بیان میکنیم نه آمار آرای اختلافات را.
منابع
- Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۱۱ جاری (اطلاع به اداره، سی روز برای خریدار، سازش، سند درصد پیشرفت، حقوق سازنده بر پایهٔ بازهها، مهلتهای بازگرداندن، نظم عمومی، حفظ حق دادخواهی). تاریخ صدور ۲۴ نوامبر ۲۰۲۰.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — درگاه قوانین دبی: مادهٔ ۳ (ثبت تصرفات پیشفروش در دفتر موقت و بطلان موارد ثبتنشده). تاریخ صدور ۱۴ اوت ۲۰۰۸.
