التأخّر في أقساط المطوّر لا يُحسم بمراسلة قسم المبيعات: القانون يرسم إجراءً يمرّ عبر دائرة الأراضي والأملاك. ثلاثون يوماً للتدارك، ومحاولة تسوية، ووثيقة رسمية بنسبة إنجاز المشروع — وبعدها فقط تنشأ حقوق المطوّر، ويتوقّف مداها على مدى اكتمال البناء. نستعرض المادة 11 بصيغتها النافذة لسنة 2020 على النصّ الرسمي في بوّابة تشريعات دبي.
تم التحقق بتاريخ 2026-09-15 من المصادر الرسمية: نصّا القانون رقم 13 لسنة 2008 والقانون رقم 19 لسنة 2020 الذي استبدل مادته 11 من بوّابة تشريعات دبي (dlp.dubai.gov.ae). روابط المصدر موضوعة بجانب كل حكم وفي نهاية المقال. هذه ليست استشارة قانونية: كل عقد وكل تأخّر يُقيَّم بوقائعه.
تبدو خطة السداد لدى المطوّر ترتيباً خاصاً بين طرفين، ولهذا يفاجئ التعثّرُ المشترين: ينتظرون تفاوضاً مع قسم المبيعات، بينما يصف القانون إجراءً بمشاركة الجهة المنظِّمة وبحدود موضوعة سلفاً.
أولاً: لماذا القيد أقوى من العقد
الأساس هو Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai، الصادر في 14 أغسطس 2008. وتقول مادته 3:
«Any disposition that occurs in respect of any Real Property Unit sold off-plan will be entered in the Interim Property Register, and any sale or any other legal disposition that transfers or restricts ownership or any ancillary rights will be void unless entered in that Register.»
«يُقيَّد في السجل العقاري المبدئي كل تصرّف يرد على وحدة عقارية مبيعة على الخارطة، ويقع باطلاً كل بيع أو تصرّف قانوني آخر ينقل الملكية أو الحقوق التبعية أو يقيّدها ما لم يُقيَّد في ذلك السجل.» — القانون رقم (13) لسنة 2008، المادة 3
والقيد الذي يحمله مشتري المشروع بدل سند الملكية هو أوقود؛ وذات المبدأ «الحق يعيش في السجل» يسري على السجل الأصلي — تفصيل القانون رقم 7 لسنة 2006.
⚠️ أيّ صيغة للمادة 11 ننقل
كانت المادة 11 في صيغتها الأصلية لسنة 2008 مختلفة وتذكر آثاراً أخرى. وقد استبدلها القانون رقم 19 لسنة 2020 الصادر في 24 نوفمبر 2020، وما يلي هو الصيغة النافذة. وبينهما كان تعديل بالقانون رقم 19 لسنة 2017، ولا ننقل نصّه حتى لا نُقدّم صيغة وسيطة على أنّها الحالية.
الإجراء: ثلاث خطوات قبل أي أثر
بمقتضى المادة 11 النافذة لا يفسخ المطوّر العقد برسالة. الترتيب كالآتي:
- إخطار دائرة الأراضي والأملاك. على المطوّر إخطار الدائرة على النماذج المقرّرة، ببيانات الطرفين ووصف العقار وبيان المخالفة.
- ثلاثون يوماً للمشتري. على الدائرة عند تسلّم الإخطار توجيه إشعار إلى المشتري بتنفيذ التزاماته:
«thirty (30) days' notice on the purchaser requiring him to fulfil his contractual obligations» — القانون رقم (19) لسنة 2020، المادة 11
- محاولة التسوية. وفي الخطوة نفسها تسعى الدائرة إلى التسوية؛ ويُفرَّغ ما يُتّفق عليه في ملحق يوقّعه الطرفان.
فإذا انقضت المهلة دون تنفيذ، أصدرت الدائرة وثيقة رسمية تؤكّد التزام المطوّر بالإجراء وتثبت
«percentage of completion of the Real Property project, calculated in accordance with the relevant standards and rules adopted by RERA»
وبعد هذه الوثيقة فقط تنشأ حقوق المطوّر، ويتحدّد مداها بالنسبة المذكورة.
حقوق المطوّر بحسب نسبة الإنجاز
| نسبة إنجاز المشروع | ما يملكه المطوّر | الاحتجاز | الحكم |
|---|---|---|---|
| أكثر من 80% | الإبقاء على العقد واحتجاز المدفوع والمطالبة بالباقي؛ أو طلب البيع بالمزاد العلني عبر الدائرة؛ أو الفسخ من طرف واحد | حتى 40% من القيمة عند الفسخ | م. 11 |
| 60–80% | الفسخ من طرف واحد | حتى 40% من القيمة | م. 11 |
| أقلّ من 60% مع بدء الأعمال | الفسخ من طرف واحد | حتى 25% من القيمة | م. 11 |
| لم تبدأ الأعمال (قوة قاهرة بلا تقصير من المطوّر) أو ألغت RERA المشروع | ردّ كل ما دفعه المشتري | لا احتجاز | م. 11 |
وكلمة «حتى» تحمل المعنى كلّه: 40% و25% سقف للاحتجاز لا تعرفة. وقراءة الجدول على أنّ «المطوّر سيأخذ 40%» غير صحيحة.
أمّا مهلة ردّ الزائد عند الفسخ فمذكورة هكذا: خلال سنة واحدة من تاريخ الفسخ أو خلال ستين (60) يوماً من تاريخ إعادة بيع العقار، أيّهما أسبق.
والسطر الأخير يتعلّق بالردّ وفق قواعد القانون رقم 8 لسنة 2007 — قانون حسابات ضمان المشاريع: أين تُحفظ أموال المشتري وكيف تخرج منها، هنا.
أربع ملاحظات يسهل تفويتها
- عقود بيع الأراضي بلا عنصر البيع على الخارطة تبقى على شروطها الأصلية: لا يسري عليها هذا الإجراء.
- السريان الزمني. تسري الأحكام على الاتفاقيات المبرمة قبل نفاذ القانون وبعده.
- النظام العام. أُعلنت الأحكام متعلّقة بالنظام العام، ويترتّب على مخالفتها البطلان. فالبند التعاقدي الذي يلتفّ على الإجراء لا أثر له.
- القضاء باقٍ. حُفظ للمشتري صراحةً حقّ اللجوء إلى القضاء أو التحكيم؛ فالفسخ خارج المحكمة لا يسلبه ذلك.
ماذا يفعل المشتري عملياً
- لا تتجاهل إشعار الدائرة. الثلاثون يوماً مهلة تدارك لا شكليّة، وهي نافذة التفاوض.
- اطلب وثيقة نسبة الإنجاز. عليها يتوقّف أيّ سطر من الجدول ينطبق على حالتك.
- تأكّد أنّ الوحدة مقيّدة في السجل المبدئي. بمقتضى المادة 3 يقع التصرّف غير المقيَّد باطلاً، ويشمل ذلك التنازل.
- اقرأ «حتى» لا «بالضبط». مقدار الاحتجاز محلّ نزاع في حدود السقف ولا يُفرض تلقائياً.
- ثبّت التواريخ. مهلة ردّ الزائد مرتبطة بتاريخ الفسخ وتاريخ إعادة البيع لا بالمراسلات.
ما لا نزعمه هنا
- كيف تُحتسب نسبة الإنجاز بالضبط. تُحدَّد وفق معايير وقواعد RERA التي لم نفحص نصّها ولا ننقلها.
- ما النماذج التي يقدّمها المطوّر. يحيل القانون إلى نماذج مقرّرة، ومضمونها خارج هذا العرض.
- أنّ الاحتجاز سيكون 40% أو 25% بالضبط. القانون يذكر سقفاً لا مبلغاً.
- واقع التطبيق. نعرض الحكم لا إحصاء الأحكام في المنازعات.
المصادر
- Law No. (19) of 2020 Amending Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Real Property Register in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 11 النافذة (إخطار الدائرة، ثلاثون يوماً للمشتري، التسوية، وثيقة نسبة الإنجاز، حقوق المطوّر بحسب النطاقات، مهل الردّ، النظام العام، حفظ حقّ التقاضي). تاريخ الصدور 24 نوفمبر 2020.
- Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register in the Emirate of Dubai — بوّابة تشريعات دبي: المادة 3 (قيد تصرّفات البيع على الخارطة في السجل المبدئي وبطلان غير المقيَّد). تاريخ الصدور 14 أغسطس 2008.
