迪拜市政厅把维修分为三个层级，分界线不在预算，而在于修的是什么。粉刷、地面、门、吊顶、空调与消防系统属基础层级：既不需要许可，也不需要完工证书。外墙与主体结构构件的裂缝属结构层级：通过建筑许可系统自行签发许可。沉降，楼板、梁、柱开裂，饰面脱落，钢筋严重锈蚀属专项层级：施工前须对混凝土与钢筋做实验室检测，图纸须经批准，工程师与承包商承担连带责任。
已于 2026-09-16 依官方来源核验：2022年第109号行政决议的文本取自迪拜立法门户（dlp.dubai.gov.ae），版权标注为该酋长国最高立法委员会。门户注明英文版为译本，冲突时以阿拉伯文本为准。本文既非工程意见亦非法律意见：具体建筑以其自身文件与勘查为准。
「修一套公寓或一面外墙需要许可吗？」——在迪拜，这个问题有成文答案，而答案并不按造价排列。市政厅依所修为何把维修分为三个层级，每一层级各有其程序。
该文件为 Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works，由迪拜市政厅总局长于2022年4月20日（伊历1443年赖买丹月19日）颁布，自在官方公报刊载之日起施行（第7条）。序言援引2021年第45号关于迪拜建筑规范的法令、1961年设立市政厅的命令、1999年第3号关于建筑作业的地方条例及其修正、2021年第15号关于市政厅组织架构的执行委员会决议，以及2019年第10号关于更换工程公司与承包公司及签发完工证书的行政决议。
三个层级及其分界
定义见第1条，程序见第2至4条：
| 作业层级 | 涵盖内容（列举为开放式） | 许可与完工证书 |
|---|---|---|
| 基础 | 修复非结构缺陷：室内外粉刷；更换地面、门与吊顶；电气、排污与卫生设施、空调、消防系统、卫生管道保温的维护 | 既不需要市政厅许可，也不需要完工证书 |
| 结构 | 修复可能危及耐久性而非结构安全的结构缺陷：主体结构构件裂缝、外立面缺陷 | 许可与完工证书经建筑许可系统自行签发 |
| 专项 | 修复可能危及结构安全的缺陷：楼板、梁、柱的沉降与开裂；混凝土饰面脱落；钢筋严重锈蚀；变更主体结构构件，包括加固、支撑与增设构件 | 许可经系统签发，完工证书须经市政厅对作业的批准 |
请留意分界的措辞：第二与第三层级之间，立着的不是裂缝的宽度，而是它危及什么——是建筑的耐久性，还是它的结构安全。回答这个问题的是工程师，不是业主。
基础层级：没有许可，却有六项要求
没有许可不等于没有规则。第2条列出即使普通维修也必须遵守的事项：
- 作业由经市政厅预审合格的承包商实施；
- 不得进行可能危及建筑或其任一立面安全的建筑或结构改动；
- 遵守市政厅适用的规划与建设法规及其全部规格与条件；
- 遵守与作业规模相称的公共安全条件与要求；
- 在民防总局及其他部门法规有此要求时，遵守其要求与条件；
- 粉刷外立面时，须按市政厅许可，使用与周边环境及相邻建筑相协调的颜色。
第一项与第六项，往往是业主最后才知道的。即便在外墙刷一道漆，也不完全是私事。
结构层级：许可自行签发，但须有证据
第3条对签发许可提出四项要求：由经市政厅预审合格的顾问工程师或承包商通过建筑许可系统提交申请；附上全部结构缺陷的照片并注明位置；提交拟采用的修复流程及所用材料信息；缴纳规定费用。作业完成后，完工证书经同一系统自行签发。
实施过程中，适用与基础层级相同的禁止与要求：不得作出危及建筑安全的改动，遵守建设法规、公共安全与民防要求。
专项层级：先实验室，后动工
此处程序明显更严（第4条）：
- 由预审合格的顾问工程师或承包商通过系统提交申请；
- 作业图纸提交市政厅批准；
- 附上全部缺陷照片并注明位置；
- 动工之前，对主体结构构件的混凝土与钢筋进行必要的实验室检测；
- 提交经顾问工程师批准、基于检测结果的修复流程，连同全部必要的结构资料与计算以及材料规格——以确保建筑在其整个使用年限内的结构完整性与耐久性；
- 缴纳规定费用；
- 由预审合格的承包商实施作业；
- 完工证书经系统签发，以市政厅批准该作业为前提。
而对业主最关键的，是第4条(d)项：
"…the consulting Engineer and the Contractor appointed to implement the Specialised Maintenance Works will be jointly liable for the authenticity of all the information provided to the DM, and for ensuring the safety of the implemented Specialised Maintenance Works and their conformity with the plans and specifications submitted to the DM."
「……受委任实施专项维修作业的顾问工程师与承包商，对向市政厅提供的全部信息的真实性，以及所实施作业的安全性及其与所提交图纸和规格的符合性，承担连带责任。」 — Administrative Resolution No. (109) of 2022，第4条(d)项
对最危险的层级，规范不把责任留给单一实施者：二者都要负责，且不仅对结果负责，还对据以签发许可的信息真实性负责。
由谁检查
第5条：本酋长国维修作业的监督与审计由市政厅工程与规划部门承担——核查受委任承包商是否遵守规划与建设法规及本决议规定的技术规格、要求与程序，并对违规者采取必要措施。实施细则由该部门执行董事签发（第6条）。
业主与买家应当如何读
三点实务结论。
其一。 若建筑出现柱、梁裂缝，饰面脱落，或钢筋明显严重锈蚀，按市政厅的分类这不是表面装修，而是第三层级，须做实验室检测并取得批准的图纸。「找个承包商一周抹平」的说法与程序相悖。
其二。 即便基础维修，也须由预审合格的承包商实施——这是买家或租客可以向物业管理公司求证的标准。
其三。 新建建筑的结构缺陷是另一回事：那里适用开发商十年责任，而施工本身的要求来自建筑规范与建筑质量与安全法。第109/2022号决议回答的是另一个问题：按何种程序维修，而非谁之过。
我们在此不作的主张
- 费用金额。 决议只说「规定费用」，不含任何数额；我们未阅读收费文件，也不引用数字。
- 某一具体缺陷属于哪个层级。 分界系于对耐久性或结构安全的威胁——这是工程判断，不是从文章得出的结论。
- 预审合格承包商名录与预审程序。 决议不含这些内容；名录由市政厅保管。
- 实施细则的内容。 由工程与规划部门执行董事签发（第6条）；我们未见其文本。
- 1999年第3号建筑作业地方条例的内容。 许可与完工证书依其要求与程序签发；其文本我们未曾阅读。
- 共有产权建筑内部的额外批准。 对共有部分的作业是否须业主协会或业主委员会同意，属共有产权规则的问题，而非本决议的问题。
- 施行的公历日期。 决议自刊载之日起施行；刊载日期我们未予核验。颁布日期为2022年4月20日。
来源
- Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works — 迪拜立法门户：由迪拜市政厅总局长于2022年4月20日、相当于伊历1443年赖买丹月19日颁布，自刊载之日起施行（第7条）；序言援引2021年第45号迪拜建筑规范法令、1961年设立市政厅的命令、1999年第3号建筑作业地方条例、2021年第15号执行委员会决议与2019年第10号行政决议；建筑、维修作业及其三类的定义——基础（非结构作业清单，无需许可与完工证书）、结构（危及耐久性，许可与证书自行签发）与专项（危及结构安全）——以及许可、完工证书与迪拜建筑许可系统（第1条）；基础作业的六项要求，包括预审合格承包商、禁止危及建筑及立面安全的改动、民防要求与外立面粉刷的许可用色（第2条）；结构作业许可的四项条件——由预审合格的顾问工程师或承包商经系统申请、附注明位置的缺陷照片、提交含材料信息的修复流程、缴费——自行签发的完工证书及实施要求（第3条）；专项作业的条件——市政厅批准图纸、缺陷照片、动工前对混凝土与钢筋的实验室检测、经工程师批准并基于检测结果的流程连同计算与材料规格、缴费、由预审合格承包商实施、以市政厅批准为前提的完工证书，以及顾问工程师与承包商对信息真实性与作业安全性的连带责任（第4条）；工程与规划部门的监督审计与对违规者的措施（第5条）；由该部门执行董事签发实施细则（第6条）。
