Муниципалитет Дубая делит ремонт на три уровня, и граница между ними проходит не по бюджету, а по тому, что именно ремонтируется. Покраска, полы, двери, подвесные потолки, кондиционеры и пожарные системы — базовый уровень: разрешения и акта о завершении не требуется. Трещины в фасаде и в элементах основной конструкции — конструктивный уровень: самовыдаваемое разрешение через систему строительных разрешений. Просадка, трещины в перекрытиях, балках и колоннах, отваливающаяся облицовка и серьёзная ржавчина арматуры — специализированный уровень: лабораторные испытания бетона и арматуры ДО работ, согласование чертежей и солидарная ответственность инженера и подрядчика.
Данные проверены по официальным источникам на 2026-09-16: текст административного решения №109 от 2022 года — по Dubai Legislation Portal (dlp.dubai.gov.ae), знак принадлежности — Высший законодательный комитет эмирата. Портал оговаривает, что английская версия — перевод, а при расхождении преобладает арабский текст. Это не инженерная и не юридическая консультация: конкретный дом оценивается по своим документам и обследованию.
«Нужно ли разрешение, чтобы отремонтировать квартиру или фасад?» — вопрос, на который в Дубае есть письменный ответ, и он устроен не по сумме сметы. Муниципалитет делит ремонт на три уровня по тому, что именно ремонтируется, и у каждого уровня свой порядок.
Документ — Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works, издан генеральным директором Муниципалитета Дубая 20 апреля 2022 года (19 рамадана 1443 года хиджры) и вступает в силу в день публикации в официальной газете (статья 7). В преамбуле — декрет №45 от 2021 года о Строительном кодексе Дубая, приказ 1961 года об учреждении муниципалитета, местный ордонанс №3 от 1999 года о строительных работах с поправками, решение Исполнительного совета №15 от 2021 года об организационной структуре муниципалитета и административное решение №10 от 2019 года о замене инженерных фирм и подрядных компаний и выдаче актов о завершении.
Три уровня и граница между ними
Определения даны в статье 1, а порядок — в статьях 2–4:
| Уровень работ | Что к нему отнесено (перечни открытые) | Разрешение и акт о завершении |
|---|---|---|
| Базовый | ремонт неконструктивных дефектов: внутренняя и наружная покраска; замена полов, дверей и подвесных потолков; обслуживание электрики, канализации и сантехники, кондиционеров, систем пожаротушения, изоляции сантехнических труб | не требуются ни разрешение муниципалитета, ни акт о завершении |
| Конструктивный | ремонт конструктивных дефектов, угрожающих долговечности, но не конструктивной безопасности: трещины в элементах основной конструкции, дефекты наружных фасадов | разрешение и акт о завершении самовыдаются через систему строительных разрешений |
| Специализированный | ремонт дефектов, угрожающих конструктивной безопасности: просадка и трещины в перекрытиях, балках, колоннах; падение бетонной облицовки; значительная ржавчина арматуры; изменение элементов основной конструкции, включая усиление, подпорки и добавление новых элементов | разрешение выдаётся через систему, акт о завершении — при одобрении работ муниципалитетом |
Обратите внимание на формулировку границы: между вторым и третьим уровнем стоит не размер трещины, а что именно она ставит под угрозу — долговечность здания или его конструктивную безопасность. Ответ на этот вопрос даёт инженер, а не собственник.
Базовый уровень: разрешения нет, требований — шесть
Отсутствие разрешения не означает отсутствия правил. Статья 2 перечисляет, что обязательно и при обычном ремонте:
- работы выполняет подрядчик, прошедший преквалификацию муниципалитета;
- нельзя вносить архитектурные или конструктивные изменения, способные поставить под угрозу безопасность здания либо любого из его фасадов;
- соблюдается применяемое муниципалитетом законодательство о планировании и строительстве со всеми спецификациями и условиями;
- соблюдаются условия и требования общественной безопасности, соразмерные объёму работ;
- соблюдаются требования Управления гражданской обороны и других органов там, где их законодательство этого требует;
- при покраске наружных фасадов используются цвета, сочетающиеся с окружением и соседними зданиями, в порядке, разрешённом муниципалитетом.
Первый и шестой пункты — те, о которых собственники узнают позже всего. Даже покраска стены снаружи не является полностью частным делом.
Конструктивный уровень: разрешение самовыдаваемое, но с доказательствами
Статья 3 требует для разрешения четырёх вещей: заявление подаёт инженер-консультант или подрядчик, прошедший преквалификацию муниципалитета, через систему строительных разрешений; прилагаются фотографии всех конструктивных дефектов с указанием мест; представляется предлагаемый процесс ремонта вместе со сведениями о материалах; уплачивается установленный сбор. Акт о завершении по окончании работ самовыдаётся через ту же систему.
При исполнении действуют те же запреты и требования, что и на базовом уровне: никаких изменений, угрожающих безопасности здания, соблюдение строительного законодательства, общественной безопасности и требований гражданской обороны.
Специализированный уровень: сначала лаборатория, потом ремонт
Здесь порядок заметно строже (статья 4):
- заявление подаёт преквалифицированный инженер-консультант или подрядчик через систему;
- чертежи предстоящих работ представляются муниципалитету на одобрение;
- прилагаются фотографии всех дефектов с указанием мест;
- до начала работ проводятся необходимые лабораторные испытания бетона и арматуры элементов основной конструкции;
- представляется процесс ремонта, утверждённый инженером-консультантом и основанный на результатах испытаний, со всеми конструктивными данными и расчётами и спецификациями материалов — чтобы обеспечить конструктивную целостность и долговечность здания на протяжении всего срока его службы;
- уплачивается установленный сбор;
- работы выполняет преквалифицированный подрядчик;
- акт о завершении выдаётся через систему при условии одобрения работ муниципалитетом.
И главный пункт для собственника — пункт «d» статьи 4:
«…the consulting Engineer and the Contractor appointed to implement the Specialised Maintenance Works will be jointly liable for the authenticity of all the information provided to the DM, and for ensuring the safety of the implemented Specialised Maintenance Works and their conformity with the plans and specifications submitted to the DM.»
«…инженер-консультант и подрядчик, назначенные для выполнения специализированных ремонтных работ, несут солидарную ответственность за достоверность всех сведений, представленных муниципалитету, и за обеспечение безопасности выполненных работ и их соответствия представленным муниципалитету планам и спецификациям.» — Administrative Resolution No. (109) of 2022, статья 4(d)
Ответственность за самый опасный уровень работ закон не оставляет одному исполнителю: отвечают оба, и не только за результат, но и за достоверность информации, на основании которой выдавалось разрешение.
Кто проверяет
Статья 5: контроль и аудит ремонтных работ в эмирате ведёт сектор инженерии и планирования муниципалитета — проверяет соблюдение подрядчиками технических спецификаций, требований и процедур законодательства о планировании и строительстве и самого решения, и принимает меры к нарушителям. Инструкции по применению издаёт исполнительный директор того же сектора (статья 6).
Как это читать собственнику и покупателю
Практических следствий три.
Первое. Если в доме появились трещины в колоннах или балках, отваливается облицовка или видна серьёзная ржавчина арматуры — это не косметический ремонт по классификации муниципалитета, а третий уровень с лабораторными испытаниями и одобрением чертежей. Предложение «подрядчик всё замажет за неделю» противоречит порядку.
Второе. Даже базовый ремонт обязан выполнять преквалифицированный подрядчик — критерий, который покупатель или арендатор может спросить у управляющей компании.
Третье. Конструктивные дефекты нового дома — отдельный сюжет: там работает десятилетняя ответственность застройщика, а требования к самому строительству — Строительный кодекс и закон о качестве и безопасности зданий. Решение 109/2022 отвечает на другой вопрос: в каком порядке ремонтировать, а не кто виноват.
Чего мы здесь НЕ утверждаем
- Размеров сборов. Решение говорит «установленный сбор» и ни одной суммы не содержит; тарифных актов мы не читали и цифр не приводим.
- К какому уровню относится конкретный дефект. Граница проведена по угрозе долговечности либо конструктивной безопасности — это инженерная оценка, а не вывод из статьи.
- Списка преквалифицированных подрядчиков и порядка преквалификации. Решение их не содержит; реестр ведёт муниципалитет.
- Содержания инструкций по применению. Их издаёт исполнительный директор сектора инженерии и планирования (статья 6); их текстов мы не видели.
- Содержания местного ордонанса №3 от 1999 года о строительных работах. Разрешения и акты о завершении выдаются по его требованиям и процедурам; его текста мы не читали.
- Дополнительных согласований внутри совместно управляемого дома. Нужно ли согласие ассоциации или комитета собственников на работы в общих элементах — вопрос к правилам совместной собственности, а не к этому решению.
- Календарной даты вступления в силу. Решение действует со дня публикации; даты публикации мы не проверяли. Дата издания — 20 апреля 2022 года.
Источники
- Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works — Dubai Legislation Portal: издание генеральным директором Муниципалитета Дубая 20 апреля 2022 года, соответствие 19 рамадана 1443 года хиджры и вступление в силу в день публикации (статья 7); преамбула с декретом №45 от 2021 года о Строительном кодексе, приказом 1961 года об учреждении муниципалитета, местным ордонансом №3 от 1999 года о строительных работах, решением Исполнительного совета №15 от 2021 года и административным решением №10 от 2019 года; определения здания, ремонтных работ и их трёх видов — базовых (перечень неконструктивных работ, разрешение и акт о завершении не требуются), конструктивных (угроза долговечности, самовыдаваемые разрешение и акт) и специализированных (угроза конструктивной безопасности), а также разрешения, акта о завершении и системы строительных разрешений (статья 1); шесть требований к базовым работам, включая преквалифицированного подрядчика, запрет изменений, угрожающих безопасности здания и фасадов, требования гражданской обороны и согласованные цвета наружной покраски (статья 2); четыре условия выдачи разрешения на конструктивные работы — заявление преквалифицированного инженера-консультанта или подрядчика через систему, фотографии дефектов с указанием мест, предлагаемый процесс ремонта с данными о материалах, уплата сбора, — самовыдаваемый акт о завершении и требования при исполнении (статья 3); условия специализированных работ — одобрение чертежей муниципалитетом, фотографии дефектов, лабораторные испытания бетона и арматуры до начала работ, утверждённый инженером процесс на основе результатов испытаний с расчётами и спецификациями материалов, уплата сбора, исполнение преквалифицированным подрядчиком, акт о завершении при одобрении муниципалитетом и солидарная ответственность инженера-консультанта и подрядчика за достоверность сведений и безопасность работ (статья 4); контроль и аудит сектором инженерии и планирования и меры к нарушителям (статья 5); издание инструкций исполнительным директором сектора (статья 6).
