شهرداری دبی نگهداری و تعمیر را به سه سطح تقسیم میکند و مرز میان آنها نه بودجه، بلکه چیزی است که تعمیر میشود. رنگآمیزی، کف، درها، سقفهای کاذب، کولرها و سامانههای اطفای حریق سطح پایهاند: نه مجوّز لازم است نه گواهی اتمام. ترکهای نما و عناصر سازهٔ اصلی سطح سازهایاند: مجوّز خوداصدار از راه سامانهٔ مجوّزهای ساخت. نشست، ترک در سقفها و تیرها و ستونها، ریزش نما و زنگزدگی چشمگیر میلگرد سطح تخصّصیاند: آزمایشهای آزمایشگاهی بتن و فولاد پیش از کار، تأیید نقشهها و مسئولیت تضامنی مهندس و پیمانکار.
در تاریخ 2026-09-16 بر پایهٔ منابع رسمی راستیآزمایی شد: متن قرار اداری شمارهٔ ۱۰۹ سال ۲۰۲۲ از درگاه قوانین دبی (dlp.dubai.gov.ae)، با نشان مالکیت کمیتهٔ عالی قانونگذاری امارت. درگاه یادآور میشود که نسخهٔ انگلیسی ترجمه است و در صورت اختلاف، متن عربی مقدّم است. این نه مشاورهٔ مهندسی است و نه حقوقی: هر ساختمان با اسناد و بازدید خودش سنجیده میشود.
«برای تعمیر آپارتمان یا نما مجوّز لازم است؟» پرسشی است که در دبی پاسخ مکتوب دارد، و آن پاسخ بر پایهٔ مبلغ هزینه سامان نیافته است. شهرداری تعمیر و نگهداری را بر پایهٔ آنچه تعمیر میشود به سه سطح تقسیم میکند و هر سطح آیین خود را دارد.
سند مورد بحث Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works است که مدیرکل شهرداری دبی آن را در ۲۰ آوریل ۲۰۲۲ (۱۹ رمضان ۱۴۴۳ هجری قمری) صادر کرده و از روز انتشار در روزنامهٔ رسمی لازمالاجرا میشود (مادهٔ ۷). در دیباچه فرمان شمارهٔ ۴۵ سال ۲۰۲۱ دربارهٔ کد ساختمانی دبی، دستور ۱۹۶۱ دربارهٔ تأسیس شهرداری، دستور محلّی شمارهٔ ۳ سال ۱۹۹۹ دربارهٔ کارهای ساختمانی و اصلاحات آن، قرار شورای اجرایی شمارهٔ ۱۵ سال ۲۰۲۱ دربارهٔ ساختار سازمانی شهرداری، و قرار اداری شمارهٔ ۱۰ سال ۲۰۱۹ دربارهٔ جایگزینی دفاتر مهندسی و شرکتهای پیمانکاری و صدور گواهی اتمام آمده است.
سه سطح و مرز میان آنها
تعریفها در مادهٔ ۱ و آیینها در مواد ۲ تا ۴ است:
| سطح کار | آنچه دربر میگیرد (فهرستها باز است) | مجوّز و گواهی اتمام |
|---|---|---|
| پایه | رفع عیبهای غیرسازهای: رنگآمیزی داخلی و بیرونی؛ تعویض کف، درها و سقفهای کاذب؛ نگهداری برق، فاضلاب و تأسیسات بهداشتی، کولرها، سامانههای اطفای حریق و عایق لولهها | نه مجوّز شهرداری لازم است نه گواهی اتمام |
| سازهای | رفع عیبهای سازهای که دوام ساختمان را تهدید میکنند نه ایمنی سازهای آن را: ترک در عناصر سازهٔ اصلی و عیب نماهای بیرونی | مجوّز و گواهی خوداصدار از راه سامانهٔ مجوّزهای ساخت |
| تخصّصی | رفع عیبهایی که ایمنی سازهای را تهدید میکنند: نشست و ترک در سقفها، تیرها و ستونها؛ ریزش نمای بتنی؛ زنگزدگی چشمگیر میلگرد؛ تغییر عناصر سازهٔ اصلی از جمله تقویت، مهاربندی و افزودن عناصر تازه | مجوّز از راه سامانه صادر میشود و گواهی اتمام با تأیید شهرداری |
به شیوهٔ مرزکشی دقّت کنید: میان سطح دوم و سوم پهنای ترک نایستاده، بلکه آنچه ترک به خطر میاندازد ایستاده است — دوام ساختمان یا ایمنی سازهای آن. و پاسخ این پرسش با مهندس است، نه با مالک.
سطح پایه: مجوّز ندارد، اما شش الزام دارد
نبودِ مجوّز به معنای نبودِ قاعده نیست. مادهٔ ۲ آنچه را حتی در تعمیر معمولی الزامی است برمیشمارد:
۱. کار را پیمانکارِ دارای صلاحیت پیشتأییدشدهٔ شهرداری انجام میدهد؛ ۲. تغییر معماری یا سازهای که ایمنی ساختمان یا هر یک از نماهای آن را به خطر اندازد مجاز نیست؛ ۳. قوانین برنامهریزی و ساخت که شهرداری اعمال میکند، با همهٔ مشخّصات و شرایط، رعایت میشود؛ ۴. الزامات ایمنی عمومی متناسب با حجم کار رعایت میشود؛ ۵. الزامات ادارهٔ کلّ دفاع مدنی و دیگر نهادها، هرجا مقرّرات آنها ایجاب کند، رعایت میشود؛ ۶. در رنگآمیزی نماهای بیرونی رنگهایی به کار میرود که با محیط و ساختمانهای همسایه هماهنگ باشد، به شیوهای که شهرداری اجازه میدهد.
بند یکم و ششم را مالکان دیرتر از همه میآموزند. حتی رنگکردن دیوار از بیرون کاملاً امری خصوصی نیست.
سطح سازهای: مجوّز خوداصدار، اما با مدرک
مادهٔ ۳ برای صدور مجوّز چهار چیز میخواهد: درخواست را مهندس مشاور یا پیمانکارِ پیشتأییدشدهٔ شهرداری از راه سامانه میدهد؛ عکس همهٔ عیبهای سازهای با تعیین محلّ آنها پیوست میشود؛ فرایند پیشنهادی تعمیر همراه با اطلاعات مواد ارائه میگردد؛ و هزینهٔ مقرّر پرداخت میشود. با پایان کار، گواهی اتمام از همان سامانه خوداصدار میشود.
در اجرا همان ممنوعیتها و الزامات سطح پایه برقرار است: هیچ تغییری که ایمنی ساختمان را تهدید کند، رعایت قوانین ساخت و ایمنی عمومی و الزامات دفاع مدنی.
سطح تخصّصی: نخست آزمایشگاه، سپس تعمیر
اینجا آیین بهروشنی سختگیرانهتر است (مادهٔ ۴):
- درخواست را مهندس مشاور یا پیمانکارِ پیشتأییدشده از راه سامانه میدهد؛
- نقشهها برای تأیید به شهرداری ارائه میشود؛
- عکس همهٔ عیبها با تعیین محلّ پیوست میگردد؛
- پیش از آغاز کار، آزمایشهای آزمایشگاهی لازم بر بتن و میلگرد عناصر سازهٔ اصلی انجام میشود؛
- فرایند تعمیرِ تأییدشده از سوی مهندس مشاور و مبتنی بر نتایج آزمایشها با همهٔ دادهها و محاسبات سازهای و مشخّصات مواد ارائه میشود — تا یکپارچگی سازهای و دوام ساختمان در تمام عمر آن تضمین گردد؛
- هزینهٔ مقرّر پرداخت میشود؛
- کار را پیمانکار پیشتأییدشده اجرا میکند؛
- گواهی اتمام از راه سامانه و مشروط به تأیید شهرداری صادر میشود.
و مهمترین حکم برای مالک، بند «د» مادهٔ ۴ است:
«…the consulting Engineer and the Contractor appointed to implement the Specialised Maintenance Works will be jointly liable for the authenticity of all the information provided to the DM, and for ensuring the safety of the implemented Specialised Maintenance Works and their conformity with the plans and specifications submitted to the DM.»
«…مهندس مشاور و پیمانکارِ گمارده برای اجرای کارهای تعمیر تخصّصی بهطور تضامنی مسئولاند نسبت به درستی همهٔ اطلاعات ارائهشده به شهرداری، و نسبت به تضمین ایمنی کارهای اجراشده و انطباق آنها با نقشهها و مشخّصات ارائهشده.» — Administrative Resolution No. (109) of 2022، مادهٔ ۴(د)
در خطرناکترین سطح، مقرّره مسئولیت را بر دوش یک مجری نمیگذارد: هر دو پاسخگویند، و نهتنها نسبت به نتیجه بلکه نسبت به درستی اطلاعاتی که مجوّز بر پایهٔ آن صادر شده است.
چه کسی نظارت میکند
مادهٔ ۵: نظارت و ممیزی کارهای تعمیر در امارت بر عهدهٔ بخش مهندسی و برنامهریزی شهرداری است — تا رعایت مشخّصات و الزامات و آیینهای فنّی قوانین برنامهریزی و ساخت و خودِ این قرار از سوی پیمانکاران گمارده وارسی شود و با متخلّفان برخورد گردد. دستورهای اجرایی را مدیر اجرایی همان بخش صادر میکند (مادهٔ ۶).
مالک و خریدار این را چگونه بخوانند
سه نتیجهٔ عملی.
یکم. اگر در ساختمان ترک در ستونها یا تیرها پیدا شده، نما فرومیریزد یا زنگزدگی چشمگیر میلگرد دیده میشود، این بر پایهٔ طبقهبندی شهرداری تعمیر آرایشی نیست بلکه سطح سوم است، با آزمایشهای آزمایشگاهی و نقشههای تأییدشده. پیشنهاد «پیمانکار در یک هفته میپوشاندش» با آیین کار در تضاد است.
دوم. حتی تعمیر پایه را باید پیمانکار پیشتأییدشده انجام دهد — معیاری که خریدار یا مستأجر میتواند از شرکت مدیریت بپرسد.
سوم. عیبهای سازهای ساختمان نو داستان دیگری است: آنجا مسئولیت دهسالهٔ سازنده کار میکند و الزامات خودِ ساخت در کد ساختمانی و قانون کیفیت و ایمنی ساختمانها است. قرار ۱۰۹/۲۰۲۲ به پرسش دیگری پاسخ میدهد: با چه آیینی تعمیر کنیم، نه تقصیر با کیست.
آنچه اینجا ادّعا نمیکنیم
- میزان هزینهها. قرار میگوید «هزینهٔ مقرّر» و هیچ مبلغی ندارد؛ اسناد تعرفه را نخواندهایم و رقمی نمیآوریم.
- اینکه عیبی معیّن در کدام سطح است. مرز بر پایهٔ تهدید دوام یا ایمنی سازهای کشیده شده — این داوری مهندسی است نه نتیجهگیری از یک مقاله.
- فهرست پیمانکاران پیشتأییدشده و آیین احراز صلاحیت. قرار آنها را ندارد؛ فهرست نزد شهرداری است.
- محتوای دستورهای اجرایی. مدیر اجرایی بخش مهندسی و برنامهریزی آنها را صادر میکند (مادهٔ ۶)؛ متنشان را ندیدهایم.
- محتوای دستور محلّی شمارهٔ ۳ سال ۱۹۹۹ دربارهٔ کارهای ساختمانی. مجوّزها و گواهیها بر پایهٔ الزامات و آیینهای آن صادر میشوند؛ متن آن را نخواندهایم.
- تأییدهای افزون در ساختمان با مالکیت مشترک. اینکه آیا رضایت انجمن یا کمیتهٔ مالکان برای کار در عناصر مشترک لازم است، پرسشی است از قواعد مالکیت مشترک نه از این قرار.
- تاریخ تقویمی لازمالاجرا شدن. قرار از روز انتشار اجرا میشود؛ تاریخ انتشار را وارسی نکردهایم. تاریخ صدور ۲۰ آوریل ۲۰۲۲ است.
منابع
- Administrative Resolution No. (109) of 2022 Regulating the Licensing of Maintenance Works — درگاه قوانین دبی: صدور از سوی مدیرکل شهرداری دبی در ۲۰ آوریل ۲۰۲۲ برابر با ۱۹ رمضان ۱۴۴۳ هجری قمری و لازمالاجرا شدن از روز انتشار (مادهٔ ۷)؛ دیباچه با فرمان شمارهٔ ۴۵ سال ۲۰۲۱ دربارهٔ کد ساختمانی دبی، دستور ۱۹۶۱، دستور محلّی شمارهٔ ۳ سال ۱۹۹۹، قرار شورای اجرایی شمارهٔ ۱۵ سال ۲۰۲۱ و قرار اداری شمارهٔ ۱۰ سال ۲۰۱۹؛ تعریف ساختمان، کارهای تعمیر و سه گونهٔ آن — پایه (فهرست کارهای غیرسازهای، بدون مجوّز و گواهی)، سازهای (تهدید دوام، مجوّز و گواهی خوداصدار) و تخصّصی (تهدید ایمنی سازهای) — و نیز مجوّز، گواهی اتمام و سامانهٔ مجوّزهای ساخت (مادهٔ ۱)؛ شش الزام کارهای پایه از جمله پیمانکار پیشتأییدشده، ممنوعیت تغییرهای تهدیدکنندهٔ ایمنی ساختمان و نماها، الزامات دفاع مدنی و رنگهای مجاز نمای بیرونی (مادهٔ ۲)؛ چهار شرط مجوّز کارهای سازهای — درخواست مهندس مشاور یا پیمانکار پیشتأییدشده از راه سامانه، عکس عیبها با محلّ، فرایند پیشنهادی تعمیر با اطلاعات مواد، پرداخت هزینه — گواهی خوداصدار و الزامات اجرا (مادهٔ ۳)؛ شرایط کارهای تخصّصی — تأیید نقشهها از سوی شهرداری، عکس عیبها، آزمایش آزمایشگاهی بتن و میلگرد پیش از آغاز، فرایند تأییدشدهٔ مهندس بر پایهٔ نتایج با محاسبات و مشخّصات مواد، پرداخت هزینه، اجرا با پیمانکار پیشتأییدشده، گواهی مشروط به تأیید شهرداری و مسئولیت تضامنی مهندس مشاور و پیمانکار نسبت به درستی اطلاعات و ایمنی کارها (مادهٔ ۴)؛ نظارت و ممیزی بخش مهندسی و برنامهریزی و برخورد با متخلّفان (مادهٔ ۵)؛ صدور دستورها از سوی مدیر اجرایی بخش (مادهٔ ۶).
